대물변제로 취득한 경우 실지 취득가액은 최소한 쟁점토지의 취득과 실질적으로 관련 되어 청구인이 담보보증한 대출금 등을 대신 변제한 금액임

OO세무서장이 2011.2.1. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 88,135,100원의 부과처분은 청구인이 1997.9.30. 취득하여 2007.3.12. 및 2007.3.14. 양도한 경상남도 OOO OOO OOO OOOOOO 외 5필지 전 2,235㎡의 취득과 관련하여 청구인이 실제로 부담한 채무변제액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 경상남도 OOO OOO OOO OOOOOOOO 외 5필지 전(田) 2,235㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.9.30. 강OO으로부터 매매를 원인으로 취득한 후 2007.3.12. 김OO에게 쟁점토지 중 3필지를 107백만원에 양도하고, 나머지 3필지는 2007.3.14. 협의매수를 원인으로 보상가액 106,835,000원에 경상남도 OOOO에게 양도하였으나, 양도소득과세표준신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 기한내 양도소득세 신고를 하지 아니한 사실을 확인하고, 양도가액은 등기부 등 기재가액 및 보상가액인 213,835,000원으로 확인하였으나, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액인 52,576,453원을 취득가액으로 하여 2011.2.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 88,135,100원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1996년에 김OO의 대출금에 대한 지급보증을 하였다가, 김OO이 대출원리금을 변제하지 아니하자, 청구인이 동 대출원리금 251,6060,794원(이하 “쟁점채무변제액”이라 한다)을 대위변제하고, 쟁점토지를 취득한 것이므로 쟁점채무변제액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다. 즉, 1996.6.27. 당시 건설업을 영위하고 있던 김OO은 자신의 이름으로 은행대출을 받기 어려워 황OO의 명의를 빌려 주식회사 OOOOOOOO(OO OOOOOOOOOOO OO)로부터 2억원을 대출받으면서 자신의 동생 김OO과 청구인에게 대출보증을 부탁하여 청구인은 보증을 서게 되었으며, 그에 따라 청구인은 보유 중이던 경상남도 OOO OOO OOO OOOOOO 대지 및 건물(이하 “담보부동산”이라 한다)에 대하여 채권최고액을 2억6천만원으로 하는 근저당을 OOOOOO금고에 설정하게 되었다. 이후, 김OO이 대출금에 대한 이자를 기일내 납입하지 않아 연체가 되고 OOOOOO금고가 담보부동산을 경매한다고 예고하여 부득이하게 청구인은 김OO을 대신하여 1997.5.10. 4천만원, 1997.5.21. 5천만원을 OOOOOO금고에 변제하였고, 그 이후에도 김OO은 대출금 이자 등을 계속 연체하게 되자 1997.9.30. 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 이전하여 주었고, 대신 청구인은 대출금을 변제하여 주기로 하여 1997.11.11.부터 1998.6.30.까지 5회에 걸쳐 29,504,924원을 변제하였으며, 1998.7.14. 대출변제 잔액 132,101,879원을 담보부동산을 매도하여 그 매도대금으로 OOOOOO금고에 대출금을 변제하였으며, 위와 같이 쟁점토지를 취득하면서 청구인이 김OO(OOO OOO OOO)을 대신하여 OOOOOO금고에 변제한 변제금액 합계가 251,606,794원이므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 결정하여야 함에도 처분청이 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 판단한 것은 실질과세의 원칙에 위배되어 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 김OOO OOO의 명의로 OOOOOO금고에서 대출받았다가 연체한 쟁점채무변제액을 청구인이 김OO을 대위하여 변제하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 OOOOOO금고와의 금융거래증빙에 의하면, 청구인의 명의로 변제한 금액은 5천만원만 확인이 되고 나머지는 확인이 되지 않으며, 달리 다른 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, 청구인이 사기죄로 고소한 김OO으로부터 합의금을 일부 받은 사실이 나타나는 점, 쟁점토지의 취득당시 시세가 3,300만원 내외로 추정되는 점에 비추어 청구인이 대위변제액한 금액을 251,606,794원으로 보아야 한다는 청구주장은 타당하지 않다. 또한, 청구인이 쟁점토지를 김OO 등의 채권액에 대한 대물변제로 취득하였다고 볼만한 근거약정이 없고, 청구인이 채무자를 대위하여 은행에 변제한 내역이 구체적으로 확인되지 않는 점에 비추어, 비록 정황상 쟁점토지가 대물변제로 취득된 사실을 인정하더라도 채권액의 전부가 쟁점토지의 취득가액에 상응하는지 여부는 불분명하여 소득세법시행령 제176조의2 제1항 제1호 의 추계사유 요건에 해당하므로 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점채무변제액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위, 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996년에 김OO의 대출금에 대한 지급보증을 하였다가 김OO(OOO OOO OOO)을 대신하여 251,606,794원을 OOOOOO금고에 변제한 대가로 쟁점토지를 취득한 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 김OO을 대신하여 변제한 쟁점채무변제액 상당액으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 담보부동산의 등기부등본에 의하면, 1996.6.27. OOOOOO금고가 황OO을 채무자로 하여 채권최고액 2억6천만원의 근저당권을 토지건물 공동담보로 설정한 사실이 나타난다.

(3) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1997.9.30. 강OO으로부터 매매를 원인으로 소유권을 취득하여 이전한 사실이 나타난다.

(4) OOOOOO금고가 2010.9.27. 발행한 신용부금계좌상태조회표에 의하면, 1996.6.27. 황OO이 2억원을 대출하였고 청구인과 김OO은 보증인으로 등재되어 있으며, 1998.7.14. 대출금 상환이 완료되어 동일자에 대출계약이 중도 해지되었음이 나타나며, 일자별 대출금 상환내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 납입일자별 대출금 상환내역 (단위: 원) 납입일 납입내역 비고 원금 이자 연체이자 상환합계 1996.06.27 2,674,380 2,674,380 김OO 납입 1996.07.29. 2,597,260 2,846 2,600,106 1996.11.23 1,683,835 129,412 1,813,247 1996.02.20 3,620,208 379,792 4,000,000 소계 10,575,683 512,050 11,087,733 1997.05.10. 19,288,397 19,872,915 838,688 40,000,000 청구인 납입 주장 1997.05.21. 50,000,000 △130,201 50,130,201 1997.11.11. 6,952,856 347,144 7,300,000 1998.02.03. 2,732,624 267,376 3,000,000 1998.03.26. 2,825,436 174,564 3,000,000 1998.06.16. 4,447,044 552,956 5,000,000 1998.06.30. 10,725,291 479,633 11,204,924 1998.07.14. 130,581,402 1,520,468 132,101,870 소계 199,869,799 49,076,634 2,660,361 251,606,794 ※ 원금상환총액: 2억원(원금상환액 199,869,799원 + 이자감면액 130,201원)

(5) OOOOOO금고의 보통예금거래명세표에 의하면, 청구인이 1997.5.21. 5천만원을 OOOOOO금고의 예금계좌에 입금하였음이 나타나며, 위 <표1>의 일자별 대출금 상환내역 중 1997.5.21.자 원금상환액과 동일한 것으로 나타난다.

(6) 청구인이 김OO, OOO을 사기죄로 고발하여 판결받은 판결문(창원지방법원통영지원98고단656,1998.10.21.)에 의하면, 김OO, OOO의 범죄사실 등이 다음과 같이 나타난다. (가) 김OOO OOO을 각 징역 10월에 처한다. 다만, 이 판결확정일로부터 각 2년간 위 각 형의 집행을 유예한다. (나) 김OOO OOO은 공모하여 청구인의 부동산을 담보로 돈을 빌려 사용하더라도 이를 변제할 의사나 능력이 없었음에도 불구하고 담보로 제공하여 주면 청구인에게 2개월안에 돈을 갚아주고 그러지 못할 경우에는 매입한 땅을 청구인 명의로 소유권 이전등기를 해주겠다고 거짓말하여 청구인을 속여, 청구인의 부동산에 채권최고액 2억6천만원의 근저당을 설정케 함으로써 위 담보가치 상당액의 재산상 이득을 취득하였다.

(7) 김OOO OOO이 항소하여 판결받은 판결문(창원지방법원제2형사부 98노2267,1999.7.2.)에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 원심판결을 파기하고 김OOO OOO을 각 벌금 3백만원에 처한다. (나) 김OOO OOO에 대한 범죄사실 및 그에 대한 요지는 원심과 같으나, 청구인이 김OOO OOO의 처벌을 원하지 않고 있고 김OOO OOO이 자신들의 잘못을 깊이 뉘우치고 있는 점 등을 종합하여 원심의 형은 너무 무거우므로 원심을 파기하고 김OOO OOO을 각 벌금 3백만원에 처한다.

(8) 청구인이 대법원에 상고하여 판결받은 판결문(대법원 99도3160, 1999.9.21.)에 의하면 김OOO OOO에 대한 범죄사실을 충분히 인정할 수 있고 원심판결에 채증법칙을 위반하는 등 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없어 상고를 모두 기각한 사실이 나타난다.

(9) 쟁점토지의 전소유자 강OO의 소유권 취득 및 양도와 관련하여 처분청에서 강OO의 남편인 박OO에게 질문하여 작성한 문답서에 의하면, 강OO은 쟁점토지의 실제 소유자가 아니며 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 계약에 관여한 사실이 없으며, 쟁점토지를 김OO이 취득하고도 개인적인 문제로 등기할 수 없어 명의를 빌려달라고 부탁하여 강OO 명의로 등기한 사실이 있음이 나타난다.

(10) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 실지거래가액이란 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는바(대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결 참조), 대물변제로 취득한 경우 실지 취득가액은 최소한 쟁점토지의 취득과 실적적으로 관련되어 청구인이 담보보증한 대출금 등을 대신 변제한 금액이라고 할 것으로, 청구인이 쟁점토지를 대물변제로 취득한 사실은 이건 관련 형사재판 확정판결문(대법원 99도3160, 1999.9.21.) 등에 의하여 확인되고 이러한 사실은 처분청에서도 인정하고 있다. 다만, 처분청은 그 대물변제된 가액에 대한 보다 적극적인 확인절차 없이 청구인이 제출한 자료에 의하여 대물변제된 가액이 객관적으로 입증되지 아니한다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 추계결정한 것으로 보이는 반면, 청구인이 김OO을 대신하여 변제한 금액은 OOOOOO금고의 입금전표 등을 통하여 확인이 가능하다고 보이는 점이 있다. 따라서, 이 건 청구인이 쟁점토지의 취득과 실질적으로 관련되어 김OO을 대신하여 부담한 채무변제액 및 이와 관련하여 김OO이 청구인에게 반제한 금액 등을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.