공개입찰 방식의 제3자 취득을 전제로 임의 감액(30%)한 쟁점토지 감정가액은 청구법인과 청구법인 대표이사와의 매매거래시 적용될 수 없는 것으로 보이므로 처분청이 청구법인에게 법인세 등을 부과한 처분은 정당함
공개입찰 방식의 제3자 취득을 전제로 임의 감액(30%)한 쟁점토지 감정가액은 청구법인과 청구법인 대표이사와의 매매거래시 적용될 수 없는 것으로 보이므로 처분청이 청구법인에게 법인세 등을 부과한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(료율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. (2) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.
② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.
(1) 청구법인은 쟁점토지 지상위에는 (주)○○○○빌 소유의 철골 구조물이 존재하고 있으므로 소유권 행사의 제약이 있기 때문에 감정평가시 본래의 감정가액 53억9,850만원보다 30% 감액한 37억7,895만원으로 평가한 것인데, 이를 증액한 40억600만원을 시가로 하여 청구법인이 거래한 것은 정당하다고 주장하면서 증거자료로 감정평가서, 쟁점토지 등기부 등본을 제출하고 있다.
(2) (주)○○감정평가법인은 ○○지방법원장의 의뢰로 쟁점토지를 평가함에 있어 2009.2.3.을 가격시점으로 하여 쟁점토지를 53억9,850만원(다만, 지상물로 인한 소유권제한시 37억7,895만원)으로 평가한 사실이 심리자료에 나타난다.
(3) 처분청은 쟁점토지의 감정평가를 담당한 감정평가법인에 문의한 바, 당초 감정가액 53억9,850만원은 당해 토지의 용도 등을 감안하여 정상적으로 평가한 금액이고, 단서로 제시한 30%를 감액한 37억7,895만원은 소유권 제한이 있는 제3자가 취득시 당초 평가액에서 30%를 감액하여 적용하였다는 답변을 한 사실이 심리자료에 나타난다.
(4) 심판심리일 현재 청구법인의 자본금은 3억5,000만원으로 주주는 이○○(대표) 30%, 차○○ 20%, 안○○ 20%, 박○○ 20%, ○○순(배우자) 10%로 나타나고 있으며, 쟁점토지 지상 위 철골구조물의 소유주는 (주)○○○○빌인데 청구법인의 대표 이○○와 배우자 ○○순이 지분의 100%를 소유하고 있고, 이○○는 2008.4.28. 위 철골구조물을 경매를 통해 취득하였다가 2008.6.25. (주)○○○○빌에게 양도한 사실 등이 심리자료에 나타난다.
(5) 부당행위계산의 부인을 함에 있어서 불특정 다수인간 거래한 시가가 없는 경우에 부동산은 감정가액과 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는데, 그 기준이 되는 감정평가법인의 감정가액은 어디까지나 객관적이고 합리적인 교환가격을 반영한 적절한 가액이어야 할 것이다(조심2009서1728, 2009.12.21. 같은 뜻).
(6) 살피건대, 청구법인은 ○○지방법원이 최종 경매 입찰시 결정한 입찰가격(37억7,895만원)을 기준으로 쟁점토지를 거래하여 정당하다고 주장하고 있으나, 위 가격은 당해 토지에 대한 일반적인 매매거래에서 적용되는 가격이 아닌 제3자가 공개 입찰하는 방식인 경매라는 특수한 상황에서 경매가 원활히 이루어지기 위해 제3자가 쟁점토지 지상위 철골구조물로 인하여 소유권 행사를 하기 어려울 경우를 가정한 감정평가서의 단서조항을 그래도 수용하여 결정한 가격이고, 쟁점토지를 청구법인의 대표 이○○가 취득할 경우 실질적으로 쟁점토지의 소유주인 이○○와 철골구조물은 자신과 배우자가 지배하고 있는 법인을 통해 간접 소유하는 것이므로 자신의 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 없는 것으로 보인다.
(7) 따라서, 이 건의 경우 공개입찰 방식의 제3자 취득을 전제로 임의 감액(30%)한 쟁점토지 감정가액은 청구법인과 청구법인 대표이사와의 매매거래시 적용될 수 없는 것으로 보이므로 처분청이 청구법인에게 법인세 등을 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.