부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자임.
부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자임.
삼성세무서장이 2010.6.18. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 538,834,560원의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 처분은 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-1 56㎡, 같은 동 617-3 788㎡, 같은 동 614-30 462m’, 같은 동 614-31 28㎡의 토지 및 위 지상건물 371㎡의 취득 및 양도과정을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 청구인은 쟁점외부동산과 쟁점부동산을 2008.10.29. ○서비스에게 5,400,000천원에 양도한 후 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 각 필 지별 구분하여 전체 양도가액을 5,400,000천원, 전체 취득가액을 2,862,565천원, 전체 양도소득을 2,239,172천원으로 산정 하고 납부할 양도소득세를 793,502,130원으로 하여 2009.6.1. <표1>과 같이 확정 신고하였으나 무납부하였고, 그 후 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련된 국세(양도소득세)를 쟁점부동산의 실제 소유자라는 □□에게 납부하여 주도록 종용하였으나 협의가 되지 않아 □□을 고소(2009형제29456)까지 하였다가 최종적으로 양측이 각자 소유지분에 해당하는 양도소득세를 납부하기로 합의하고, □□으로부터 쟁점부동산의 실소유자가 □□임을 자인하는 자필확인서받아 이를 첨부하여 2010.4.13 청구인이 확정신고한 양도소득세 793,502,136원을 254,667,570원으로 감액경정하여 줄 것을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점외부동산은 청구인소유임에 다툼이 없으나 쟁점부동산은 □□이 청구인에게 명의신탁한 부동산으로 주장하고 있어 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산 취득당시 명의를 □□이 아닌 청구인 명의로 하게 된 동기에 대한 청구인의 진술내용을 보면, 2004.l.29. 청구인이 쟁점외토지를 취득한 사실에 기초하여, 부동산중개사무소 근무 경험이 있는 □□이 2004.12.15 쟁점외토지에 연접한 쟁점토지[2004년 와 공동취득한 분할전 모번지 경기도 용인시 기흥구 보정동 614-16 1,864㎡, 같은 동 617-1 883㎡(이하 “전체토지”라 한다)중 청구이 명의 등기면적]에 대하여 실사한 결과, 그 현황이 비록 쟁점토지가 전면에 쟁점외토지가 위치하고 후면에는 하천에 연접하고 있어 상대적인 맹지이지만 이를 취득하여 쟁점외토지와 함께 양도하면 현재 맹지의 땅값이 상승하여 높은 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보고 취득하고자 하였으나, 당시 □□이 신용불량자로 취득자금을 조달 하기 위한 방편인 금융기관 대출과 쟁점토지만을 담보로 제공하고는 필요한 취득자금을 대출을 받을 수 없어 취득자체가 어렵게 될 소지가 있다고 판단됨에 따라 부득이하게 쟁점토지를 청구인 명의로 취득 하기로 합의하고 부동산업을 하며 알게 지내던 (명의자 의 형)와 공동으로 2004.12.15. 전체토지를 2,867,500천원(청구인 지분은 1,416,000천원)에 취득한 후, 공동지분 중 □□ 지분은 당초 합의와 같이 청구인으로 등기하고, 지분은 (본인의 동생) 명의로 공동등기한 후 2006.3.8. 분할하여 쟁점토지를 청구인 단독명의로 등기하였으며, 2006.6.28. 쟁점건물을 신축하여 죽전서비스에 임대 (보증금 3억원)하다가 2008.10.29. 쟁점외부동산과 함께 □서비스에게 5,400,000천원을 양도가액으로 하여 일괄양도한 것이라고 진술하고 있다. (나) 2004.7.15.자 쟁점토지 취득시 □□과 청구인간의 합의서 내용을 보면, □□과 청구인은 2004.7.15. 쟁점토지를 취득하면서 차후 청구인이 이미 취득한 쟁점외토지와 함께 처분할 때를 대비하여 ① 쟁점토지(1펼지)와 쟁점외토지(2필지)에 대하여 취득가액(신고서상 금액 쟁점부동산 1,683,103천원, 쟁점외부동산 1,179,461천원)과 각자의 취득 및 처분시까지의 공헌도를 감안하고 면적 등을 참작하여 □□이 4/7(57%), 청구인이 3/7(43%)로 분배하기로 하며, ② 쟁점 외토지는 청구인이 이미 토지대금을 지급한 후 취득하였고, 쟁점토지는 □□이 토지대금을 지급하여 취득하기로 하며, ③ 위 3필지에 건물을 신축할 때에는 청구인은 전적으로 협조하여야 하며, 처분시에도 적극 협조하고, □□은 위 3필지의 토지가격이 오르도록 최선의 노력을 하기로 쌍방이 합의한 것으로 기재하고 이를 입증할 증인으로 을 입회인으로 한 사실이 있고 조세심판관 회의(2011.6.22.)시 청구인과 □□은 쟁점부동산을 □□이 청구인에게 명의신탁한 것으로 진술한 바 있다. (다) □□이 쟁점토지에 관한 당초 매매계약시 매도자를 수차 례 방문하여 맹지인 쟁점토지를 양도할 것을 설득하면서 매수자를 외 2인으로 하여 가계약한 바 있으나, 그 후 등기이전을 위하여 청구인, 로 다시 계약서를 재작성한 것으로 주장하면서 제출한 재작성계약서를 보면 2004.7.15. 쟁점토지가 포함된 전체토지 취득계약서 내용을 보면, 매수인은 ‘청구인, ’, 매도자는 ‘, ’로 하여 전체토지를 2,867,500천원(청구인 지분 1,433,750천원)에 취득하기로 하고, 계약금을 2004.7.15. 298,000천원, 중도금을 2004.9.13. 300,000천원, 잔금을 2004.12. 2,369,500천원을 지급하기로 약정한 것으로 기재되어 있으며, 또한 2010.3.5. □□이 작성한 확인서애 의하면 쟁점토지가 포함된 전체토지의 취득가액은 2,867,500천원으로 이 중 청구인 지분은 〈표3> 과 같이 1,416,000천원이며, 청구인은 2004.7.15., 중도금 300,000천원을 2004.9.13., 잔금 1,116,000천원을 2004년 12월 지급하였으며, 쟁점토지의 실지매수인은 당초 매매계약서와 같이 □□과 라는 사실과 등기를 위하여 매매계약서를 청구인으로 재작성한 사실을 확인하면서 2010.3.5 발급한 □□의 인감증명서를 첨부하고 있고, 이를 입증하는 증빙으로 □□이 으로부터 3억원을 차입하여 매도자 에게 지급한 후 이 □□과 (당초 쟁점토지를 공동소유하기로 하였던 자)에게 발행하였다는 2004.9.13.자 3억원 영수증 제시하고 있으며, □□은 계약서 작성후 등기이전을 마무리하고서 청구인 명의로 소유권 이전하였기에 가계약서가 중요하지 않았다고 보아 쟁점토지와 관련된 가계약서를 주의깊게 보관하지 아니하여 쟁점부동산 양도후 7년이나 경과한 가계약서를 찾을 수 없다하여 제출하지 못하고 있다. (라) 쟁점토지의 소유권은 1972.9.9. , 이 상속받아 소유하다가 2004.12.15.(매매원인 2004.12.2,) 청구인에게 소유권이전된 후 2008.10.29.(매매원인 2008.9.26,) ○서비스로 소유권이 이전(경기도 용인시 기흥구 보정동 617-4 도로 39㎡는 청구인 명의로 등기된 상태임)된 사실이 등기부등본상 확인되며 쟁점토지는 청구인 명의로 취득한 후 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-1 전 883㎡는 2006.3.8 전 788㎡가 대지로 지목변경되면서 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-1로, 전 56㎡가 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-3으로, 전(2008.6.4. 도로로 지목변경) 39㎡가 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-4로 분할되었으며, 전체토지 중 경기도 용인시 기흥구 보정동 614-16 1,864㎡는 2006.3.8. 전 462㎡가 대지로 지목이 변경되면서 경기도 용인시 기흥구 보정동 614-30으로, 전 28㎡가 경기도 용인시 기흥구 보정동 614-31로 분할 되었고, 쟁점건물은 쟁점토지 중 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-1과 614-30에 동시에 소재하는 건축물로 일반철골구조 경량철골구조 기타지붕 3층 제1종 근린생활시설(소매점)로 1층 245㎡, 2층 63㎡,3층 63㎡로 건축 되어 있고, 2006.6.28. 청구인 명의로 소유권보존 등기된 후 쟁점부동산이 2008.10.29. ○서비스에게 소유권이전된 것으로 확인된다.
(3) 청구인이 주장하는 □□의 쟁점토지의 취득대금 지급내역을 보면, 쟁점토지의 취득대금은 1,416,000천원으로, 청구인은 2004.7.15., 중도 금 300,000천원을 으로부터 차입하여 2004.9.13., 잔금 1,116,000천원을 금융기관으로부터 대출받아 2004년 12월 지급한 것으로 주장 하고 있으며, 그 증빙으로 □□이 으로부터 3억원을 차입하여 매도자 에게 지급한 후 이 □□과 *(당초 쟁점토지를 공동소유하기로 하였던 자)에게 발행하였다는 2004.9.13.자 3억원 영수증을 제시하고 있고, 2004.12.15. 농업협동조합중앙회 00지점에서 채무자를 장만으로 하고 청구인 명의토지를 물상담보물(공동 담보 보정동 619-1 토지와 위 지상건물, 보정동 614-16 토지)로 제공 하여 채권최고액 2,101,000,000원의 근저당권을 설정한 후 1,616,000천 원을 대출받은 후 2006.6.5. 채무자를 청구인으로 변경하였으며, 2008.10.29. 위 근저당권이 말소된 것으로 나타나고 있고, 2010.5.27. 의 사실확인서에 의하면 □□은 경기도 용인시 기흥구 보정동 619-1에 소재한 공인중개사 *** 사무실에서 3년 정도 같이 근무하면서 알게 된 사이로, 2004년 12월경 □□이 쟁점토지를 취득하는 과정에서 사업자등록(영동가구 도매/가구)을 가지고 있던 본인이 □□의 금융기관 대출을 위해 명의를 □□에게 빌려주었다고 진술 하고 있다.
(4) 쟁점토지 취득시 발생된 대출금의 이자지급내역에 대한 청구인이 제시한 증빙을 보면,00서비스와의 임대차계약[(주)00서비스 대표이사 * 부동산임대차계약서 참조]에 따라 최초에는 월 600만원, 이후 월 660만원, 그리고 쟁점부동산과 쟁점외부동산 양도 직전에는 월 825만원을 임대료로 청구인의 00은행 저축예금(계좌 565-910056-**7)로 입금받아 대출금 16억1,600만원에 대한 이자에 충당한 사실이 있고, 청구인의 명의로 통장이 개설된 후에는 □□이 동 계좌 및 통장을 관리한 것으로 주장하고 있으나 이에 대한 증빙제시는 없다.
(5) 쟁점토지 취득당시 청구인과 □□간에 이루어진 약정서에 의하면 양도대금을 청구인이 317(43%), □□이 417(57%)로 분배하기로 약정한 사실이 있고, 쟁점부동산과 쟁점외부동산 양도대금의 사용처를 보면 2008.9.26. 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 5,400,000천원(계약금 2008.9.18. 선급 100,000천원 잔금은 소유권이전등기서류 교부시 5,000,000천원 지급과 별도로 임대보증금 300,000천원 상계)에 양도하는 것으로 기재되어 있고, 청구인은 심판청구시 위 양도대금(54억원)의 사용처로 〈표4>와 같이 청구인이 2,250,000천원(43%),□□이 3,150,000천원(57%)으로 분배사용한 것으로 소명하고 있으며, 동 금액 및 비율은 당초 취득당시 □□과 청구인간의 합의서에 나타난 비율인 청구인 42%, □□ 58%와 유사한 것으로 나타나고 있으며, 그 구체적인 내용을 보면 다음과 같다.
1. 청구인이 제시한 임대차계약서를 보면 00서비스 대표 이 청구인으로부터 쟁점부동산 등 건물 및 토지를 3억원에 임대한 것으로 기재되어 있으며 동 임대보증금 수령액의 사용처는 계약금 30,000천원은 2005.12.13. 청구인의 예금계좌(00은행 565-910-****8)로 입금되었고, 중도금과 잔금 270,000천원은 청구인과 함께 건축한 건물신축대금으로 지급한 것으로 주장하고 있고, 쟁점부동산 등 양도시 공동채무인 동 건물임대보증금을 양도대금에서 차감한 것으로 나타난다.
2. 대출금 1,800,000천원(청구인 대출금 500,000천원, □□대출금 1,300,000천원) 변제 내역을 보면, 쟁점외토지는 1996.6.20. 이 취득하여 보유하다가 2002.11.15. 에게 소유권이전하였고, 2003.6.27. 청구인이 소유권이전청구권가등기를 설정한 후 2004.1.29. 청구인으로 소유권이전등기된 것으로 나타나며 쟁점외토지에 대한 채권·채무설정내역을 보면 2002.11.15. 이 농협협동조합 대원지점에서 채권최고액 700,000천원의 근저당권을 설정(채무 500,000천원)한 후 청구인이 쟁점외토지를 취득하면서 2004.3.15. 청구인이 채무를 승계받은 것으로 나타나고 있고 쟁점토지를 취득하면서 2004.12.15. 농업협동조합중앙회 지점에서 채무자를 으로 하고 청구인 명의토지를 물상담보물(공동담보 보정동 619-1 토지와 위 지상건물, 보정동 614-16 토지)로 하여 채권최고액 2,101,000천원이 설정한 후 1,616,000천원을 대출받아 위 승계받은 500,000천원을 변제한 후 나머지 1,116,000천원은 쟁점토지 취득대금으로 사용 후 2006.6.5 채무자를 에서 청구인으로 변경하였으며, 동 근저당권은 2008.10.29. 00서비스로 소유권이전된 후 말소된 것으로 나타나고 있고, 2010.5.27. 의 사실확인서에 의하면 은 경기도 용인시 기흥구 보정동 619-1에 소재한 공인중개사 사무실에서 □□과 3년 정도 같이 근무하면서 알게 된 사이로, 2004년 12월경 박달남이 경기도 용인시 기흥구 보정동 617-1 등의 토지를 취득하는 과정에서 사업자등록 (영동가구 도매/가구)을 가지고 있던 본인이 은행대출을 위한 채무자 로 본인의 명의를 □□에게 빌려주었다고 진술하고 있다
3. 현금 1,975,000천원 사용처 내역을 보면, 000은행 현금 예치하였다는 1,500,000천원(청구인 8억원, □□ 7억원)은 청구인의 기업은행 00점 예금계좌(422-048--7)에서 2008.10.30 1,500,000천원 인출하여 2008.10.30. 중소기업은행 청구인 명의 120일몰 양도성정기예금계좌[ (계좌번호 422-048--1)로 청구인의 목도장과 □□의 인감이 날인된 공동예금계좌]에 1,000,000천원이 입금되었고, 나머지 500,000천원은 00은행 청구인 명의 120일몰 양도성정기예금계좌[(계좌번호 422-048--2)로 청구인의 목도장과 □□의 인감이 날인된 공동예금계좌]에 입금된 것으로 나타나고, 심리일 현재 위 통장에서 개인채무 변제, 생활비 사용, 주식 등 실물투자로 인하여 잔액는 것으로 진술하고 있고, 나머지 475,000천원은 청구인의 00은행 통장(422-048--4)에서 인출된 200.000천원과 청구인 예금계좌 (422-048--7)에서 출금된 275,000천원으로, 2008.11.5 00은행 오산점 청구인 예금계좌(422-048--7)에서 수표로 출금되어 2008.11.5 □□의 기업은행 오산지점에 250,000천원[1억원 권 2매(03635256, 03635257), 1천만원권 5매(03635255 - 03635261), 나머지는 □□이 2008.10.30. 200,000천원을 수표(01626667, 01626668)로 인출하여 00은행 0동천지점에 입금된 것으로 나타나나, 심리일 현재 잔액은 없다고 진술하고 있다.
4. ,에 대한 개인채무 1,200,000천원의 차입 및 변제내역을 보면, 청구인은 □□이 쟁점토지 외에 제주도를 비롯하여 전국일대의 개발예정지에 대한 부동산 투자정보를 바탕으로 부동산 투자를 하면서 신용상태가 좋지 않은 □□이 금융기관을 통한 자금 조달이 어렵게 되자 부동산 관련업무를 하면서 알게 된 으로부터 1,200,000천원을 개인적으로 차입하여 투자한 것으로 주장하고 있고, 2009년 10월 작성한 00서비스 대표이사 의 매매대금 지급내역 진술서에 의하면 ,이 □□에게 2004년경부터 2008년까지 1,200,000천원을 대여하여 주었는데, 00서비스가 청구인으로부터 2008년 10월 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 5,400,000천원에 일괄매수하면서 ,으로부터 동 채권을 양수받아 00서비스에 대한 개인적 투자금으로 전환하면서 청구인에게 지급할 양도 대금과 양수받은 채권을 상계한 사실을 확인하고(2008.9.19. 작성한 ,, □□, 주식회사 00서비스 대표이사 간의 매매대금 상계약정서, 2008.10.29. 00서비스 대표이사 의 ,에게 발행한 투자금 영수증 참조), 2008.10.29. 00서비스 대표이사 의 ,***에게 발행한 투자금 영수증을 제시 하고 있다.
(7) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 국세기본법」 제14조 제1항 및 구 소득세법(1994.12.22. 법률 제4804호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 둥에서 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 아닌 것으로(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결 참조), 쟁점토지 취득시 □□(1958년생 청구인의 동생)은 부동산중개사무소 근무 경험이 있었으나 신용불량자로 주장하고 있는 점과 쟁점토지 취득시 청구인과 □□간에 쟁점토지에 대한 명의신탁약정을 체결한 것으로 나타나고 있는 점, 쟁점토지와 쟁점외토지의 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점토지를 취득하기 이전인 2004.1.29. 쟁점외토지를 취득한 사실이 있고, 2004.12.15. 청구인 명의로 취득한 쟁점토지의 위치가 쟁점외토지의 후면에 연접하고 있고 쟁점토지의 후면은 하천에 연접한 사실상 맹지이나 쟁점외토지에 소로를 내주거나 양도시 쟁점외 토지와 함께 양도하는 경우 현재의 맹지라는 토지가격하락요인을 제거함에 따라 실제보다 높은 시세차익을 얻을 수 있고 실제 위 약정내용과 같이 청구인 명의로 취득하여 양도함으로써 쟁점외토지와 같은 가격으로 양도한 것으로 나타나고 있는 점, 쟁점토지 취득시 □□이 □□의 지인 *으로 300,000천원을 차입하여 중도금 납부 및 □□과 같은 공인중개사업을 하는 “” 명의로 금융기관으로 부터 대출받아 잔금을 지급한 것으로 관련인의 사실확인서 및 등기부 등본에 나타나고 있는 점, 청구인이 제시한 증빙에 의하면 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 00서비스에게 5.400.000천원에 일괄양도하고 받은 대금을 청구인이 42%, □□이 58%를 분배받은 것으로 나타나고 있고 이는 당초 청구인과 □□간의 명의신탁약정서상 분배비율이 청구인 43%, 박달남 57%와 유사한 비율로 나타나고 있어 조세심판관 회의시 청구인과 □□은 쟁점부동산을 □□이 청구인에게 명의신탁한 것이라는 진술이 신빙성이 있는 점 등을 종합하여 미루어 볼 때 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 위반되는지는 별론으로 하고, 쟁점부동산은 그 실지양도자가 청구인이 아니라 □□으로 보는 것이 타당한 점은 있으나, 쟁점부동산의 취득자가 실제 □□이라고 볼만한 매수계약서의 제시가 없고 취득대금조달 및 취득과 정에서 발생되었다는 금융기관 등의 차입금의 이자지급내역 및 양도 대금의 사용처가 청구인 주장사실이 객관적으로 명백하지 확인되지 않는 점에서 쟁점부동산의 취득 및 양도과정을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.