분할 전,후 토지특성이 동일하지 아니하므로 감정평가 산정한 지가를 적용함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1987.12.8. 취득한 OOO(2007.11.16. 산15 임야는 353-26으로, 산15-12임야는 353-27로 등록전환되었고, 2008.1.3. 이들 임야 중 353-26은 353-30, 353-31, 353-32, 353-33, 353-34, 353-35로 분할되었으며, 이하 이들 임야를 “양도토지”라 하고, 양도토지 중 분할토지 6필지를 “쟁점토지”라 한다)를 2008.5.7. OOO(이하 “재개발조합”이라 한다)에 양도하고, 2008.8.27. 양도가액은 OOO, 취득가액은 환산취득가액인 OOO을 적용하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 2008.1.3. 분할된 토지로서 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당함에도 청구인이 쟁점토지의 환산취득가액을 산정함에 있어서 등록전환 전 모지번인 OOO의 개별공시지가를 적용하여 산정한 사실을 확인하고, 2개 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가한 개별공시지가에 의하여 환산취득가액을 OOO으로 재산정하여 양도차익을 계산하고 2011.1.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행으로 토지이동(등록전환 및 분할) 이전에 이미 토지특성이 확정되었는바, 분할 전․후의 토지특성이 동일하여 변화가 없음에도지적법에 의하여 분할된 토지라는 이유로 양도당시 개별공시지가 없는 토지로 보아 감정평가에 의한 개별공시지가로 환산취득가액을 재산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 공부상 지목이 임야이나, 개별공시지가의 수시고지와 관련하여 작성한 토지조사특성표(2008.7.1. 기준)를 보면, 모지번토지에서 등록전환된 OOO는 이용현황이 지목과 동일한 임야이고, 쟁점토지(1,965㎡)는 이용현황이 주거나지로 되어 있으며, 산정된 공시지가도 크게 차이가 나는바, 쟁점토지의 매수자가 주택재개발정비사업에 따른 관리처분계획수립을 위하여 토지와 건축물에 대한 자산 및 협의보상평가 목적으로 2007.6.18. 2개 감정평가법인에 의뢰하여 사업시행인가고시일(2007.9.12.)을 시점으로 평가한 OOO의 ㎡당 평균단가가 OOO으로 확인되므로 쟁점토지는 분할시점 이전부터 이미 토지특성이 임야에서 주거용 나지로 변경되었다고 볼 수 있으므로 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가가 없는 것으로 보아 환산취득가액을 재산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 취득가액을 감정기관이 평가한 감정가액을 적용하여 산정한 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법" 이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 양도토지의 양도가액을 OOO, 취득가액을 모지번토지의 2007년 개별공시지가를 적용하여 환산한 취득가액인 OOO으로 하여 양도차익 OOO을 신고하였는바, 처분청은 쟁점토지가 양도당시 모지번토지에서 등록전환 및 분할된 토지로 개별공시지가가 없는 토지이므로 환산취득가액 산정시 세무서장이 평가한 가액으로 개별공시지가를 재산정하여 이를 적용하여야 함에도 청구인이 모지번토지의 개별공시지를 그대로 적용하고 환산취득가액을 산정하여 취득가액을 과다신고한 것으로 보아 이 건 과세처분을 하였다. 처분청이 작성한 양도소득세 조사종결 보고서(2010년 11월)에 의하면, 쟁점토지의 토지이동내역은 아래 표와 같고, 2008년도 개별공시지가 토지조사특성표(2008.7.1. 기준)를 보면, 다음 표와 같은 바, (OO: OOOO) 2008.1.1.～2008.6.30. 사이에 분할․합병 등 수시공시 사유가 발생하면, 해당 지방자치단체에서는 2008.7.1.을 기준일로 2008.10.31. 개별공시지가를 수시공시하는데 당시 작성된 토지특성조사표에는 쟁점토지의 표준지를 주택용지인 OOO을 기준으로 작성한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 이용상황은 주거나지(15)로 명시되어 있으며, 공시지가도 ㎡당 OOO으로 표준지 공시지가인 OOO의 71.4%에 해당하며, 등록전환된 OOO의 표준지는 임야인 같은 곳 OOO이고, 동 토지의 이용상황은 토지임야(73)이고, 공시지가는 OOO으로 쟁점토지 공시지가에 비하여 무려 23배나 차이가 나는 것으로 확인되고 있어, 쟁점토지는 사실상 분할시점부터 이미 토지의 특성이 임야에서 주거나지로 변경되어 토지의 특성이 완전히 변하여 양도일인 2008.5.3.에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 조사되어 있다. 한편, 모지번토지의 임야대장과 등록전환된 OOO토지의 토지대장에 등재된 개별공시지가(㎡당)를 보면, 모지번토지는 2006.1.1.과 2007.1.1. 기준 공히 OOO, 등록전환된 토지는 2008.1.1. 기준 OOO, 2008.7.1. 기준 OOO이고, 쟁점토지의 2008.7.1 기준개별공시지가(㎡당)는 OOO 토지만 OOO이고, 나머지 5필지 토지는 전부 OOO으로 처분청이 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 받은 감정가액과 동일하다.

(2) 처분청은소득세법제99조 제1항 가목 단서전단, 같은 법 시행령 제164조 제1항에 따라 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가를 산정하기 위하여 2010.10.11. OOO지점과 주식회사 OOO법인에 감정을 의뢰하였고, 이들 감정평가법인이 평가한 개별공시지가의 산술평균액은 다음 표와 같고, (OO: O, OO) 위 감정가액을 적용하여 경정한 환산취득가액은 아래 표와 같다. (OO: OO)

(3) 청구인은 재개발조합이 2007.6.18. 주식회사 OOO법인과 주식호사 OOO법인에 OOO에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 재개발정비사업의 사업시행인가고시일인 2007.9.12.을 가격시점으로 하여 감정평가한 가액은 OOO으로 청구인은 2008.5.7. 모지번토지의 평가액을 쟁점토지의 토지대금(보상가격)으로 수령하였는바, 쟁점토지의 토지특성은 분할전 모번지 당시에 이미 확정된 것으로 분할로 인하여 쟁점토지의 가격이나 특성이 변화되지 아니한 채 재개발조합의 행정사항에 따른 단순 분할이므로 쟁점토지에 대하여 새로운 기준시가가 고시되기 전인 2008.5.7. 양도한 쟁점토지는 직전에 고시된 모지번토지의 기준시가를 적용하여 환산취득가액을 산정하여야 한다고 주장하며, 증빙자료로 주식회사 OOO법인과 주식회사 OOO법인의 감정평가서(작성일이 2007.10.11.인 것과 시행일자가 2007.5.25.인 것 각 1부씩)와 토지이용계획확인원 등을 제시하고 있다. 한편, 청구인이 제출한 관리처분계획인가신청서를 보면, OOO의 위치는 OOO 일원, 계획면적은 52,337.00㎡, 사업시행인가고시일은 2007.9.12., 용도는 택지(공동주택, 상가, 기타건축시설)와 공공시설(도로, 공원, 녹지) 등으로 되어 있으며, 이 건 양도토지가 수용토지로 포함되어 있다. 또한 청구인이 제시한 토지이용계획확인원에는 OOO의국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역․지구 지정은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 되어 있고, 353-27 임야 98㎡는 도시지역, 제3종일반주거지역으로, 353-30 임야 22㎡는 도시지역, 제3종일반주거지역, 공공용지로, 353-31 임야 2㎡는 도시지역, 제3종일반주거지역, 공공용지로, 353-32 임야 132㎡는 도시지역, 제3종일반주거지역, 공공용지(저촉), 소로3류(저촉), 어린이공원(저촉)으로, 353-33 임야 474㎡는 도시지역, 제1종일반주거지역, 3종일반주거지역, 어린이공원(저촉)으로, 353-34 임야 739㎡는 도시지역, 제1종일반주거지역, 3종일반주거지역, 어린이공원(저촉)으로, 353-35 임야 596㎡는 도시지역, 3종일반주거지역으로 기재되어 있고, 표준지인 OOO는 도시지역, 제1종일반주거지역으로, OOO는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 기재되어 있다. (4) 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호 의 규정에 의하면, 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지는 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액에 의하여 기준시가를 산정하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항의 규정에 의하면, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하도록 규정하고 있는바, 필지의 분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할 세무서장이 평가하는 것이 타당하다 할 것이다(국심 2004서3227, 2005.7.28. 같은 뜻임).

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 2007.11.16. 모지번토지에서 등록전환된 뒤 2008.1.3. 분할되었으나, 분할전 모지번토지와 분할후의 쟁점토지의 토지특성이 동일하므로 양도(2008.5.7.) 당시 개별공시지가가 고시되지 아니한 쟁점토지의 경우 모지번토지의 개별공시지가를 적용한 기준시가에 의하여 환산취득가액을 산정하여야 하므로 청구인이 신고한 환산취득가액은 정당하다고 주장하고 있으나, 쟁점토지 임야 1,965㎡는 주택재개발정비사업에 의하여 택지 및 공공용지 등으로 수용된 토지로서 모지번토지인 임야 45,181㎡의 일부에 불과한 점, 쟁점토지의 토지특성조사표에 의하면, 모지번토지에서 등록전환된 같은 동 353-26 임야 43,898㎡의 이용현황이 임야인 반면, 쟁점토지의 이용현황은 주거나지로 실제 지목과 다른 점 및 쟁점토지는 2008.1.3. 분할로 인하여 양도일인 2008.5.7. 현재 개별공시지가가 없다가 2008.7.1. 기준으로 개별공시지가가 ㎡당 OOO으로 고시되었고, 동 가액은 처분청이 쟁점토지의 환산취득가액 산정시 적용한 감정가액과 동일한데 비하여 등록전환된 353-26 임야의 2008.7.1. 기준 개별공시지가(㎡당) OOO으로 최고 24배 이상 현격한 차이가 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점토지와 모지번토지의 토지특성은 같다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다.

(6) 따라서, 처분청은 쟁점토지가 2008.1.3. 분할된 토지로서 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개 감정평가기관에 의뢰하여 받은 감정가액(개별공시지가)을 적용하여 환산한 취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.