매매계약을 합의해제한 경우 양도로 볼 수 없음

○○○세무서장이 2010.12.16. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 28,684,600원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 ○○○동 55-20 다세대주택 ○○○ 201호(전유면적 74.07㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2010.1.28. 남○○○에게 양도하고 2010.3.31. 2010년 귀속 양도소득세 28,684,600원을 신고(미납부)하였다가, 계약이 2010.9.27. 합의해제되었다는 사유로 2010.10.28. 당초의 양도소득세 신고에 대하여 경정청구하였으나, 2010.12.16. 처분청은 매매계약서상 특약이 없는 임의해제에 해당한다는 사유로 경정청구를 거부하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○4구역주택재건축조합의 조합장으로 재건축구역내에 다주택을 보유하던 중 조합 감사의 소개로 재건축 조합원이 되길 원하는 남○○○에게 쟁점주택을 2010.1.28. 양도하였으나, 2010.5.3. ○○○구청장이 개최한 재건축주민설명회에서 정부의 유권해석상 ‘조합설립일 이후에는 다주택자로부터 다세대주택의 승계취득자는 조합원의 지위를 갖지 못한다’는 사실을 처음 알게 되어 남○○○은 조합원이 될 수 없다는 것을 추후 확인한 후, 청구인이 2010.9.27. 남○○○의 소유권이전비용 245만원을 변상하고 남○○○의 보유기간중 납부했던 8개월분 차입금 이자 163만원을 송금한 후 쌍방합의로 매매계약을 해제하였다. 청구인의 경우 조합원 지위의 획득이 계약의 핵심일뿐 아니라 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 합의해제한 것인 바, 매매대금 중 1억1,650만원이 정산되지 아니한 채 소유권이 이전되었다가 계약이 유효하게 해제되어 소유권이 원상회복됨으로써 양도 자체가 발생하지 아니하였으므로 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택 양도시 체결한 부동산매매계약서상 조합원입주권 취득에 대한 특약사항이 없고, 도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항 제3호 의 시행일(2009.8.7.) 이후에 법령을 인지하였다고 하여 이를 계약의 성립 후 발생한 원인무효로 볼 수 없는 등 쟁점주택의 매매계약에 대한 합의해제는 판결과 같은 효력을 가지는 화해 등에 해당하지 않아 임의해제로 보는 것이 타당하고, 매매계약서상 잔금청산일이 2010.1.27.로 첨부된 확약서상에도 추후 관리처분 인가시 평가증감액에 대한 내용만 언급되어 있을 뿐으로 잔금 미지급을 원인으로 한 계약불이행에 의한 해제가 아니므로 양도로 보지 않는 경우에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁 점 재건축구역내 쟁점주택을 양도하였으나 매수인은 조합원이 될 수 없다는 정부의 유권해석에 따라 당초의 매매계약을 합의해제하였으므로 양도가 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 소유하였던 쟁점주택의 양도 및 소유권 환원 등의 경위 등에 대하여 본다. (가) 청구인이 제시하는 대법원 발행 ‘등기사항전부증명서’에 의하면 ○○○4주택재건축정비사업조합은 2009.4.20. 설립등기되었고 조합장은 청구인인 것으로 나타난다. (나) 청구인과 양수인 남○○○은 2010.1.27. 쟁점주택의 매매계약서 (매매대금 2억4,855만원, 잔금 2010.1.27. 2억4,855만원)를 작성하여, 2010.1.28. 쟁점주택의 소유권을 청구인에게서 남○○○으로 이전하였으며, 소유권 이전당시 쟁점주택에는 청구인을 채무자로 하는 채권최고액 4,400만원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다. (다) 청구인과 남○○○은 2010.2.3. ‘확약서’를 작성하여 법무법인 ○○○에 공증하였는 바 그 내용은 “쟁점주택은 주거환경정비법에 의하여 재건축이 진행중이므로 추후 관리처분 인가시 감정평가를 하여 건물분의 평가액이 건물가액보다 많이 나올 경우 남○○○은 청구인에게 증액금에 대하여 추가지급하고, 적게 나올 경우 청구인은 남○○○에게 감산된 금액을 돌려 준다”라고 되어 있다. (라) 청구인은 2010.3.29. ○○○시장이 내부기관 등에 시행한 ‘법제처 법령해석 알림’ 공문○○○ 사본을 제시하였는 바, 그 내용은 “ 도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항 제3호 에 따라 조합설립인가 후 1인의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되는 경우 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하고 있으므로 수인을 대표하는 1인의 조합원을 제외한 나머지에 해당하는 자는 정비사업으로 건립되는 건축물을 분양받을 수 없다는 법제처 법령해석이 있어 별첨과 같이 알려 드림. 아울러 동 안건과 관련하여 중앙행정기관과 적용방안에 대하여 협의할 예정임을 알려드립니다”로 되어 있다. (마) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 2010.9.30. 합의해제를 원인으로 위 (라)의 청구인에게서 남○○○으로의 소유권이전등기가 말소된 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 위 ○○○시장의 공문시행 이후 수소문 한 결과, 청구인과 같이 재건축구역내 다주택을 보유(쟁점주택 이외에 ○○○ 201호 및 401호)한 자로부터 주택을 구입한 사람은 조합원이 될 수 없다는 사실을 알게 되어 2010년 9월에 당초 매매계약을 해제하였다며 아래와 같은 추가자료를 제시하고 있다. (가) 청구인은 남○○○의 사실확인서를 제시하였는 바, “쟁점주택 매매대금 2억3,855만원 중 1억4,690만원(청구인의 금융기관 차입금 인수 4천만원, 전세보증금 9천만원, 현금지급 1,690만원)만 지급하고 나머지 1억165만원은 미지급하였는데, 그 이유는 쟁점주택이 재건축으로 철거될 것으로 조합이 사업시행인가를 받은 후 관리처분시 권리가격이 매매가격에 미달할 경우 남○○○이 손해를 보기 때문에 관리처분 후 확정되는 권리가격을 확인 후 정산하기 위해 지급을 보류한 것이며, 남○○○이 조합원이 되지 못하는 관계로 2010.9.27. 매매계약을 해제하고 지급한 현금 1,690만원, 인수한 금융기관 차입금에 대한 이자, 소유권이전 등기시 부담한 비용 408만원을 돌려받은 후 소유권을 반환한 것이다”라고 되어 있으며, 이와함께 쟁점주택 매매당시 쟁점주택에 세입자가 있었다는 전세계약서 및 408만원을 반환하였다는 금융이체 통장사본을 제시하고 있다. (나) ○○○시장이 공문시행한 위 법제처 해석에 대해 국회에서 법령을 개정하고 있다는 2010.12.21. 신문사본을 제시하였다. (다) 남○○○이 청구인과의 쟁점주택 매매계약 합의해제(2010.9.27.) 후 조합원이 되기 위하여 다른 주택인 ○○○ 지하 1층 101호를 송○○○으로부터 매입하였다는 등기부등본(매매원인일 2010.9.27., 등기접수일 2010.9.30.)을 제시하였다.

(3) 살피건대, 처분청은 쟁점주택의 매매계약 합의해제에 대하여 매매계약서에 특약사항이 없는 임의해제에 해당하여 경정청구 거부가 정당하다는 의견이나, 재건축조합 설립 이후에 남○○○이 청구인으로부터 쟁점주택을 취득할 당시 기존 세입자가 있어 남○○○이 거주 또는 임대할 목적으로 쟁점주택을 취득한 것이 아니라 재건축 조합원이 되기 위하여 취득한 것으로 보이는 점, 청구인과 남○○○은 재건축 사업의 진행과정에 따라 쟁점주택의 가액을 추후 조정하기로 확약하고 이를 공증한 점, 청구인과 남○○○은 청구인과 같은 다주택 보유자로부터 주택을 매입한 자는 재건축 조합원이 될 수 없다는 법제처의 유권해석에 따라 당초의 매매계약을 합의해제하고 소유권 이전등기를 말소하였을 뿐 아니라 남○○○은 재건축 조합원이 되기 위하여 합의해제 즉시 타인 소유의 다른 주택을 취득하는 것으로 보아 조세회피 목적이 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면 청구인과 남○○○간의 쟁점주택 매매계약은 적법하게 합의해제되었다고 할 것이다. 따라서 부동산의 매도인과 매수인 사이에 쟁점주택에 대한 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다고 할 것이므로○○○ 쟁점주택 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분은 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.