지방자치단체장에게 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정된다 할 것인바, 취득가액이 불분명하다 하여 환산가액을 적용하여 양도소득을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다
지방자치단체장에게 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정된다 할 것인바, 취득가액이 불분명하다 하여 환산가액을 적용하여 양도소득을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인이 2008.3.13. 처분청에 제출한 양도소득 과세표준 예정신고서 내용에 의하면, 쟁점건축물의 양도가액을 250,000,000원, 취득가액을 환산가액인 442,708,330원, 기타 필요경비를 172,730원으로 하고 양도차손이 발생한 것으로 하여 신고한 것으로 나타난다.
(2) 처분청 담당공무원이 2010년 9월 작성한 양도소득세 조사종결 복명서의 주요내용을 보면, 양도자(청구인)의 양도가액은 250,000,000원으로 부동산매매계약서에 의거 실지거래가액으로 확인되고, 양도자(청구인)의 취득가액은 쟁점건축물의 전 소유자인 박○○○의 양도소득세 신고시 양도가액이 실지거래가액인 550만원으로 확인(2002.7.8. 작성 검인계약서 첨부)됨에 따라 550만원이 실지거래가액이라고 조사하였다.
(3) 쟁점건축물의 전 소유자인 박○○○의 양도소득세 신고서 내용(2003년 5월 제출)을 보면, 양도가액은 5,500,000원, 취득가액은 13,336,690원, 기타 필요경비는 186,870원으로 8,023,560원의 양도차손이 발생한 것으로 기재되어 있고, 동 신고서에는 박○○○와 청구인 사이에 2002.7.8. 작성하고 동일자에 ○○○이 검인한 부동산매매계약서가 첨부되어 있는바, 쟁점건축물의 매매대금은 550만원으로 나타나고, 청구인이 인감증명서를 첨부하여 상기 동일자에 작성한 거래사실확인서 내용에도 청구인이 쟁점건축물을 550만원에 매수하였다고 나타난다.
(4) 등기부등본상 쟁점건축물 및 부수토지 소유권 이전 현황은 아래 <표1>과 같고, 근저당권 설정 내용을 보면 쟁점건축물 및 부수토지상에 청구인 및 박○○○를 채무자로 하여 금융기관 등에서 근저당권을 설정하였다가 해지한 사실 등이 나타난다.○○○
(5) 청구인과 박○○○에서 1998.5.11.부터 2003.3.3.까지, ○○○가 같이 거주한 것으로 나타나고, 2006.11.12. 이후부터는 ○○○ 관내에서 주민등록 주소지를 달리하여 거주하고 있는 것으로 나타난다.
(6) 청구인은 본인과 동생인 박○○○ 등에서 신문판매원을 하여 벌은 돈을 합해서 쟁점건축물과 부수토지를 박○○○ 명의로 취득한 것이라고 주장하며, 확인서 등을 제출하고 있는바, 당시 신문대금 입금원으로 일했다는 김○○○이 인감증명서를 첨부하여 2010.10.11. 작성한 확인서에는 “청구인과 동생 박○○○ 등에서 신문가판대와 지하철 차내 신문판매를 하고 있었음을 확인한다”는 내용이 기재되어 있고, 강○○○이 인감증명서를 첨부하여 연월미상일에 작성한 확인서에는 “친구인 청구인과 동생이 공동으로 ○○○ 지분을 샀다는 말을 들었다”는 내용이 기재되어 있으며, 박○○○가 인감증명서를 첨부하여 2010.10.25. 작성한 확인서에는 “형과 공동으로 쟁점건축물과 토지에 공동투자를 하였다.”는 내용이 기재되어 있는데, 쟁점건축물과 부수토지의 취득자금 관련 금융증빙의 제시는 없다.
(7) 청구인은 쟁점건축물 양도대금의 사용처와 관련하여, 쟁점건축물과 부수토지 양도대금 합계 5억 5,000만원에서 청구인 명의로 쟁점건축물과 부수토지에 근저당을 설정하고 ○○○으로부터 대출받은 차입금 2억원을 변제하였고, 쟁점건축물의 세입자인 이○○○에 있는 부동산에 투자하기 위해 동생 박○○○와 합의를 하여 청구인 명의로 외환송금을 하였다고 주장하면서, 입증자료로 청구인이 세입자 이○○○와 청구인 외 1인 사이에 작성했던 임대차계약서와, 필리핀에서 부동산 관련업을 운영한다는 ○○○과 청구인 사이에 작성한 계약서 3부(물건의 층호수가 다름), 청구인 명의로 2008.1.21.부터 2008.6.24.까지 외환송금한 내역표 등을 제출하였다.
(8) ○○○이고, 구역현황은 ○○○ 33번지 일대의 건축물 192동과 토지 18,486㎡로 조합원은 토지 등 소유자 235명이며, 2002.4.23. 정비구역 지정되어 2006.3.22. 조합설립추진위원회가 승인되었고, 2008.3.17. 조합설립인가된 것으로 나타나는바, 청구인의 동생 박○○○는 정비구역지정 직전인 2002.4.12. 쟁점건축물과 부수토지를 취득하였다가 2002.7.8. 청구인 명의로 쟁점건축물만 소유권 이전하였고, 조합설립인가 직전인 2008.1.21. 쟁점건축물의 부수토지를 변○○○에게 양도한 것으로 등기부상 나타난다.
(9) 살피건대, 쟁점건축물과 부수토지의 등기부 등본상 근저당설정 사실이나 관련인들의 확인서 외에 투자관련 금융거래 내역 등 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적 증빙의 제시가 없어 쟁점건축물의 양도를 공동투자에 따른 명의신탁재산의 소유권 환원과 같은 형식적인 소유권의 이전으로 보기는 어렵고, 지방자치단체장에게 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정된다 할 것인바, 박○○○가 제출한 매매계약서가 실제와 달리 작성되었음을 청구인이 적극적으로 입증하지 못하고 있고, 동 매매계약서가 OOO청장이 2002.7.8. 검인한 매매계약서일 뿐 만 아니라, 청구인이 쟁점건축물 취득시 인감증명서를 첨부하여 거래가액이 550만원이라고 거래사실확인서를 작성한 사실이 있으므로, 취득가액이 불분명하다 하여 환산가액을 적용하여 양도소득을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.