쟁점임차자산개량권 상당액을 선수임대료로 보아 과세한 처분은 타당함

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 1998.5.5. OOO(대표는 청구인으로 종중은 실체가 없어 실사업자는 청구인이며, 이하 “종회”라 한다)를 설립하여 1998.7.1. OOO필지의 무인도에 6개 동의 건물(이하 “쟁점사업장”이라 한다)을 임대하는 부동산 임대사업자로 사업자등록하고, 2007.7.1.∼2012.6.30. 기간 동안 청구인 및 청구인 가족(청구인 30%, 청구인의 배우자 20%, 청구인의 자 50%)이 100% 지분을 보유하고 있는 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 임대보증금 OOO만원에 임대하였다. OOO에서 제조/인쇄업을 영위하는 OOO는 주식회사 OOO의 계열회사(사주 청구인)로 펜션숙박업을 추가할 목적으로 쟁점사업장을 사업장소재지로 하여 지점법인인 OOO을 2006.7.1. 설립하였고, 종회로부터 임차한 쟁점사업장에 대하여 주식회사 OOO만원의 공사도급계약을 체결하고 개․보수공사를 2007.6.20. 완료한 후, 개․보수비용 중 1OOO원(이하 “쟁점 개․보수비용”이라 한다)을 임차자산개량권인 자산으로 계상하고 감가상각비 등을 2007사업년도부터 소득금액 계산 시 손금에 산입하여 법인세 신고를 하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2010.3.4.∼ 2010.7.2. 기간 동안 OOO 및 청구인에 대한 2005～2008사업연도 법인통합조사 및 개인제세통합조사를 실시하여 OOO가 쟁점사업장을 보수하고 임차자산개량권의 명목으로 쟁점 개․보수비용을 자산으로 계상하여 감가상각한 사실을 확인하였으며, 쟁점 개․보수비용 중 청구인이 사적으로 사용한 것으로 확인된 OOO에 대한 금액 OOO의 업무무관자산으로 보아 필요경비 불산입하고 청구인에게 상여처분하였으며, 나머지 금액 OOO원(이하 “쟁점임차자산개량권”이라 한다)은 청구인의 쟁점사업장에 대한 선수임대료로 보아, 쟁점사업장의 임대기간인 5년(2007.7.1.∼2012.6.30.)동안 안분계산하여 매출로 통보하였고, 이에 OOO세무서장은 2011.3.15. 청구인에게 2007년 제2기∼2009년 제2기 부가가치세 OOO)을 결정·고지하였고, OOO세무서장은 2011.3.14. 청구인에게 아래 [표1]과 같이 2007년∼2009년 귀속 종합소득세 OOO원)을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007년 제2기∼2009년 제2기 부가가치세 및 2007년∼2009년 귀속 종합소득세 중 선수임대료 과세분 OOO)에 대하여 2011.6.3. 이의신청을 거쳐 2011.9.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점사업장의 개․보수 공사부분이 임대차 종료 시에 원상복구가 불가능하다는 이유만으로 용역의 공급에 해당한다고 단정할 수 없고 개․보수공사의 결과가 임차건물과 별개의 물건에 속하게 되는지 여부 및 그 공사가 임대인의 임대차목적물 수선의무의 범위에 속하는 것인지 여부에 관한 구체적인 사정을 따져보고 용역의 공급에 해당하는지 여부를 판단하여야 하며(대법원 98두18053, 2003.3.23. 참조) 쟁점 개․보수비용은 수익적 지출로 볼 수 있는 금액이 대부분이므로 당초 처분은 부당하다.

(2) 임대인이 부담할 자본적 지출에 해당하는 개․보수비용을 임차인이 부담하는 대신 임대보증금 또는 임대료 등을 낮게 정한 것으로 볼 수 있는 경우에는 임차인에 의한 개․보수공사는 용역의 공급에 해당한다(대법원 98두18053, 2000.3.23. 참조) 할 수 있으나, OOO의 임차보증금 OOO원은 당시 쟁점사업장의 임대보증금 시세인 OOO만원에 비하여 상당히 비싼 것이므로 과세대상이 되는 재화․용역의 공급에 해당하지 아니하며, 임대차계약서상 원상복구조항에 의거 임차인이 시행한 공사결과는 임대차 종료 시 모두 제거되어야 하고, 임대인에게 귀속될 수 없어 쟁점 개․보수비용은 재화의 공급이 될 수 없으므로 당초 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) OOO는 쟁점사업장의 개·보수비용 OOO원 중 자본적 지출에 해당하는 OOO만원을 자본적 지출금액으로 판단하고 2007년 7월 임차자산개량권으로 계상하였으며, OOO는 당해 법인이 장부에 의하여 자본적 지출로 보아 임차자산개량권이라는 계정과목으로 신고한 사항에 대하여 쟁점 개․보수비용이 수익적 지출이 대부분이라고 주장하고 있으나, 쟁점 개․보수비용의 세부내용과 같이 건물의 원상회복과 능률유지를 위한 지출 또는 소모되거나 파손․훼손된 부분을 복구하는 비용이라기보다는 개량 증설공사가 대부분이고, OOO의 장부에도 ‘임차자산개량권’의 항목으로 자본적 지출로 계상되어 있다.

(2) OOO는 구 지방세법 제104조 제10항 에 의거하여 쟁점 개․보수비용을 대수선으로 보고 취득세 및 등록세를 신고․납부하였고 이를 장부에 계상하였으며, 청구인이 지배하는 OOO의 자금으로 청구인 소유의 건물을 개․보수한 사실관계로 볼 때, 쟁점사업장의 개․보수는 본래의 용도를 벗어난 공사가 아닌 임대인인 청구인이 보유하고 있는 건물의 재산적 가치를 높이는 공사이며, 청구인과 OOO간 체결한 임대차계약서 제5조(임차인 준수사항)를 보면 “임대차 계약이 만료한 경우 위 부동산 및 시설을 청구인에게 명도하여야 하며, 퇴거 시에 유익적 시설설치 등을 이유로 권리금을 요구할 수 없다”라고 기재되어 있어 임차자산개량권 같은 유익적 시설에 대한 소유권이 청구인에게 있다는 것을 의미하므로 OOO가 청구인의 의무를 대신하여 한 공사로서 그 결과가 청구인에게 귀속되었다고 볼 수 있으므로 이를 청구인에 대한 ‘역무의 제공’으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다. 또한 OOO의 내부서류 중 ‘OOO건물 개․보수에 따른 취·등록세 및 회계처리’ 서류를 보면, 쟁점 개․보수비용에 대하여 ‘임대인은 자본적 지출에 해당하는 개수비상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고해야 하며, 임차인이 부가가치세 과세사업자일 경우 임대인에게 개수비상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래 징수하여야 함’ 이라고 기재되어 있으며, 임대인은 쟁점 개․보수비용을 임대자산의 원본에 가산해 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상하고 임대기간에 안분해 수익으로 처리하여야 한다고 기재된바, OOO 및 청구인도 쟁점 개․보수비용에 대한 조사청의 결정내용과 같이 세법상 처리해야 한다는 사실을 인지하고 있었음에도 이를 신고누락하고 조사청의 과세처분에 부당함을 주장하는 것은 타당하지 아니하다.

• 가. 쟁 점 쟁점사업장의 임차인인 OOO가 자본적 지출(임차자산개량권)로 계상한 쟁점 개․보수비용 중 쟁점임차자산개량권을 청구인의 선수임대료로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속년도등】① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속년도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속년도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속년도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법 제1조 【과세대상】① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 "재화"란 재산 가치가 있는 모든 유체물(有體物)과 무체물(無體物)을 말한다.

③ 제1항에서 "용역"이란 재화 외의 재산 가치가 있는 모든 역무(役務) 및 그 밖의 행위를 말한다. 제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 (3) 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】 ① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.5.5. 종회를 설립하여 1998.7.1. 쟁점사업장에 사업자등록하고 OOO시에 숙박업으로 영업신고를 하였으나 숙박업과 관련한 수입 신고내역은 없으며, OOO가 2006년 6월 숙박업 영업자 지위를 승계하였고 임대차계약기간 2006.7.1.∼2012.6.30., 임차보증금OOO만원으로 종회로부터 임차한 것으로 임대차계약서 등에 나타난다.

(2) 조사청은 2010.3.4～2010.7.2 기간 동안 OO OO 및 청구인에 대한 2005～2008년 귀속 법인통합조사 및 개인제세통합조사를 실시하여 OOO가 임차자산개량권으로 계상하여 자산으로 보유하고 있는 쟁점사업장의 개․보수비용OOO원에 대하여 선급임차료로 보아 OOO 지점법인인 OOO에 2007년 제2기 부가가치세 OOO원을 결정하고 명의상 OOO로 등록되어 있는 쟁점사업장의 실사업자인 청구인에게 OOO의 업무무관자산으로 부인된 임차자산개량권 OOO을 임대기간(5년)에 안분하여 2007년 제2기～2009년 제2기 동안의 선수임대료로 보아 부가가치세 OOO및 선수임대료 관련 종합소득세 OOO원을 결정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 2010.6.21. 조사청에 제출한 확인서의 내용에 의하면, 청구인은 1998.5.5. 종회를 설립하고 1998.6.3. 서울특별시 OOO에 종회의 부동산 등기용 등록번호 신청을 하여 1998.6.5. 종회 명의의 등록번호OOO를 부여받은 다음, 1998.6.30.부터 종회 명의로 OOO외 15필지의 부동산을 취득하였고 종회 명의로 2002.10.9. OOO지점 외 5개 지점에 계좌를 각각 개설하여 자금 입․출금에 사용한 사실이 있으며, 종회의 실질 구성원은 본인 혼자이며 본 종회는 종중의 요건을 갖추지 못하였고 종회 명의의 부동산은 본인 및 본인의 부모 자금으로 취득하였으며 예금계좌는 전적으로 본인이 관리하며 이들 자산 모두가 본인에게 귀속된 것임을 확인하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점 개․보수비용의 대부분이 수익적 지출이며, OOO에 대한 임대보증금 OOO원은 당시 쟁점사업장의 임대보증금 시세인OOO원에 비하여 상당히 비싸고, 임대차계약서상 원상복구조항에 의거 임차인이 시행한 공사결과는 임대차 종료 시 모두 제거되어야 하며 임대인인 청구인에게 귀속될 수 없으므로 쟁점 개․보수비용은 재화의 공급이 될 수 없다고 주장하고 있다.

(5) 임차인 OOO가 쟁점 개․보수비용에 대하여 우리 원에 심판청구하여 결정된 내용(2011부3469, 3470, 2012.8.16.)을 보면, OOO가 쟁점 개․보수비용의 대부분이 수익적 지출에 해당하고 임대차계약서의 약정상 원상복구조항에 의해 임차인이 시행한 공사결과는 임대차계약 종료 시 모두 제거되어야 하므로 공사결과가 임대인에게 귀속될 수 없어 쟁점 개․보수비용을 부가가치세 과세대상으로서 사주에 대한 재화의 공급으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, OOO의 지점법인인 수국작가촌은 정상적인 숙박업을 영위하는 사업장으로 보이지 아니하고, 관련 개․보수비용 전액을 장부상 “‘임차자산개량권”의 자산항목으로 분류․처리하여 왔음에도 이 건 과세처분에 따른 불복과정에서 별다른 거증의 제시가 없으므로 그 지출비용을 수익적 지출로 인정하기는 어려워 보이고, 또한 동 임차자산개량권의 경제적 이익의 향유가 쟁점사업장의 소유권자인 사주에 있다 할 것이므로, 처분청이 쟁점 개․보수비용을 사주에 대한 재화의 공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단하였다.

(6) 살피건대, 쟁점사업장의 임차인인 OOO가 쟁점사업장의 개․보수를 위하여 지출한 쟁점 개․보수비용이 위 (5)의 내용과 같이 청구인에 대한 재화의 공급으로 결정되었는바, 쟁점 개․보수비용은 자본적 지출로서 청구인이 지출할 비용을 OOO가 부담하여 쟁점사업장의 개․보수 결과가 청구인에게 귀속되었다 할 것이므로, 자본적 지출에 상당하는 쟁점 개․보수비용 중 쟁점임차자산개량권 상당액은 OOO로부터 받은 선수임대료에 해당한다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점 개․보수비용 중 쟁점임차자산개량권 상당액을 청구인의 선수임대료로 보아 청구인에게 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.