대물변제로 취득하였다고 주장하나, 대여금채권 및 대여금액이 확인되지 아니할 경우 취득가액은 환산가액으로 산출하는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.11.20. ○○○도 ○○군 ○○○읍 ○○리 산235-3, 산239-3, 산239-5, 3필지 임야 12,736㎡와 같은 곳 산239 임야 10,217㎡ 중 지분 47,603분의 13,888(위 4필지를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2008.11.20. ○○○에게 5억7000만원에 양도하고 전소유자 ○○○로부터 채권 6억원에 대한 대물변제로 취득하였다 하며 6억원을 취득가액으로 하여 2009.1.14. 양도소득세과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 ○○○에게 실제 금전을 대여한 사실이 불분명하고 실거래가액 확인이 어렵다 하여 취득가액을 환산가액(528,827,099원)으로 산출하여 2011.3.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 28,845,130원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 취득가액은 쟁점부동산 양도자 ○○○에게 빌려준 대여금으로서 실거래가액이 분명함에도 이를 취득가액으로 인정하지 않고 환산가액을 적용한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 2003년부터 수십회 걸쳐 상당액을 대여하면서 사회통념상 금전대여에 따른 기본적인 증거 및 채권확보에 대한 조치가 전혀 없었던 점으로 보아 금전을 대여한 사실이 분명하지 아니 하므로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 대물변제로 받은 부동산을 양도하고 취득가액을 당초의 대여금으로 양도소득세를 신고한데 대하여 이를 부인하고 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 전소유자 ○○○가 2003.10.22. 임의경매로 취득한 쟁점부동산을 ○○○에 대한 대여금(아래 <표>)의 대물변제로 2005.12.20. 취득하였다고 주장하면서 그 증거로 채무정산합의서, 부동산매매계약서, 자금송금내역을 제시하였다. <표> ○○○에 대한 대여금 구분 대여일자 대여금액

① 지산동 1182-11 토지 매입․신축 2003년 333,900,500원

② 쟁점부동산 경매 입찰보증금 등 2003년 52,110,880원

③ 공동주택 시행사업(AA, BB, CC) 2002년～2005년 119,261,900원 대여금 합계 505,273,280원

(2) 2005.11.15. 청구인과 ○○○는 6억원에 채무를 정산하기로 하는 채무정산합의서를 작성하고 ○○○가 갚아야 할 수성중앙새마을금고에 대한 쟁점부동산 근저당 채무액 1억원을 청구인이 인수하기로 하였으며, 2005.11.15. 청구인과 ○○○는 쟁점부동산에 대한 매매대금을 6억원으로 하는 부동산매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(3) 처분청은 청구인이 2008.10.20. ○○○에게 쟁점부동산을 양도하는 계약을 체결한 후 잔금을 대여금으로 전환하고 약정된 기일에 대여금을 상환하지 못하자 ○○○에 대하여 수차례의 채권 회수를 위한 빈틈없는 법적조치를 한 점에 비추어 채무자인 ○○○에 대하여는 담보설정 등 채권확보를 위한 조치가 전혀 없었고, ○○○와 채권․채무관계를 6억원에 정산하기로 합의하였다는 채무정산합의서는 당사자간 임의로 작성한 문서로서 공증 등 객관적으로 확인할 수 있는 문서가 아니므로 6억원의 대여금을 인정할 수 없다는 의견이다.

(4) 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 ○○○에게 2002년부터 2005년까지 505,273,280원을 대여하였다고 하나 ○○○ 명의로 입금된 금액은 63,760,900원이고 나머지는 타인명의로 입금된 것으로 나타난다. (나) 부동산매매계약 체결 당시 거래대금의 정산이 이미 완료된 시점임에도 2005.11.15. 청구인과 ○○○ 사이에 작성된 부동산매매계약서에는 지급된 금액이 1억원이고 수성중앙새마을금고 부채 1억원을 제외한 잔금 4억원의 지급기일이 2005.12.20.로 기재되어 있다. (다) ○○○와 채무정산을 합의하였다는 채무정산합의서는 청구인과 ○○○가 부동산개발(재개발+다가구신축) 및 부동산투자 결과 수익을 분배한 내용으로 되어 있고, 채무정산합의서를 작성한 2005.11.15. 이후에도 ○○○에게 같은 형태로 자금이 계속 입금된 사실이 나타난다.

(5) 종합하여 살피건대, 청구인은 ○○○에게 자금을 대여하고 그에 따른 대물변제로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하나, 거액 대여금에 대한 채권확보 조치가 없어 진정한 채권인지 여부가 명확하지 아니하고, 채무정산내용과 그 밖의 금전거래내용으로 보아도 대여금채권이 확인되지 아니하며, 대여금액이 구분되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.