실제취득가액이 불분명하여 환산가액으로 경정하였으나, 청구인이 실지계약서라고 주장하 는 매매(취득)계약서의 진위 여부를 재조사할 필요가 있음
실제취득가액이 불분명하여 환산가액으로 경정하였으나, 청구인이 실지계약서라고 주장하 는 매매(취득)계약서의 진위 여부를 재조사할 필요가 있음
○○세무서장이 2011.9.16. 청구인에게 한 2011년 양도소득세 35,902,980원의 부과처분은 1998.2.28.자 매매계약서의 진위여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 청구인은 강OO·오OO에게 OOO원을 지급하고 쟁점토지와 그 지상 건물을 취득한 후, 그 지상 건물을 철거하고 건물을 신축하여 양도하였으므로 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득을 계산하여야 한다.
(2) 쟁점토지의 실지취득가액 OOO,OOO,OOO원에 의하여 양도소득을 계산할 경우, 청구인은 대지 368㎡(OOO), 과수원 531㎡(OOO), 묘지 129㎡(OOO)로 나누어져 있던 쟁점토지의 지목을 대지로 변경하고 합병하여 그 지상에 주택 및 일반음식점을 신축하면서 농지보전부담금 OOO원을 지출하였으므로 자본적지출액 OOO원을 필요경비에 가산하여 쟁점토지의 양도소득을 계산하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지와 그 지상 건물의 취득가액에 대하여 쟁점토지의 전 소유자 강OOO에 대한 양도소득세 조사시 OOO원에 취득하였다고 확인하였는데, 양도소득세 신고시에는 OOO원에 취득하였다고 신고하면서 그와 같은 취지로 기재된 매매계약서를 첨부하였고, 이 건 조사 착수일에는 신고한 취득가액에 대한 증빙은 없다고 진술하였다가, 다음날 취득가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서를 추가로 제출하는 등 쟁점토지의 취득가액에 대한 청구인의 진술에 일관성이 없으며, 청구인이 매매대금 지급 관련 증빙으로 청구인 계좌에서 1997.6.25.부터 1998.5.28.까지 총 OOO여원이 인출된 내역을 제시하고 있으나 동액이 강OO에게 지급된 사실이 확인되지는 않을 뿐 아니라, 그 인출시기가 쟁점토지를 취득(소유권이전등기일 1998.4.1.)하기 이전이거나 이후이고 매매계약서상 매매대금 지급 조건과도 상이하여 이를 토대로 쟁점토지의 실지취득가액을 확인하기 어려우므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보고 환산가액에 의하여 과세한 처분은 타당하다.
(2) 쟁점토지의 취득가액을 환산가액에 의하여 결정하였으므로 소득세법 제97조 제2항 제2호 에 따라 쟁점토지에 대한 자본적 지출액과 양도비용이 환산취득가액보다 작은 이 건의 경우 자본적 지출액은 필요경비에 가산되지 않는 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.
① 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액에 의하여 계산하여 과세한 처분의 당부
② 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우, 쟁점토지에 대한 자본적 지출액으로 농지보전부담금 23,100천원을 필요경비에 가산하여야 한다는 주장의 당부
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 청구인이 쟁점토지 및 그 지상 건물을 양도하고 양도소득세를 신고한 내역과 처분청이 양도소득세를 경정한 내역은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OO O OO OO
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청이 청구인에 대하여 한 양도소득세 조사내용 중 취득가액에 대한 내용을 보면, 청구인이 쟁점토지의 전 소유자에 대한 양도소득세 조사시 쟁점토지 및 그 지상 건물(2001.2. 멸실)을 OOO원에 취득하였다고 확인하였는데, 이 건 양도소득세 조사착수일인 2011.6.20.에는 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에 건물이 매매대상으로 기재되어 있지 않은 이유에 대하여 답변을 못하고 그에 상응하는 대금을 지급에 대한 증빙은 오래되어 없다고 답변하였다가, 다음날인 2011.6.21.에는 쟁점토지를 취득할 당시 작성한 매매계약서를 찾았다며 매매계약서를 추가로 제출하면서 대금 지급 관련 증빙으로 청구인의 계좌에서 총 OOO원이 인출된 내역을 제시하였으나, 위 계좌에서 OOO원이 인출된 시기가 쟁점토지 취득시기와 맞지 않고 동금액이 전 소유자에게 지급되었다는 점도 입증되지 않으므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 환산가액을 취득가액으로 결정한다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 청구인이 1998.1.경 강OOO으로부터 OOO 865-1 362㎡, 865-5 531㎡, 묘지 866 129㎡ 총 1022㎡를 OOO원에 매수하되 계약금은 계약일에 OOO원, 중도금은 1998.2.20.에 OOO원, 잔금은 1998.3.21.에 OOO원을 지급하기로 한다는 취지가 기재되어 있다. (다) 청구인이 양도소득세 조사를 받으면서 처분청에 제출한 매매계약서에는 청구인이 1998.2.28. 강OOO과 오OOO으로부터 OOO 362㎡, 865-2 6㎡, 865-5 531㎡, 묘지 866 129㎡ 총 1028㎡(310평), 건물 57.4㎡를 OOO원에 매수하되, 계약금은 계약일에 OOO원, 중도금은 1998.4.30.에 OOO원, 잔금은 1998.5.27.에 OOO원을 지급하기로 하고, 단서로 잔금 OOO원은 은행설정문제를 쌍방합의하에 잔액을 결정하여 1998.6.20. 지급키로 약속한다고 기재되어 있으며, 매도인의 인영에 청구인의 인영이 날인되어 있고 매수인의 인영은 명확하게 확인되지 않는다. (라) 쟁점토지에 대한 폐쇠등기부등본이 제출되지 않아 위 거래일이나 이전등기일 당시의 쟁점토지에 대한 담보권설정내역은 확인하지 못하였다. (마) 쟁점토지에 대한 등기부등본, 토지대장에 의하면, 청구인은 OOO 소재 토지 1028㎡(865-1 대지 362㎡, 865-4 대지 6㎡, 865-5 과수원 531㎡, 866 묘지 129㎡)를 취득한 후, 같은동 865-1 362㎡ 중 분할되고 남은 대지 313㎡와 같은동 865-5 대지 531㎡, 같은동 866 대지 129㎡를 합병하여 973㎡를 양도한 사실이 확인된다. (바) 청구인이 쟁점토지의 취득대가지급에 대한 금융거래 자료로 제시한 청구인 명의 계좌(OOO)의 거래내역을 보면 아래 <표2>와 같고, 청구인은 위 거래내역의 출금내역 중 천만원이 넘는 출금액은 모두 쟁점토지의 취득대금으로 지급한 것으로 표기하였고, 이에 대하여 처분청은 1997.6.25.부터 1997.7.24.까지 출금된 243,435천원은 전 소유자 강OOO이 쟁점토지를 취득(1997.10.7.)하기도 전에 출금된 것이고, 1998.4.29.부터 1998.5.21.까지 출금된 OOO원은 청구인이 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기(1998.4.1.)를 한 이후에 출금된 것이므로 동 금액이 쟁점토지의 취득자금으로 지출되었다고 보기 어렵다고 보았다. (사) 쟁점토지를 청구인에게 양도한 강OOO과 오OOO이 작성하고 인감증명을 첨부한 사실확인서를 보면, 강OOO과 오OOO은 부부사이로, 석재공사업을 하던 오OOO이 지인의 소개로 제재소를 운영하던 청구인을 알게 되어 필요할 때마다 소지하고 있던 어음을 청구인에게 할인받는 방법으로 사업자금을 조달하였는데 어음금을 지급할 수 없게 되어, 1998년 2월경 강OOO 명의 쟁점토지와 그 지상 건물을 청구인에게 OOO원에 양도하기로 하고 그와 같은 내용의 매매계약서를 작성하였으며, 청구인의 요청대로 잔금을 받기 전에 쟁점토지의 소유권을 이전해준 사실이 있다는 취지가 기재되어 있다. (아) 청구인의 사업이력을 보면 청구인은 1989.4.1.부터 1999.1.5.까지 OOO라는 상호로 백상지 제조업을 영위한 것으로 나타난다. (자) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점토지의 전 소유자 강금선의 양도소득세 신고시 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다는 취지로 확인서를 작성하고도, 본인이 양도소득세를 신고할 때에는 OOO원에 취득하였다면서 그와 같은 취지로 작성된 매매계약서를 제출하였다가, 처분청이 이에 대하여 조사를 하자 다시 OOO원에 취득하였다며 그와 같은 취지로 작성된 매매계약서를 제출한 것으로 보면 청구인의 주장에 일관성이 없어 보이는 점, 청구인은 취득당시 작성된 것이라며 제출한 매매계약서를 보면 그 매도인란의 인영이 청구인(김OOO)의 인영으로 보이는 점, 청구인이 제시한 금융거래내역에 나타나는 쟁점토지 취득 전후 1년간 청구인 계좌에서 출금된 고액을 합한 금액이 약 OOO원일 뿐 당시에 사업을 영위하기도 한 청구인이 지출한 금액을 모두 쟁점토지의 취득대가로 사용하였다고 단정하기는 어려운 측면도 있는 점, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 강금선 등이 청구주장에 부합하는 취지의 확인서를 작성하였으나 강금선 등에 대한 양도소득세 부과제척기간이 도과하였으므로 자신의 양도소득세 신고시 협조를 받은 바 있는 청구인에게 별다른 부담 없이 작성해 줄 수도 있는 내용인 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액이 불분명해 보이는 측면도 있다. 그러나 한편으로는 청구인이 제시한 매매계약서②가 용지의 변색, 인주의 번짐 정도 등에 비추어 취득당시 작성된 것으로 볼 여지도 있는 점, 매도인란에 청구인의 인영이 날인되어 있고 매수인란의 인영은 정확하게 보이지 않으나 당사자간에 작성한 계약서로 당사자가 착오로 매도인과 매수인의 인장을 교차 날인하였을 가능성도 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득할 즈음에 대출을 받으면서까지 4억원을 지출한 사실이 확인되는 점, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 강금선 등이 청구인의 주장이 사실이라는 취지로 인감증명을 첨부한 확인서를 작성한 점 등에 의하여 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 취득하였을 가능성도 있어 보이나, 처분청이 매매계약서 원본, 폐쇠등기부등본 등을 제출받아 매매계약서 당사자란의 인영날인 경위, 매매계약서의 단서에 기재되어 있는 담보권의 내용 및 그 말소경위 등을 재조사하여 그 결과에 따라 취득가액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 한국농어촌공사사장이 작성한 농지보전부담금 납입확인서, 토지대장에 의하여 OOO 과수원 531㎡ 및 같은동 866 묘지 129㎡가 2001.7.20. 대지로 지목이 변경된 후 2001.7.21. 같은동 865-1 대지 313㎡과 합병되어 이 건 양도대상 쟁점토지(같은동 865-1 대지 973㎡)로 된 사실, 청구인이 2001.2.7. 쟁점토지 소재 농지를 음식점 등으로 전용하기 위하여 보전부담금 OOO원을 납입한 사실이 확인된다. (나) 처분청이 위 재조사를 실시한 결과 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 경우, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도하기 전 그 중 일부에 대한 지목을 과수원에서 대지로 변경하고 그 지상에 근린생활시설을 신축한 사실 및 그 과정에서 농지전용부담금을 지출한 사실이 확인되고, 동 지출액은 쟁점토지의 용도변경을 위하여 지출한 비용으로서 자본적 지출액에 해당하므로 양도차익 계산시 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.