실지취득가액이 불분명하므로 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당함

• 가. 청구인 정〇〇와 민〇〇(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.12.18. 경상남도 진주시 〇〇면 〇〇리 899-3 답 2,948㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 백OO으로부터 취득하여 보유하다가 2004.11.6. 이〇〇에게 양도한 후 검인계약서 상 매매가액(양도가액 38,500천원, 취득가액 29,000천원)으로 양도차익을 산정하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 부산지방국세청장의 종합감사의 현지시정 조치사항으로서 쟁점토지의 실지거래가액을 백〇〇 및 이〇〇에게 현지 확인하여 실지거래가액(양도가액 226,300천원, 취득가액 90,000천원)으로 양도차익을 산정하여 2011.1.17. 청구인들에게 2004년 귀속 양도소득세 54,248,360원을 각각 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.4.15. 이의신청을 거쳐 2011.7.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 전 소유자 백OO은 쟁점토지를 약 9천만원에 양도한 것으로 기억된다고 처분청에 사실확인서를 작성하여 제출하였으나, 동 확인서상의 취득가액은 추정에 의한 확인서일 뿐이고 실지취득가액은 확인된 바 없으며, 이후 청구인이 당초 매매계약서를 제시하자 백〇〇은 본인에게 세금이 많이 부과도리 것으로 보아 처분청 담당공무원에게 평당 매매가액을 10만원으로 낮추어 확인하여 주었다는 내용의 사실확인서를 작성해 주었다. 따라서 처분청이 백〇〇의 사실확인서에 의하여 과세한 처분은 취득가액의 신빙성이 결여되고 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여 과세하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 전소유자 백〇〇은 처분청의 현지확인 당시 쟁점토지를 평당 약 10만원 정도에 매도한 것으로 기억하고 양도대금 약 9천만원을 수령한 것으로 사실확인서에 서명 날인하였는바, 일반적인 양도대금은 평당 얼마 정도에 전체 매매대금을 산정하여 거래하는 것이 관행인 점에 미루어 볼 때 전소유자 백〇〇이 사실확인한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득당시의 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액으로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산에 경우에는 당해 자산의 취득당시 기준시가. 다만, 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제1호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 나. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액‧매매사례가액 도는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조제1항제1호다목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제5항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × 양도당시의 기준시가(제164조 제3항 제1호의 매매사례가액 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분청이 제출한 과세관련 심리자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지의 소유권 이전 내역은 아래 〈표1〉과 같다. 〈표1〉쟁점토지의 소유권 이전 내역 순번 등기목적 접수 등기원인 권리자 1 소유권 이전 2001.8.30. 2001.8.16. 상속 백 〇〇 2 〃 2003.12.18. 2003.12.15. 매매 정 〇〇 2분의 1 민 〇〇 2분의 1 3 〃 2004.11.6. 2004.10.28. 매매 이 〇〇 (나) 쟁점토지의 전 소유자 백〇〇는 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 기준시가로 하여 8년자경 감면을 신청한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인되고, 후 소유자 이〇〇이 양도소득세를 신고한 내역은 아래 〈표2〉와 같다. 〈표2〉 이〇〇의 양도소득세 신고 내역 당초신고 수정신고 양도가액 56,500 양도가액 258,000 취득가액 38,500 취득가액 226,300 (다) 전 소유자인 백〇〇은 처분청의 현지확인 당시에는 쟁점토지를 청구인에게 2003.12.18 매매하면서 약 90백만원을 수령한 것으로 기억되고(2회에 걸쳐 수령), 2003.12.15. 김〇〇(정〇〇의 배우자)가 하〇〇(백〇〇의 이종사촌)에게 송금한 34백만원은 본인의 채무를 직접 변제하기 위하여 김〇〇가 직접 이체하였다는 사실확인서를 처분청에 제출하였으나, 이 건 과세처분 이후에는 2010년 12월에 진주세무서 직원이 찾아와 쟁점토지의 매매대금에 대한 질문을 할 당시 본인에게 세금이 많이 부과될 것 같아서 평당 매매대금을 10마원으로 낮추어 진술한 사실이 있다는 사실확인서를 청구인에게 작성하여 주었다. (라) 처분청이 청구인(정〇〇)의 배우자 김〇〇로부터 확인한 취득자금 소명내역은 아래 〈표3〉과 같고, 김〇〇의 예금통장으로 민〇〇이 2003.12.15. 33백만원을 입금한 사실이 확인된다. 취득자금 소명 내역 (단위:천원) 계좌번호: 846-02-013008 예금주: 김인수 거래일 금액 거래내역 적요 비고 2003.12.15. 20,000 청구인(정〇〇) pc뱅킹 입금 2003.12.15. 10,000 청구인(민〇〇) 겸용카드 입금 2003.12.15. 10,000 청구인(민〇〇) 〃 입금 2003.12.15. 10,000 청구인(민〇〇) 〃 입금 2003.12.15. 3,000 청구인(민〇〇) 〃 입금 합계 53,000 2003.12.15. 10,000 백〇〇 통장이체 출금 2003.12.15. 10,000 백〇〇 통장이체 출금 2003.12.15. 10,000 백〇〇 통장이체 출금 2003.12.15. 4,100 백〇〇 통장이체 출금 2003.12.15. 10,000 하〇〇(백〇〇의 이종동생) 통장이체 출금 2003.12.15. 10,000 〃 통장이체 출금 2003.12.15. 4,100 〃 통장이체 출 합계 68,200 통장이체 (마) 쟁점토지의 검인계약서에는 공동명의가 아닌 정〇〇 명의로 취득가액 29,000천원,양도가액 38,500천원으로 기재되어 있다. (바) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래 〈표4〉와 같고, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 90백만원으로, 양도가액을 226백만원으로 하여 과세함에 따라 취득가액 대비 양도가액의 상승률은 251%로 나타난다. <표4> (단위:원, ㎡, %) 기준연월일 개별공시지가 전기대비 상승율 비고 2003.1.1. 9,800

• 2004.1.1. 13,000 132 2005.1.1. 18,900 145 2006.1.1. 29,900 158

(2) 위 사실관계를 근거로 이 건 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산할 수 있는지에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점토지의 전소유자 백〇〇이 평당 약 10만원 정도에 매도한 것으로 기억하고 양도대금 약 9천만원을 수령한 것으로 확인서에 서명 날인하였으며, 일반적인 양도대금은 평당 얼마 정도에 전체 매매대금을 산정하여 거래하는 것이 관행인 점에 미루어 볼 때, 백〇〇이 사실확인한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다. (나) 그러나, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 실지 매매계약서가 아닌 검인계약서 상의 매매가액으로 하여 양도소득세를 신고한 점, 처분청은 청구인에 대한 사실확인 없이 거래상대방 백〇〇이 처분청 조사담당공무원에게 90백만원에 양도하였다고 사실확인서를 작성하였다가 이후 당시에는 본인에게 세금이 많이 부과될 것 같아서 평당 매매대금을 10만원으로 낮추어 진술하였다고 사실확인을 번복하고 있는 점, 2004년도 중 공시지가 상승률이 145%인데 비하여 처분청이 과세한 취득가액 대비 양도가액의 상승률은 251인 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 이 건 실지취득가액으로 과세한 처분은 근거과세면에서 미흡하다고 하겠다. 그렇다면 청구인도 취득당시의 매매계약서나 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우는 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보여지므로 소득세법 시행령제176조의 2 제2항 제2호에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.