쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부

[참조결정] 조심2010중3568

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1997.9.13. 취득한 OOO임야 662㎡, 같은 리 1049-4 임야 700㎡, 같은 리 1049-5 임야 2,325㎡, 같은 리 1049-6 임야 496㎡ 등 4필지(이하 “쟁점①토지”라 한다) 합계 3,351㎡를 2006.5.9. 하OOO에게 OOO만원에 양도하고, 같은 리 1049-7 임야 427㎡, 같은 리 1049-10 임야 3,351㎡ 등 2필지(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 2006.5.9. 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 OOO만원에 양도하였으며, 같은 리 1046-10 임야 322㎡, 같은 리 1056 전 705㎡ 등 2필지(이하 “쟁점③토지”라 하고, 이하 쟁점①～②토지와 함께 “쟁점토지”라 한다)를 2006.6.15. 김OOO에게 OOO만원에 양도하여 2006.8.31. 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 2010.11.11.부터 2010.11.25.까지 청구인에 대한 세무조사 결과, 쟁점토지의 양도는 사업을 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 부동산을 매매한 것에 해당한다고 보아 2011.2.9. 청구인에게 부동산매매업에 대한 2006년 귀속 종합소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점①～②토지를 공장용지로, 쟁점③토지를 도로로 각각 개발하여 토지가치를 높인 후 양도하여 부동산매매업에 해당한다는 의견이나, 쟁점①～②토지의 분할전토지는 노후의 주거지 및 과수원 경작으로 사용할 목적으로 취득한 토지로서, 2004년 태풍 매미로 인해 훼손되어 OOO시장의 복구명령에 따라 임야(과수원)로 복구하였으나, 재발의 우려가 남아 공장설립을 통해 재붕괴를 막기 위해, 당초 공장설립지역이 아님에도 불구하고 훼손된 임야(12,197㎡) 가운데 주변 공장에 접하여 피해가 우려되는 부분(8,623㎡)에 대해서만 2005년 4월경 공장설립허가를 신청하였던 것으로, 막대한 개발공사비용으로 방치하던 중 공장용지를 물색하던 OOO와 하OOO에게 추가적인 토지의 분할, 복구 및 개발은 양수인들이 부담하기로 하여 2006년 5월 매도한 후 쟁점①～②토지로 분할된 것이다. 청구인이 수익 목적으로 개발행위를 할 의사가 있었다면 주변이 이미 공장부지로 변한 상태에서 쟁점토지를 제외한 나머지 본인 소유토지에 대해서도 공장승인을 얻어 공장부지로 조성하여야 했으나 산사태로 훼손된 면적 12,197㎡중 8,623㎡만 양도하였고, 나머지는 현재까지 감나무를 재배하고 있는 점, 청구인이 공장설립승인을 얻은 후 바로 양도하지 아니하고 승인 취소 때까지 방치한 점, 양수인이 양수 후 옹벽을 구축하여 재붕괴 우려가 제거된 점 등은 청구인에게 개발의사가 없었음을 보여준다. 쟁점③토지를 분할하여 매도한 후 남은 토지(OOO 도로 21㎡)는 현재 청구인의 소유인바, 당시 인근 공장의 진입로를 만드는 과정에서 청구인의 토지가 일부 걸쳐 있어 인근 공장 주인의 부탁으로 제공한 것에 불과하다. 처분청은 청구인의 부동산 거래횟수가 빈번하고 계속·반복성이 있어 부동산매매업에 해당한다는 의견이나, 청구인이 매매를 목적으로 취득한 토지는 없고, 2000년부터 2005년 사이에 양도한 토지도 국가의 수용, 실수요자에 대한 소규모 임야 또는 지역발전을 위한 공장협동화 사업을 위해 개발행위나 지목변경 없이 양도하였으며, 2006년에 청구인 명의로 이전등기된 부동산 2건 중 OOO 나대지 377㎡는 1998.11.17. OOO시로부터 장기할부로 매수한 것으로서 매수대금을 2001.11.17. 완납하여 2006년 취득 부동산이라 할 수 없고, 처분청은 2000년～2005년까지 5년에 걸쳐 청구인이 10회에 21필지를 양도하여 계속성과 반복성이 있다고 하나, 실제 청구인 자의에 의해 양도한 부동산은 OOO시에서 주관한 ‘공장 협동화 사업’시 양도한 6필지가 유일하며 이는 1회의 단일거래로 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2004년경 산림재해로 부득이 산지복구차원에서 쟁점①～②토지의 분할전토지에 산지전용허가 및 개발행위 허가를 얻은 후 2005년 6월경 OOO 공장설립을 목적으로 공장설립승인을 신청하였으나 OOO의 공장을 설립한 행위를 확인할 수 없는바, 이는 청구인이 공장을 설립할 의도 없이 공장용지로 승인받기 위해 서류상 OOO 공장을 설립하겠다고 명시한 것으로 판단되는 점, 공장부지조성에 대한 전용허가를 얻고, 토지형질변경을 위해 인허가보증보험증권서를 제출하였으며, 공장설립을 위한 토지 정지작업을 완료한 상태에서 하OOO 및 OOO에게 개발부동산에 관한 일체의 허가등에 대한 권리를 승계한 점, 기준시가 OOO만원인 쟁점①～②토지를 공장용지로 개발한 후 합계 OOO만원으로 양도하였으며, 쟁점③토지는 도로 분할 후 기준시가가 약 20배 상승하여 OOO만원이라는 비교적 큰 금액으로 양도하고, 쟁점토지의 총 양도면적이 약 8,392㎡로 대규모인 점, 쟁점①～②토지 이외의 분할전토지 부분은 비탈진 산으로 감나무만 심어져 있을 뿐 과실을 수확하기 어렵게 되어 있는 점 등으로 보면, 청구인은 토지의 가치를 상승시켜 양도한 것이다. 그리고, 청구인은 2000년부터 2005년까지 임야 등 총 9회 40필지를 취득하고 10회 21필지를 양도하였으며, 과세연도인 2006년에는 임야 등 1회 이상(2회, 2필지) 부동산을 취득하고 2회에 걸쳐 쟁점토지를 양도하였던바, 부동산거래의 규모, 빈도, 계속성, 반복성 등에 비추어 볼 때 사업목적으로 부동산을 거래한 것으로 판단되므로, 부동산매매업 사업소득으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 일부개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 일부개정되기 전의 것) 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료 등에 의하면, 청구인이 아래 <표1>과 같이 쟁점토지를 취득하여 양도한 사실이 나타나고, 청구인은 2006.8.31. 2006년 귀속 양도소득세 신고·납부시 쟁점①～②토지의 양도가액(OOO만원)과 취득가액(OOO만원)을 기준시가로 하여 신고하였으며, 쟁점①～②토지에 대해서는 8년 자경에 따른 감면을 신청한바, 처분청은 감면신청을 수용하였던 것으로 나타난다. <표1> 쟁점토지 취득 및 양도 내역 (OO: O, O)

(2) 처분청 심리자료 및 청구인 제출증빙에 의하면, 쟁점①～②토지와 관련하여 산사태 복구, 공장설립 관련 행정절차, 양도 및 형질변경 등은 아래와 같이 진행된 것으로 나타난다. (가) 청구인은 2003년 9월 태풍매미로 인한 산사태로 훼손된 OOO(쟁점①～②토지가 분할되어 나온 당초 토지임) 임야 19,636㎡ 중 12,197㎡에 대하여 OOO시장의 복구명령에 따라 2004.2.2. 복구설계서 승인을 받고 복구공사를 하여 2004.12.8. 복구준공을 통보받았다. (나) 청구인은 자신이 대표자로 있는 OOO의 명의로 2005.4.4. 김해시 한림면 병동리 산209 외 4필지에 산업집적활성화및공장설립에 관한 법률에 따른 공장신설승인신청(규모 공장용지면적 8,623㎡, 제조시설면적 800㎡, 부대시설면적 800㎡) 및 산지관리법에 따른 산지전용허가신청을 하고, 2005.6.7. 사전환경성검토서를 제출하였으며, OOO시장은 2005.7.4. OOO에 공장설립(신설)을 승인하였고, OOO은 2005.7.6. 서울보증보험주식회사로부터 ‘국토의계획및이용에관한법률에 의한 토지형질변경등의 허가에 따른 예치금 보증’을 내용으로 인허가보증보험증권을 발급받았다. (다) 청구인은 2005.12.28. 주식회사 OOO(대표이사 김OOO)에게OOOO OOO OOO OOO OOOO 일부 1,143평을OOO,OOO만원에 매도하는 계약을 체결하고, 2005.12.30. 하OOO에게 OOOO OOO OOO OOO OOOO 일부 4,183㎡를OOO,OOO만원에 매도하는 계약을 각각 체결하였다. (라) OOO은 2006년 2월 산209 외 4필지상 일체의 허가등에 대한 모든 권리를 주식회사 OOO(대표자 하OOO)과 주식회사 OOO(대표자 김OOO)에 승계한다는 승계서를 각각 작성하였고, OOO시장은 2006.4.20. 주식회사 OOO에 대하여, 2006.4.27. OOO에 대하여 각각 공장설립변경을 승인한바, 위 공장설립변경 승인문서에는 ‘신청지는 기히 공장설립승인을 받아 부지조성 작업 중 장기간 방치되어 승인 취소된 곳으로 금회 신청이 기간 내 공장설립을 확약하므로 기간내 공장설립이 될 수 있도록 조치해야 한다’는 내용이 나타난다. (마) OOO 산209 및 주변 산210, 산212 토지는 <표1>과 같이 쟁점①～②토지로 분할 또는 등록전환된 뒤 하OOO 및 주식회사 OOO로 각각 소유권이전등기가 마쳐지고, 이후 공장용지로 형질변경되거나 합병되었다. (바) OOO의 민간건설공사 도급계약서(2006.8.1.)에 의하면, OOO 하OOO는 쟁점①토지 일부외 3필지에 대하여 OOO 주식회사(대표이사 유OOO)와 공사도급계약을 체결한바, 부속된 내역서상으로 토공사, 부대공사(전면부 옹벽, 석축쌓기) 등이 포함된 것으로 나타난다. (사) 청구인이 제출한 최OOO의 확인서(일자불상)에 의하면, 최OOO는 2002년 OOO리 산209 일대 과수원부지에서 진행된 공장협동화 사업과 관련하여 OOO시를 방문한 당시, 허가 담당 공무원으로부터 공장협동화사업으로 허가된 부지 이외의 부지는 산사태의 위험등으로 OOO시의 승인을 받을 수 없으니, 허가된 부지 위쪽 부분인 현 쟁점토지는 공장개발이 이루어지지 않을 것이라는 확답을 받은 바 있음을 확인한 사실이 나타난다. (아) 청구인이 제출한 하OOO 작성의 사실확인서에 의하면(작성일 불명), 매입 당시 쟁점토지는 감나무가 심어져 있는 임야 상태였으며, 당시 공장부지를 물색하고 있던 차에 해당 부지가 공장설립승인을 받은 후 임야 상태로 방치되어 있음을 알고, 청구인과 공장설립에 필요한 추가적인 조치에 적극적으로 협조한다는 전제 하에 매매계약을 하게 되었으며, 이후 청구인은 토지 소유주로서 토지 분할 및 공장설립승인변경신청을 함에 있어 매수자인 본인의 요구에 응하였고, 매수 후 추가적인 부지조성공사와 합병 및 지목변경 등 기타 일체의 개발행위를 함에 있어 매수자인 본인의 책임과 부담으로 진행하였음을 확인한 사실이 나타난다.

(3) 처분청 심리자료 및 청구인 제출증빙에 의하면, 쟁점③토지의 양도와 관련하여 아래와 같이 나타난다. (가) 청구인은 2006.5.18. 쟁점③토지를 김OOO에게 OOO만원에 매도하는 계약을 체결하고, 2006.6.15. 소유권이전등기를 마쳤다. (나) 쟁점③토지 중 OOO 임야 322㎡는 2006.2.22. 같은 지번으로부터 분할된바, 나머지 토지인 같은 리 1046-19는 도로 21㎡로서 청구인 소유이고, 쟁점③토지 중 OOO리 1056 전 705㎡는 2006.5.16. 같은 지번으로부터 분할된바, 나머지 토지 같은 리 1056-2 전 108㎡은 현재 청구인 소유이다. (다) 쟁점③토지의 기준시가 변동내역은 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 기준시가 변동내역 (OO: OOO)

(4) 처분청 심리자료 및 청구인 제출증빙에 의하면, 쟁점토지 외 청구인의 토지 취득 및 양도 내역은 아래와 같이 나타난다. (가) 청구인의 연도별 부동산 취득 및 양도 내역은 <표3>과 같이 나타난다. <표3> 부동산 취득 및 양도 내역 (OO: O) (나) 2000년부터 2010년까지 청구인의 연도별 취득 부동산 내역 및 현황은 <표4>와 같이 나타나는바, 청구인이 제출한 ‘용지매매계약서’(1988.11.17.), ‘용지매매계약정산서’(2001.11.17.) 및 영수증에 의하면, 2006.12.20. 취득등기된 OOO 나대지는 청구인이 1998.11.17. OOO시장과 OOO원에 매수계약을 체결하고 이후 변경된 대금 OOO원을 2001.11.17.까지 모두 납입한 것으로 나타난다. <표4> 연도별 취득 부동산 내역 및 현황(2000년-2010년) (OO: O) (다) 2006년도의 쟁점토지 양도를 제외하고 2002년부터 2010년까지 청구인의 연도별 양도 부동산 내역은 <표5>와 같이 나타나는바, 청구인이 제출한 부지사용승락서, 공장설립승인 통보 등에 의하면, 2001년 양도된 부동산과 관련하여 청구인은 각 양수인(김OOO, 김OOO, 박OOO, 신OOO, 주식회사 OOO)에게 공장부지, 진입도로, 건축허가를 얻음에 있어 하등의 이의 없이 부지 사용을 승낙하는 부지사용승락서를 발급하였고, 이후 각 위 양수인들은 양수인들의 명의로 OOO시장으로부터 공장설립을 승인받은 것으로 나타난다. <표5> 연도별 부동산 양도 내역(2000-2010년) (OO: O)

(5) 청구인은 쟁점①～②토지와 관련하여 2003년 9월 태풍 매미 당시 OOO면 산290의 산사태 발생사진, 복구공사현장(2004년 2월), 복구공사완료(2004년 6월), 공장완공 후 옹벽상태 등을 촬영한 사진 및 쟁점③토지의 현장사진(촬영일자 불상)을 제출하였다.

(6) 공장설립신청시 OOO은 업종을 금속압형제품 제조로 기재되었으나, 처분청의 전산자료상으로 사업자등록은 되지 않았고, 청구인은 2006.2.28. OOO리 1056에서 강진공업사로 사업자등록(사업개시일: 2007.3.6.)을 하였으나, 사업실적이 없어 2007.12.31. 직권폐업된 사실이 나타난다.

(7) 청구인은 산사태로 훼손된 토지에 대한 복구공사의 일환으로 쟁점①～②토지를 공장용지로 개발하게 되었을 뿐이고, 청구인의 부동산 매매에 계속성·반복성이 없으므로 쟁점토지의 양도가 양도소득과세이라고 주장한다. 살피건대, 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것인바(조심 2010중3568, 2011.1.20. 참조), 공장설립을 위한 허가절차를 얻은 후 하OOO 및 OOO에게 부동산 개발에 관한 일체의 허가등에 대한 권리를 승계하고 쟁점①～②토지를 분할하여 양도한 점, 쟁점①～②토지에서 OOO으로 공장설립 신청하였으나 제조업 사업자등록을 하지 않았고, 강진공업사로 제조업 사업자등록을 하였으나 직권폐업된 사례가 있는 등 청구인의 공장설립 의사가 추정되지 아니한 점, 기준시가 OOO만원인 쟁점①～②토지를 공장용지로 개발한 후 합계 OOO만원으로 양도하였으며, 쟁점③토지는 도로 분할 후 기준시가가 약 20배 상승하여 OOO만원이라는 비교적 큰 금액으로 양도한 점, 쟁점토지의 총 양도면적이 약 8,392㎡로 대규모인 점, 쟁점토지를 제외하고 2000년 이후부터 2010년까지 11회 취득하고 12회 양도한 점 등을 종합하여 보면, 쟁점토지의 양도는 계속적·반복적인 사업활동에 해당하는 것으로 판단되므로 이를 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 정당하다 할 것이다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.