양도가액 보다 그 자산에 담보된 채무가 더 큰 경우 그 차액은 증여자가 수증자로부터 증여받은 것에 해당하는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 박○○○과 최○○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 2007.5.16.청구인들이 1/2지분으로 공동소유한 ○○○ 대지 497.2㎡ 및 건물 3,294.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 사회복지법인 ○○○(이하 “○○○”라 한다)에 출연하면서 쟁점부동산과 청구인들이 1/2지분으로 공동으로 소유하고 있는 ○○○외 1필지 ○○○(이하 “공동담보 부동산”이라 한다)에 공동으로 근저당권이 설정된 박○○○ 명의의 채무 35억원(이하 “쟁점채무”라 한다)을 함께 인계하였다.
• 나. ○○○의 관할세무서장인 ○○○세무서장은 수증자가 승계한 쟁점채무는 부담부증여로서 양도소득세 과세대상이라고 보아 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 위 과세자료를 검토한 결과 양도소득세는 과세되지 않으나(양도차손), 청구인들이 출연한 쟁점부동산 평가액은 상속세 및 증여세법 제66조 의 ‘저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례’규정을 적용한 가액인 2,166,754,662원이고, ○○○가 인수한 채무액은 35억원이므로, 청구인들이 ○○○로부터 각각 666,622,669원(청구인들 합계금액 1,333,245,338원을 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 증여받은 것으로 보아, 2010.11.8. 청구인들에게 2007.5.16. 증여분 증여세 217,245,510원을 각각 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 상속세 및 증여세법상 “시가”란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 평가기준일 전후 3월 이내의 기간중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우는 당해재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 보고 있고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며(조심2009중2755, 2010.6.17. 참조), 쟁점부동산은 경락받은 날(2006.9.6)로부터 출연일(2007.5.15)까지는 8개월간의 단기로 동 기간중 시가가 상승할 만한 주변 부동산의 환경변화가 없었으므로, 출연당시의 시가는 경락가액 2,069,000,000원이다. 다만, 재산의 평가란 재산이 갖고 있는 가치를 화폐액으로 표시하는 과정으로 본다면 쟁점부동산을 경락받은 후 병원개조를 위한 자본적지출 공사비용 1,727,602,908원과 취․등록세 등 124,007,260원을 합산하여, 쟁점부동산의 평가액을 3,920,610,168원으로 보아야 한다. 따라서, 쟁점부동산의 시가를 산정하는데 있어 위와 같은 합리적이고 객관적인 산정방법과 근거가 있음에도 불구하고, 처분청이 개별 은행들의 평가에 따라 임의적으로 산정될 수 있는 채무담보액으로 평가한 가액인 2,166,754,662원을 쟁점부동산의 시가로 보아, 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 증여재산가액은 채무액을 공동담보 부동산의 기준시가로 안분하여 계산한 가액으로 하면서, 채무액은 35억원으로 하여 이 건 증여세를 과세하였으나, 공동담보 부동산에 담보된 채무액(채권최고액 15억원)을 청구인들의 책임하에 상환하기로 ○○○와 합의한 사실이 있는 점, 쟁점부동산에 담보된 해당 채무액 이외에 주무관청의 허가도 없이 청구인들(출연자)이 개인이 별도로 부담하고 있는 채무까지 인수하는 것은 사회복지사업법 규정을 위반하는 것인 점 등으로 볼 때, 채무액은 공동 담보된 부동산의 기준시가로 안분계산한 금액(2,166,754,662원)으로 산정하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 상속세 및 증여세법상 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있으나, 1개 감정기관의 평가액은 시가로 볼 수 없고 같은 시기에 1개 감정평가법인으로부터 받은 2개의 감정가액의 차이가 크므로 신뢰할 수 없어 출연받은 법인이 1개의 감정평가액으로 장부에 계상하였다 해도 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제66조 에 따라 평가함이 타당하고, 하나○○○의 감정평가법인이 평가한 감정가액은상속세 및 증여세법상 시가의 범위에 해당하지 않아 개별공시지가․국세청고시가액과 담보채권액 중 큰 금액인 담보채권액 1,083,377,331원을 청구인들 각각의 증여자산가액으로 산정하고 청구인들이 부동산 출연과 함께 ○○○에 인계한 각각의 채무액 1,750,000,000원을 초과한 666,622,669원을 채무면제이익으로 보아, 청구인들이 ○○○로부터 2007.5.16. 증여받은 것으로 의제, 청구인들에게 증여세를 각각 217,245,514원 고지한 당초 처분은 정당하다.

(2) 소득세법제88조 제1항에 ‘부담부증여에 있어 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다’라고 규정되어 있는바, 청구인들은 쟁점부동산을 경락받아 담보로 제공하여 쟁점채무액을 대출받았고, ○○○는 쟁점부동산을 출연받음과 동시에 쟁점채무(35억원)를 인수하였으므로 이는 부담부증여에 해당하므로, 쟁점채무를 양도소득세 과세대상으로 보고(양도차손 발생), 청구인들이 출연한 재산가액(2,166,754,662원)을 초과하여 인계한 채무액(1,333,245,338원)에 대하여 청구인들의 채무면제이익으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 비영리법인이 출연재산 가액을 초과하여 청구인들(출연자)의 채무를 승계한 것으로 보아, 청구인들에게 증여세를 과세한 처분의 당부

(2) 비영리법인이 인수한 채무액(35억원)도 공동담보된 재산의 가액으로 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제36조 【채무면제 등에 따른 증여】 채권자로부터 채무의 면제를 받거나 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우에는 그 면제ㆍ인수 또는 변제로 인한 이익에 상당하는 금액(보상액의 지불이 있는 경우에는 그 보상액을 차감한 금액으로 한다)을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료에 의하면 아래와 같이 나타난다. (가) 청구인들은 2007.5.16. 청구인들이 1/2지분으로 공동소유한 쟁점부동산을 ○○○에 출연하면서 쟁점부동산에 설정된 박○○○ 명의의 근저당채무인 쟁점채무(35억원)를 함께 인계하였다. (나) 처분청은 청구인들이 출연한 쟁점부동산을 상속세 및 증여세법 제66조 ‘저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례’규정에 따라 쟁점채무를 쟁점부동산의 기준시가(2,093,223,150원)와 청구인 소유의 공동담보 부동산의 기준시가(1,288,000,000원)로 안분계산한 가액인 2,166,754,662원을 쟁점부동산의 시가로 평가하였다. (다) 처분청은 ○○○가 인수한 채무액은 35억원이고, 쟁점부동산의 평가가액은 2,166,754,662원이므로, 청구인들이 ○○○로부터 쟁점금액을 채무면제이익을 받은 것으로 보아, 2010.11.8. 청구인들에게 2007.5.16. 증여분 증여세 217,245,510원을 각각 결정․고지(합계 434,491,020원)하였다.

(2) ○○○㈜ ○○○지사의 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면, 평가시점을 2007.4.16.로 하여 평가하였으나, 아래<표1>와 같이 평가목적에 따라 쟁점부동산의 평가가액을 달리하여, 처분청은 1개 감정기관의 평가액은 시가로 볼 수 없고, 같은 시기에 1개 감정평가법인으로부터 받은 2개의 감정가액의 차이가 크므로 신뢰할 수 없다고 보았다. <표1> 쟁점부동산 감정평가내역

○○

(3) 청구인들이 제출한 ○○○청장의 ‘관광사업 폐업통보서 수리통보’ 공문(2006.9.8.), ‘용도변경신고필증 교부’ 공문(2007.2.8.) 및 사용승인서(2007.3.14.), ○○○광역시장이 발행한 ‘노인전문병원설치허가증’ 사본(2007.5.28.), 병원개조 공사비용 내역 등에 의하면, 청구인들은 숙박시설(관광호텔) 용도의 쟁점부동산을 노인전문병원으로 사용하기 위하여, ○○○청장에게 건축․대수선․용도변경허가신청을 하고, 병원개조공사를 하여, 2007.3.14. 사용승인서를 받았으며, 병원개조공사 지출내역은 아래<표2>와 같다. <표2> 병원개조공사 관련 지출내역

○○○

(5) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인들은 2006.9.6. 임의경매로 쟁점부동산의 소유권을 취득하였고, 2007.3.22. 숙박시설(관광호텔)에서 의료시설(요양병원)로 용도가 변경하였으며, 2007.4.20. 채무자를 박○○○으로 하여 주식회사 ○○○은행이 채권최고액 4,550,000,000원의 근저당권을 설정하였고, 2007.5.16. 증여를 원인으로 ○○○에 소유권이 이전된 것으로 나타난다.

(6) 공동담보 부동산의 등기부등본에 의하면, 채무자를 박○○○으로 하여 주식회사 ○○○은행이 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권을 설정하였다가, 2007.6.11. 위 근저당권이 해지되고, 같은 날 채무자를 박○○○으로 하여 주식회사 ○○○은행이 채권최고액 1,040,000,000원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.

(6) ○○○지방법원장이 발행한 쟁점부동산 낙찰대금완납증명원에 의하면, 낙찰대금은 2,069,000,000원으로 나타나고, 그와 관련한 취․등록세 영수증에는 청구인들이 124,007,260원을 납부한 것으로 나타난다.

(7) 청구인들은 쟁점부동산의 시가는 청구인들이 경락받은 가액 2,069,000,000원, 취․등록세 124,007,260원, 병원개조 공사비용 1,727,602,908원, 합계 3,920,610,168원으로 보아야 하며, 쟁점부동산의 시가를 위 3,920,610,168원으로 인정하지 못할 경우에도 쟁점부동산의 가액을 평가하는 방법과 같이, ○○○에 승계된 채무액도 공동담보 부동산의 기준시가로 안분계산한 금액(2,166,754,662원)으로 계산하여야 한다고 주장하고 있다. (8) 상속세 및 증여세법 제60조 에는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 위 “시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것으로 포함하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액(상업용 건물인 경우 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시한 가액)으로 하도록 하고 있고, 같은 법 제66조의 ‘저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례’규정에는 저당권 또는 질권이 설정된 자산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(9) 위 사실관계 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인들은 쟁점부동산의 시가는 청구인들이 경락받은 가액 2,069,000,000원, 취․등록세 124,007,260원, 병원개조 공사비용 1,727,602,908원, 합계 3,920,610,168원이므로 채무면제이익이 없다고 주장하나, 청구인들이 제출한 병원개조공사 관련 지출내역에 따르면, 감정평가법인 평가수수료 및 법무사수수료 등 자본적 지출이 아닌 수익적 지출에 해당하는 금액도 포함되어 있는 점, 병원으로 개조공사를 하였다고 하여 쟁점부동산의 객관적 가치가 증가하였다고 보기 어려운 점, 주식회사 ○○○은행에서도 쟁점채무를 대출해 주면서 쟁점부동산의 담보가치가 부족한 것으로 판단한 점, 쟁점부동산의 기준시가는 2,093,223,150원인 점 등으로 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 또한, 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인들은 ○○○에 승계된 채무액도 공동담보 부동산의 기준시가로 안분계산한 금액(2,166,754,662원)으로 계산하여야 한다고 주장하나, 쟁점채무의 주채무자가 박○○○에서 ○○○로 변경된 점, 청구인들이 공동담보 부동산을 담보로 제공하여 조달한 채무액을 청구인들의 책임하에 상환하기로 합의하였다고 볼 수 있는 객관적 증빙이 확인되고 있지 않은 점 등으로 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 평가액은 2,166,754,662원, 채무승계액은 35억원이므로, 청구인들이 ○○○로부터 쟁점금액 상당액을 채무면제 받은 것으로 보아, 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.