임차인들에게 지급한 명도비용이 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 양도자산의 필요경비에 해당함(인용)

○○세무서장이 2010.9.6. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 26,509,120원의 부과처분은 이를 취소한다.

청 구인은 2007.12.14. ○○○(414.1㎡), 458-63(287.1㎡) 토지 및 건물(이하 “쟁점부 동산”이라 한다)을 2,600,000천원에 양도하고 임차인에게 지급한 명도비용 55,000천원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비에 포함하여 2007.12.31. 양도소득세를 신고하였다. 처분 청은 쟁점비용을 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 양도자산의 필 요경비에 해당하지 아니한 것으로 보아 2010.9.6. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 26,509,120원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청 구인은 쟁점부동산을 2,600,000천원에 매매계약하고 2007.12.31. 잔금일까지 양수자에게 명도하기로 하 고 매매계약시 특약사항에 명시한 내용을 이행하기 위하여 쟁점부동산 의 임차인들에게 명도해 줄 것을 요구하였으나, 임차인들은 임대차계약 해지로 인 한 손실 등을 이유로 이주비용을 요구하면서 이를 보상해주지 아니하면 잔금청산일까지 명도하지 않겠다고 하여 부득이 매매계약을 이행하기 위하여 ○○○에게 30,000천 원을 2007.11.31.까지 ○○○은행 계좌○○○로 입금하였고, ○○○의 ○○○계좌 로 25,000천원을 2007.12.3.까지 입금하였으므로 쟁점비용은 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 양도자산의 필요경비로 계산하여야 한다. 조세심판원 결정○○○에서도 쟁점비용(이주보상비 및 철거비)은 쟁점토지의 매매조건합의서에 의하여 청구외법인이 지출하였지만 동 비용은 쟁점토지의 양도가액에 포함된 금액으로 청구인이 지출한 것이나 다름없고, 동 비용은 청구인이 쟁점토지 를 양도하면서 부동산 매매계약에 따른 채무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로서 궁극적으로는 쟁점토지의 자본적 지출이거나 쟁점토지의 이용편의를 위하여 지출한 장애 철거비용으로 보아야 할 것이며, 또 다른 결정○○○에서도 취득 당시 매매계약서 상에 양도대금 외에 임대차는 양수인(청구인)의 책임하에 명도하기로 약정되어 있는 점 등으로 보아 쟁점금액을 취득가액에 포함시켜 필요경비로 인정함이 타당하다고 하였다. 계 약은 일반적으로 계약자유의 원칙을 사법상의 기본원리로 인정하고 있으므로 법률 에 저촉되지 않는 한 당사자의 자유로운 의사로 다양한 계약을 자유로이 체결할 수 있으 며, 매매계약이 성립되면, 매도인은 목적물의 소유권 이전 의무와 대금청구권을 갖 고 매수인은 대금지급 의무와 소유권이전 청구권을 가지므로 매매계약에 의해 생성 된 쌍방의 권리와 의무가 사적계약에 의한 것이라는 이유로 양도자의 지급의무가 없다 고 볼 수 없고, 양도자가 임대차계약이 종료되기 전에 쟁점부동산을 양도하기 위하여는 임차인의 피해에 대한 보상이 이루어질 수 밖에 없으며, 양도계약의 조건에 따라 계 약의 변경 등의 사유로 임차인에 대한 지급의무가 발생하였다면 임차인에 대한 명도비용도 양도와 관련된 지출이 불가피한 비용에 해당되므로 양도계약에 기인하여 임차인과의 계약해지에 따른 손실보상금 등의 피해액을 양도자가 지급한 사실이 명백하다면 양도비에 포함하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인 의 2007년 제1기 확정 부동산임대공급가액명세서를 보면, 쟁점부동산의 양도 전 총 8명의 임차인이 있었던 것으로 확인되나, 2명에게만 이주비를 지급하였다고 주장하 고 있고, 금융증빙 등은 제시하지 않고 있으며, 임차인 ○○○에게 임대보증금 30,0 00천원을 포함한 60,000천원을 지급하는 합의서를 작성하였으나, 부가가치세 신고내용상 확인되는 ○○○의 임대보증금은 총 60,000천원으로 되어 있어 이를 반환한 것으로 보이고, 임차인 ○○○은 2007년 2월에 개업하여 약 9개월 동안 영업한 매 출액은 26,800천원으로 임대보증금(10,000천원)보다 많고 매출액과 비슷한 금액을 이주비로 지급하였다고 보기는 어려우므로 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 매매계약서 내용을 이행하기 위하여 임차인들에게 지급한 명도비용이 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 양도자산의 필요경비에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.6.3. 쟁점부동산을 2,050,000천원에 취득하여 2007.12.14. 2,600,000천원에 양도하고 쟁점비용을 필요경비에 포함하여 2007.12.31. 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점비용을 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니한 것으로 보아 2010.9.6. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 26,509,120원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 매도하면서 잔금청산일까지 명도하기로 하였으나 계약해지로 인한 손실비용으로 이주비 등을 임차인들에게 지급하지 아니하고는 쟁점부동산을 매매계약조건에 따라 명도할 수 없게 되어 부득이 임차인들에게 실제로 지급한 명도비용을 필요경비로 계상하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인의 2006년 제2기 및 2007년 제1기 부동산임대공급가액명세서에는 쟁점부동산을 8개 업체에게 임대하고 있는 것으로 나타나며, 이 중 임차인 ○○○에 대하여 보증금 60,000천원, 월세 500천원, 임차인 ○○○에 대하여 보증금 10,000천원, 월세 300천원으로 신고한 것으로 나타난다. (나) 청구인의 경위서(2007.12.) 및 법원 화해조서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에서 임대업을 운 영하던 중 매매계약을 체결하였고, 매수인의 요구대로 8명의 임차인을 내보내기 위하여 임차인 ○○○은 2007.11.3.까지 명도하는 조건으로 2007.5.21.부터 명도일까지 임대료를 면제하기로 화해조서를 작성하였으나, ○○○은 명도에 불응하여 임대료 면제와 ○○○에게는 30,000천원, ○○○에게는 25,000천원을 이주비로 지급하였다고 되어 있다. (다) 쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에는 5. 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있다. (라) 임차인 ○○○과의 합의서 및 영수증에는 2007.9.21. 임대보증금 30,000천원을 포함한 60,000천원을 지불하는 조건으로 명도하기로 합의하고, 2007.11.30. 잔금 50,000천 원을 받은 것으로 되어 있으며, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있고, 2007.9.21. 청구인의 ○○○은행 계좌에서 10,000천원이 ○○○의 ○○○은행 계좌○○○로 송금되었으며, 2007.11.30. 청구인의 남편 ○○○ 통장에서 인출하여 자기앞수표 10,000천원짜리 5매를 발행한 사실이 나타난다. (마) 임차인 ○○○과의 합의서 및 영수증에는 2007.9.21. 임대보증금 10,000천원을 포함한 35,000천원을 지불하는 조건으로 명도하기로 합의하고, 2007.11.30. 잔금 10,000천원을 받은 것으로 되어 있고, 청구인의 ○○○은행 계좌에서 2007.11.7. 1,000만원, 2007.12.4. 500만원, ○○○은행 계좌에서 2007.11.15. 10,000천원이 ○○○의 ○○○ 계좌○○○로 송금된 것으로 나타난다. (바) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하면, 처분청은 쟁점비용의 지급여부가 확인되지 아니하고 양도와 관련된 직접비용이 아니라고 하여 과세하였으나, 쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있는 점, 쟁점부동산의 임차인들(8개 업체) 중 ○○○ 등 6개 업체는 ○○○지방법원 화해조서(2007.9.4.)에 의하여 화해한 것으로 나타나는 점, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점비용을 ○○○과 ○○○의 계좌로 송금한 내역이 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점비용은 ○○○과 ○○○에 실제 지급된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 임차인들의 명도의무를 이행함을 조건으로 잔금을 지불하는 것으로 되어 있어, ○○○ 등 2개 업체가 쟁점부동산의 명도를 거부할 경우, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있다고 보이는 바, 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점비용을 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.