제시한 취득계약서가 불분명한 경우 특별한 사정이 없는 한 환산취득가액으로 함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.9.23. 강원도 ○○○ 임야 33,057㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 안○○○으로부터 취득하여 보유하다가, 이를 2009.12.30. 주식회사 ○○○에게 양도한 후에 2010.2.26. 실지거래가액(양도가액 450백만원, 취득가액 220백만원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 예정신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점임야의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 소득세법 시행령제176조의2에 따라 기준시가로 환산한 가액(136,972,111원)을 취득가액으로 산정하여서 2010.12.7. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 40,286,940원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점임야를 취득할 당시의 원본 매매계약서는 분실하였으나, 사본(이하 “쟁점계약서”라고 한다)을 보관하고 있었기 때문에 이를 양도소득세 예정신고당시 제출한 것인바, 21년 전 거래이므로 송금영수증 등의 거래사실을 확인할 수 있는 자료는 전혀 없으나, 쟁점계약서는 조작한 것이 아니므로 청구인이 동 계약서를 근거로 하여 신고한 실지취득가액을 부인하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점계약서에는 거래가액이 220백만원으로 되어 있으나, 계약일이 명시되어 있지 아니하고, 매수자인 청구인의 주소지도 주민등록상의 그것이 아니라 서울특별시 ○○○로 되어 있으며, 잔금의 지급일이 1988.7.15.로 기재되어 있는 반면, 등기부등본에는 청구인의 주소지가 주민등록상의 그것인 서울특별시○○○로 등재되어 있고, 등기원인일 또한 1988.9.22.로 되어 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점계약서를 당사자들이 거래당시 작성한 실지계약서로 인정하기는 사실상 어렵다 할 것이므로 결국 쟁점임야를 220백만원에 취득하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점임야의 실지취득가액을 청구인이 제시한 매매계약서상의 매매대금(220백만원)으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × --------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점임야를 양도하고 실지거래가액(양도가액 450백만원, 취득가액 220백만원)으로 양도소득세를 신고ㆍ납부한 데 대하여, 처분청은 신고한 실지취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 기준시가로 환산(136,972,111원)하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 등기부등본에 의하면, 1988.9.22. 매매를 원인으로 그 다음날인 1988.9.23. 쟁점임야의 소유권이 청구인 앞으로 이전등기되었고, 당시 청구인의 주소지는 서울특별시 ○○○로 나타난다.

(3) 쟁점계약서에는 매수자(청구인)가 매도자(안○○○)에게 매매대금 220백만원을 지불한다고 약정되어 있고, 계약금 60백만원은 계약시에, 중도금 60백만원은 1988.6.15., 잔금 100백만원은 1988.7.15. 각각 지급하는 것으로 되어 있으나, 계약일이 별도로 명시되어 있지 아니하고, 청구인의 주소지는 서울특별시 ○○○로 기재되어 있다.

(4) 주민등록정보에 의하면, 청구인은 서울특별시 ○○○에서 ① 1982.2.19.부터 1986.10.17.까지, ② 1987.1.5.부터 1987.9.16.까지, ③ 1988.9.20.부터 1998.1.20.까지, 같은 동 93-4에서 1987.9.17.부터 1988.9.19.까지 각각 거주한 것으로 나타난다.

(5) 쟁점임야의 전소유자인 안○○○이 “부동산중개인에게 쟁점임야의 거래를 위임하였기 때문에 청구인을 만나서 매매계약서를 작성한 사실이 없고, 청구인이 주장하는 실지거래가액보다 낮은 가격에 매도하였다.”고 진술한 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점계약서의 매매대금인 220백만원이 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점계약서에는 계약일이 별도로 기재되어 있지 아니하고 청구인의 주소지도 주민등록상의 그것과 상이하게 기재되어 있을 뿐만 아니라, 전소유자 또한 청구인이 주장하는 실지거래가액보다 낮은 가격에 쟁점임야를 매도하였다고 확인하고 있는 반면, 청구인은 주장을 입증할 만한 구체적인 증빙자료를 제시하지 아니하고 있으므로 특별한 사정이 없는 이상, 쟁점임야의 실지거래가액이 220백만원이라는 주장내용을 인정하기는 어렵다 하겠다. 그렇다면, 처분청이 쟁점임야의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 환산하여 취득가액을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.