상속재산의 평가는 시가에 의하는 것이고 시가로 보는 매매사례가액 등에 대하여는 상속세 및 증여세법 의 법령에서 규정 하고 있는 바, 신고기한 경과 후에 유사매매사례가액이 확인되었다고 하여 이를 시가가 아니라고 할 수 없다고 보여짐.
상속재산의 평가는 시가에 의하는 것이고 시가로 보는 매매사례가액 등에 대하여는 상속세 및 증여세법 의 법령에서 규정 하고 있는 바, 신고기한 경과 후에 유사매매사례가액이 확인되었다고 하여 이를 시가가 아니라고 할 수 없다고 보여짐.
심판청구를 기각한다.
(1) 상속재산 중 쟁점분양권은 종전아파트를 재건축하면서 취득한 것으로 쟁점분양권을 평가하면서, 재건축조합에서 평가한 종전아파트의 감정가액 413,350,000원과 조합원 분담금 52,580,000원을 더한 465,930,000원으로 평가하여 상속세 신고·납부하였는 바, 처분청은 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 이 건 처분을 하였으나, 쟁점분양권은 그 위치가 아파트 단지의 중간이고 23층 중 중간층인 11층이나, 비교대상분양권은 그 위치가 아파트 단지내에서 조망이 가장 좋은 남쪽이고 23층 중 고층부인 16 층으로 일조권이나 조망권이 쟁점분양권보다 더욱 유리한 위치에 있는 것이 명백히 확인되며, 이러한 지리적 사실과 고·저층의 입지적 사실이 명백하게 다름에도 불구하고 비교대상분양권의 매매사례가액 을 쟁점분양권의 평가금액으로 적용한 것은 관련 법조항을 확대해석 한 것으로 부당하다.
(2) 처분청은 비교대상분양권의 매매사례가액이 확인되므로 매매 사례가액을 쟁점분양권의 평가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 상속세과세표준 신고를 위한 법정신고기한 내에는 국토해양부장관이 제공하는 아파트 실거래가격 자료에 나타나지 아니하였으며, 국토해양부장관이 제공하는 자료는 재건축 완료시점인 2008.12.23. 이후의 매매자료만 검색되고 그 이전 자료는 검색되지 아니하였음은 처분청에서도 인정하고 있다. 따라서 상속개시일부터 상속세과세표준 신고기한까지 쟁점분양권의 유사매매사례가액이 존재하지 아니하다가 그 이후 일반인인 청구인들이 주의의무를 다하여도 확인할 수 없고 처분청만이 알 수 있는 국세통합시스템에 의한 자료에 의하여 비교대상분양권의 매매사례가액이 확인되었다는 이유로 이를 적용하여 경정하는 것은 법적예측가능성을 무시한 처분으로 부당하며, 이러한 문제점을 개선하기 위하여 2011년부터는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 를 개정하여 유사매매사례가액을 시가평가의 보충적평가방법으로만 적용하도록 법령을 개정한 것이다.
(3) 처분청은 국토해양부장관이 고시한 2009년 기준시가를 근거로 처분의 정당성을 주장하고 있으나, 상속개시일 이후 6월 이내 국토해양부장관이 공개한 아파트 실거래정보상의 매매가격을 보면 2008년 8 월 쟁점분양권과 동일한 면적의 아파트 매매가액이 3층의 경우 835백만원 20층은 750백만원으로 그 거래가액에 일관성이 없으며, 2008년 11월은 13층의 경우 650백만원, 8층은 630백만원, 18층은 660백만원 또 다른 8층의 경우에는 700백만원으로 이를 시가의 범위로 적용할 수 있는 근거가 전혀 없으며, 상속개시일이 훨씬 지나 분양권이 아파트로 바뀌고 난 이후의 기준시가를 과세처분의 근거로 삼은 것은 세법의 해석 및 적용에 대한 법리적 오류를 범한 것으로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(1) 쟁점분양권과 비교대상분양권은 모두 같은 단지내 아파트의 분양권으로 면적과 방향이 모두 일치하며, 쟁점분양권은 11층이고 비교대상분양권은 16층으로 모두 10층 이상에 위치하고 있어 비교대상 분양권의 일조권이나 조망권 및 지리적·입지적 여건이 쟁점분양권보 다 더욱 유리한 위치에 있어 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점 분양권의 평가금액으로 적용한 것은 관련 법조항을 확대해석한 것으로 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 상속재산을 평가함에 있어 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 확인되는 가액이 2이상인 경우에는 평 가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 보도록 규정하고 있고 비교대상분양권의 매매가액은 상속개시일인 2008.7.1.로 부터 약 1주일 전인 2008.6.24.의 매매가액으로 상속개시당시 쟁점분양권의 적정시세가 가장 잘 반영된 것으로 보이며, 상속세 과세표준 신고기한 내에 청구인들이 매매사례가액을 확인하지 못하였다하여 평가액이 달라지는 것은 아니므로 청구인이 상속세 과세표준 신고기한 내에 바교대상분양권의 매매사례가액을 확인할 수 없었으므로 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(3) 쟁점분양권이 있는 아파트 단지는 쟁점분양권과 비교대상분양권의 전용면적이 동일하나 최초 국토해양부장관이 고시한 2009년 아파트 기준시가는 비교대상분양권 아파트의 기준시가가 509,000천원으로 쟁점분양권 아파트의 기준시가 520,000천원보다 11,000천원이 낮게 지정되었고, 2010년 기준시가는 각 595,000천원 및 608,000천원으로 비교대상분양권 아파트가 13,000천원이 낮게 책정되어 있는 바, 이와 같이 국토해양부에서 아파트 층별 동별의 특성을 모두 반영한 가액이 큰 차이가 없어 쟁점분양권과 비교대상분양권의 가액 또한 차이가 없는 것으로 보여 비교대상분양권의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.
① 상속재산 평가시 비교대상분양권의 적정 여부
② 상속세 신고기한 경과후 확인된 비교대상분양권의 매매사례가 액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들은 2008.7.1. 모(母) 이○○의 사망으로 인하여 상속 받은 재산에 대하여 2008.12.31. 쟁점분양권의 가액을 465,930,000원으로 평가하고 나머지 다른 상속재산을 포함, 상속재산가액을 1,748,213,320원 으로 하여 상속세 300,425,235원을 신고 • 납부하였으며, ○○지방국세청장의 처분청에 대한 감사과정에서 쟁점분양권에 대한 평가를 비교대상분양권의 매매사례가액으로 평가하여 과소평가된 289,070,000원을 상속재산 가액에 가산하여 상속세를 경정하도록 처분지시 하였고, 처분청은 쟁점 분양권을 매매사례가액인 755,000,000원으로 평가하여 2011.1.12. 2008년도 상속세 138,834,530원을 경정·고지하였음이 처분청에서 제출한 심리자료에 나타난다. (나) 쟁점분양권 및 비교대상분양권의 아파트는 △△도 △△시 △△동 4 ○○○○아파트(구. ○○○○3단지)로 10-25층으로 85.43㎡부터 168.7㎡까지 총 487B동 3,143세대로 구성되어 있으며, 쟁점분양권 및 비교대상 분양권의 분양면적은 109.324㎡(전용면적 84.961㎡)인 것으로, 쟁점분양권 아파트와 비교대상분양권 아파트의 면적 및 최고층수, 방향(남향)은 같고, 쟁점분양권 아파트는 단지 중앙쪽에 비교대상분양권 아파트는 도로변쪽 가장자리에 위치하는 것으로 나타난다. (다) 비교대상분양권인 같은 단지내 아파트 311동 1601호의 매매가액은 755,000,000원으로, 상속개시일인 2008.7.1.로부터 7일전인 2008.6.24. 계약이 체결된 것으로 나타나며 쟁점분양권과 비교대상분양권의 가격변동추이 등은 아래 <표1>과 같다. (라) 2008.6.4.자 “부동산뱅크” 자료에 의하면 쟁점분양권과 같은 평형의 매매가격은 8-9억원 선으로 저층의 경우 최저 720,000천원에서 750,000천원 짜리 매물도 간흑 나와 있는 것으로 나타나며, 2008.7.16.자 한국경제 신문 기사에는 9억원에 호가가 형성되어 있는 것으로 나타고, 2008.7.21.자 “머니투데이” 뉴스기사에 의하면 쟁점분양권과 같은 평형의 매매가는 850,000천원-900,000천원선에 시세가 형성되어 있는 것으로 나타난다. (마) 국토해양부장관이 공개하는 아파트 실거래가액 정보에 의하면 쟁점분양권 아파트와 같은 단지, 같은 면적의 준공 후 실지거래가액은 아래 <표2>와 같은 것으로 나타난다. (바) 청구인들은 상속세 과세표준 신고시 쟁점분양권의 가액을 종전아파트의 감정가액 413,350,000원과 조합원 분담금 52,580,000원을 더한 465,930,000원으로 평가하여 신고하였음이 ○○○○3단지 주택재건축 정비사업조합장이 발행한 종전자산 감정가격 확인서, ○○○○3단지 조합원 분담금 납부 계약서 및 상속세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서에 나타난다. (사) 청구인들은 비교대상분양권의 아파트가 쟁점분양권 아파트보다 일조권이나 조망권이 유리한 위치에 있는 등 지리적, 입지적 사실이 명백히 다름에도 비교대상분양권의 매매세례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 그러나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점분양권 아파트와 비교대상분양권 아파트는 같은 단지내 아파트로 위치는 다소 차이가 있으나 면적, 방향이 일치하고 두 아파트 모두 10층 이상에 위치하고 있는 등 유사성이 있고, 아파트가 준공된 후 기준시가도 쟁점분양권 아파트가 바교대상분양권 아파트 보다 높은 바 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 보여진다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인들은 상속세 신고기한내에 청구인이 주의의무를 다하여도 확인할 수 없었던 매매사례가액을 신고기한 경과 후 2년이 경과한 시점에서 확인하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 그러나, 상속재산의 평가는 시가에 의하는 것이고 시가로 보는 매매사례가액 등에 대하여는 상속세 및 증여세법 의 법령에서 규정 하고 있는 바, 신고기한 경과 후에 유사매매사례가액이 확인되었다고 하여 이를 시가가 아니라고 할 수 없다고 보여진다. 따라서 상속세 신고기한 경과 후 유사매매사례가액이 확인되었다 하여도 유사매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.