상속재산가액을 산정함에 있어서 매매사례아파트의 거래일이 평가기준일로부터 6월 이내이고, 같은 단지 내 같은 동에 위치하고 층간 차이가 1층에 불과하며, 기준시가도 평가대상아파트의 기준시가보다 오히려 낮은 수준이라면, 매매사례아파트의 매매사례가액을 평가대상아파트의 시가로 볼 수 있는 것임
상속재산가액을 산정함에 있어서 매매사례아파트의 거래일이 평가기준일로부터 6월 이내이고, 같은 단지 내 같은 동에 위치하고 층간 차이가 1층에 불과하며, 기준시가도 평가대상아파트의 기준시가보다 오히려 낮은 수준이라면, 매매사례아파트의 매매사례가액을 평가대상아파트의 시가로 볼 수 있는 것임
심판청구를 기각한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조(부동산등의 평가)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)
① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 처분청의 상속세조사종결보고서에 의하면, 처분청은 청구인이 당초 상속세 신고시 쟁점아파트를 저가신고한 621,000,000원을 포함하여 상속재산액 2,958,633,830원을 누락하고, 배우자공제 등 2,555,485,033원을 추가 공제해야 하는 것으로 조사하였고, 이에 따라 상속세 결정시 상속재산가액 5,911,137,600원, 공제금액 3,555,485,033원, 산출세액 782,261,026원, 공제세액 62,100,150원, 납부불성실가산세 51,916,479원, 총결정세액 772,077,355원, 추가고지세액을 213,175,997원으로 결정하였다가, 연부연납세액 미공제 등으로 인한 가산세 과다계상액 35,260,191원을 감액경정한 것으로 나타난다.
(2) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 평가기준일후 6개월 이내인 2009.6.6. 2,125백만원에 거래된 매매사례아파트의 매매가액이 시세에 근접하고, 쟁점아파트보다 기준시가가 낮고 방향이 동일하므로 매매사례가액으로 적용이 가능하다고 판단한 것으로 나타난다.
(3) 2008.1.1., 2009.1.1., 2010.1.1. 기준 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가를 비교해 보면, 매매사례아파트는 1,456백만원, 1,248백만원, 1,440백만원이고, 쟁점아파트는 1,504백만원, 1,288백만원, 1,496백만원이어서 매매사례아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가에 비해 낮은 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 매매사례아파트가 아파트 출입구가 진입도로에 가까이 있어 쟁점아파트에 비해 접근성이 좋고, 차량소음이 전혀 없으나, 쟁점아파트는 출입구가 진입도로로부터 외진 곳에 떨어져 있고, 도로변에 위치하여 차량소음도 많아 비선호되는 아파트여서 평상시에도 매매가액 차이가 1억원 이상 되며, 매매사례아파트는 약 2억원을 들여 대대적인 수리를 한 데 반하여 쟁점아파트는 29년 전 입주 당시 구조대로 있는 아파트이어서 같은 아파트라고 볼 수 없다고 주장하며 매매사례아파트와 쟁점아파트의 내부 수리여부를 확인할 수 있는 사진과 2009년 1/4분기부터 부동산 가격이 상승하였고, 매매사례아파트에 대해 매매 당시 2억원 이상의 개보수비를 부담하였다고 하면서 매매의뢰 받았고, 2009년 6월경 매매사례아파트가 2,125백만원에 매매되었다는 내용의 공인중개사 윤○○○의 확인서를 제출하고 있다.
(5) 청구인이 제출한 사진을 살펴보면, 매매사례아파트를 내부수리한 사실은 확인되나, 2억원의 수리비가 소요되었는지 여부는 청구인이 별도 증빙자료를 제출하지 아니하여 확인할 수 없다.
(6) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인이 주장하는 아파트의 구조 및 내부수리 등이 가격에 미치는 효과는 객관적으로 확인되지 않고, 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산을 평가함에 있어 내부수리 여부까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아니며, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지 내 같은 동에 위치하고 있고, 층간 차이가 1층에 불과한 점, 매매사례아파트의 거래일이 쟁점아파트의 평가기준일로부터 6월 이내인 점, 매매사례아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 오히려 낮은 수준이라는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.