상속재산의 취득가액 산정시 평가기간 밖의 가액을 적용할 수 없음

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인 박OOO은 원OOO의 사망으로 2010.4.9. 상속받은 경상남도 OOO OOO OOO O OO OO OO,OOOO O (OOO OO OOO, OOO OO OOO, OOO OO OOOOO, OO OOOOOOO OO)를 2011.5.19. 양도하고, 2011.7.28. 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득과세표준신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조에 의해 OOO(개별공시지가)으로 평가하여 2011.12.5. 청구인들에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.12.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 상속개시일 약 3년 전에 피상속인이 OOO에 취득하였음이 등기부등본에 의해 확인되고, 당시 양도자인 손OOO은 양도가액 OOO에 대하여 이미 과세되었으며, 인근 마을주민 및 공인중개사의 진술에 의하면, 피상속인의 취득일, 사망일, 청구인들의 양도일까지 시가변동이 거의 없었고, 피상속인의 취득당시에 비해 상속개시당시의 개별공시지가가 높이 평가되는 등 매매계약일과 상속개시일 사이에 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으므로 보충적평가방법에 의한 개별공시지가 OOO을 취득 당시의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 규정을 살펴보면, “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이라고 구체적으로 명시하고 있는바, 청구인들이 주장하는 시가는 상속개시일인 2010.4.9.로부터 약 3년전에 취득한 가액이자, 상속개시일로부터 약 1년 1개월후에 양도한 가액으로서 평가기준일 전후 6월 이내의 매매가액이 아니어서 시가로 볼 수 없으므로 상속세 및 증여세법제61조 제1항에 따라 평가한 가액인 OOO을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받아 양도한 쟁점토지의 취득가액을 보충적 평가방법(상속개시 당시 기준시가)으로 산정할 것인지 아니면 피상속인의 취득가액(상속개시일로부터 2년 11개월 전 취득가액)으로 할 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 【용도지역의 지정】

① 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

• 가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본 및 계약서 등을 보면, 피상속인은 2007.5.3. 전 소유자 손OOO으로부터 쟁점토지를 OOO에 매매로 취득(등기원인 2007.5.1. 매매, 등기접수 2007.5.3.)한 것으로, 청구인들은 2010.4.9. 쟁점토지를 상속을 원인으로 취득한 뒤, 2011.5.19. OOO에 양도한 것으로, 청구인 박OOO는 쟁점토지에 대하여 상속재산가액을 OOO으로 하여 2011.7.28. 상속세 과세표준을 기한후 신고한 것으로 나타난다.

(2) 청구인들은 피상속인의 쟁점토지 취득당시에 비해 상속개시당시의 개별공시지가가 높이 평가되는 등 매매계약일과 상속개시일 사이에 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으므로 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가 OOO을 취득 당시의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서, 2007년 5월부터 2011년 7월까지 시가변동이 없으며 현 시세는 평당 OOO에서 OOO임을 확인한다는 내용 등으로 공인중개사 및 주민이 작성한 시가 (변동)확인서(2011.7.29.), 쟁점토지 부근 사진, 계약서, 등기부등본 등을 제시하였다.

(3) 쟁점토지를 개별공시지가로 평가한 가액은 피상속인의 취득 당시 OOO, 청구인들의 취득 당시 OOO, 청구인들의 양도 당시 OOO으로서 피상속인의 취득시점보다 청구인들의 취득당시의 개별공시지가가 더 높으며, 연도별 변동내역은 아래와 같다.

(4) 토지이용계획확인원에 의하면, 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제36조에 규정된 보전관리지역으로 용도지역이 지정되어 있고, 산지관리법에 의한 준보전산지에 해당하는바, 보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말하는 것이고, 기타 개발계획 등이 예정되었는지 여부 등이 확인되지 아니한다.

(5) 제출된 심리자료에 의하면, 쟁점토지를 원OOO에게 양도한 손OOO은 2007.5.3. 쟁점토지를 OOO에 취득하여 같은 날 원OOO에게 OOO에 양도한 것으로 나타나며(등기원인 2007.5.1. 매매, 등기접수 2007.5.3.), OOO세무서장은 손OOO에게 양도가액 OOO, 취득가액 OOO으로 하여 이에 대하여 양도소득세 OOO을 결정고지한 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 청구인들은 피상속인의 쟁점토지 취득일부터 매매계약일과 상속개시일 사이에 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으므로 처분청의 과세처분이 부당하다고 주장하나, 피상속인의 쟁점토지 취득가액은 평가기준일(상속개시일) 전 2년 11개월 전의 가액으로서 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하였다 하더라도 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있는 평가기간 범위(2년내)를 초과하고 있으므로 이를 시가로 인정하기는 어려운 점(조심 2011서2569, 2011.10.5. 같은 뜻), 청구인들은 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가액 등 상속개시당시의 시가를 확인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액에 대하여 상속개시당시 확인되는 시가가 없다고 보아 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의한 기준시가OOO를 취득가액으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.