비교대상아파트의 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세함은 정당함

[주 문] 심판청구를 기각합니다. [이 유]

• 가. 청구인들(OOO2010.8.27. OOO로부터 서울특별시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여 받은 후, 2010.9.14. 증여재산가액을 기준시가(OOO백만원)로 평가하여 증여세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들의 증여세 신고와 관련 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평인 서울특별시 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액(OOO백만원)을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 2011.8.9. 청구인들에게 2010.8.27. 증여분 증여세 계 OOO원(OOO)을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.10.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점아파트는 처분청이 유사 매매사례가액으로 삼은 비교대상아파트와 같은 단지 같은 평형이기는 하나, 층과 라인이 달라 일조량, 조망권, 옆집과 프라이버시 침해, 계단소음 등 여러 가지 면에서 비교할 수 없도록 열악한 환경인데도 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 규정하는 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 비교대상아파트로 보아 비교대상아파트의 매매가액(OOO백만원)을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 과세한 처분은 부당하다. 쟁점아파트는 한 층의 모든 세대가 사용하는 계단과 엘리베이터에 연접하여 심야에는 소음이 심하고 겨울에는 추워, 같은 단지 내 동일평수의 타 아파트보다 선호도가 낮으며, 최초분양 이후 지금까지 내부수리를 전혀 하지 아니하고 원형 그대로 사용하고 있어 비교대상아파트간 유사성이나 동일한 점을 알 수 없을 뿐 아니라, 국토해양부 고시가액이 쟁점아파트는 OOO백만원인 반면 비교대상아파트는 OOO백만원으로 OOO백만원의 차이가 나고, 아파트 실지거래가액이 같은 단지 동일 평형이라도 기타여건에 따라 매매가액이 OOO억원에서 OOO억원까지 차이가 나는 경우가 있고, 조망권 등에 따라서는 OOO억원 이상 차이 나는 경우도 있으며, 서울 도심지역 아파트는 리모델링 여부가 가격형성에 큰 영향을 주고 있는데 무려 23년동안 그대로 사용해온 쟁점아파트와 많은 비용을 들여 리모델링해서 부가가치를 높인 타아파트의 매매가액을 단순 비교 결정하는 것은 모순이다 쟁점아파트 증여 전후의 아파트시장 흐름을 보면 쟁점아파트와 같은 단지 동일 평형의 아파트의 경우 2010.4.10. 이후 4개월 이상 거래가 전혀 없었던 상황에서 향후 3개월의 매매사례가액을 예상하고 증여재산가액으로 판단하여 증여받는 것은 불가능하여 증여 당시 고시된 공동주택가격으로 재산을 증여받은 것이다. 정부의 2010.8.29. 부동산 활성화 대책의 발표에 따른 영향으로 같은 단지 동일평수의 아파트 매매는 동 년 8월에 1건, 10월에 2건, 11월에 4건, 12월에 1건, 총 8건이 발생했을 뿐, 2011년 들어서는 6월 현재까지 6개월 동안 단 한건의 거래도 이루어지지 않고 있기 때문에 정부의 개입으로 비정상적으로 상승했던 일시적인 아파트 가격은 정당한 재산의 평가나 통상적인 매매사례가액이라고 볼 수 없다. 이상과 같은 이유로, 비교대상아파트를 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 규정하는 면적‧위치‧용도 및 종목이 동일하거나 유사한 비교대상아파트로 판단하고 비교대상아파트의 실지거래가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한 처분은 부당하므로 쟁점아파트의 시가를 기준시가로 산정하는 것이 타당하다.

(2) 설령, 처분청의 과세처분이 정당하다 하더라도 청구인들은 쟁점아파트를 증여받은 후, 13일 만에 OOO증여세를 납부하였고, 2011년 2월 중순 처분청 직원의 연락이 왔다는 소식을 듣고 납부통지서를 보내주면 이를 납부한 후 이의신청을 하겠다고 하였으나, 처분청 직원의 인사이동 과정에서 인수인계가 잘 이루어지 않았음에도 청구인들에게 책임을 돌리는 것은 무리이고, 증여세를 신고한 후 무려 9개월이 지난 후에야 처분청이 뒤늦게 과세예고통지서를 발부하면서 청구인을 납부불성실자로 간주하여 가산세까지 부과한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 층수만 다를뿐 계단을 기준으로 4호와 3호가 나란히 붙어 있는 구조로 면적, 위치, 구조, 조망권 등이 유사하고, 2010년 공동주택 기준시가도 쟁점아파트가 OOO백만원으로 비교대상아파트 OOO백만원보다 높게 고시되어 있으며, 쟁점아파트 근처의 공인중개사무소 2곳에 문의한 바, 쟁점아파트의 207동은 재건축이 추진되다가 현재는 잠시 중단된 상태로 계단이나 엘리베이터의 연접 여부는 가격에 큰 영향을 미치지 아니한다고 확인하였고, 2009년 이후 쟁점아파트 207동의 매매가액을 확인한 바, 위치나 층수에 상관없이 꾸준히 가격이 상승하고 있으며, 부동산 활성화 대책에 따라 일시적으로 가격이 상승한 거래로 보기 어려우므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 관련법령에 의하면 증여재산의 평가 차이로 인한 추가 고지와 관련하여 과소신고가산세는 적용배제할 수 있으나, 납부불성실가산세 를 적용배제하는 규정은 별도로 없으며 납부불성실가산세의 경우 불성실신고 여부를 고려하지 아니하고 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 경우에 부과되는 가산세이다.

• 가. 쟁점

(1) 동일한 아파트 단지 내의 같은 평형의 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

(2) 납부불성실가산세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법률

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류‧규모‧거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도‧면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택‧오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류‧규모‧거래상황‧위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정‧고시한 가액으로 평가한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적‧위치‧용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (3) 국세기본법 제47조5【납부‧환급불성실가산세】① 납세자가 세법에 따른 납부기한까지 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 다음 계산식을 적용하여 계산한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만,인지세법제8조 제1항에 따라 인지세를 납부하지 아니하였거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 그 납부하지 아니한 세액 도는 부족한 세액의 100분의 300을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 납부하지 아니한 세액 또는 부족한 세액×납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세 고지일까지의 기간×금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2010.8.27. OOO로부터 쟁점아파트를 증여 받은 후, 2010.9.14. 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고‧납부하였고, 처분청은 청구인들의 증여세 신고와 관련 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평인 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 이 건 증여세를 과세하였다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 위치, 면적, 기준시가 등은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO O OOOOOOO OO (OO: OO) (다) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교내역은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO OO OO (OO: O, OOO) (라) 국토해양부에서 고시한 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2007년부터 2010년 까지의 기준시가는 아래 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO OOOO OO (OO: OO) (마) 국토해양부 홈페이지에서 확인되는 쟁점아파트와 비교대상아파트가 위치한 아파트단지의 2010.1.1. 부터 2010.12.31. 기간 중 거래된 아파트의 실지거래가액과 거래가액의 변동추이는 아래 <표4>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOOO (OO: OO) * 쟁점아파트 증여일 전‧후 3개월간의 거래 건수는 8월 1건, 10월 2건, 11월 4건, 총 7건이다. (바) 국토해양부가 2010.8.29. 발표한 ‘8.29부동산대책의 주요내용은 다음과 같다.

① 실수요 주택거래지원

• 무주택자 또는 1가구 1주택자(기존주택처분조건)가 주택 구입 시 DTI 적용을 금융회사가 알아서 결정(2011년 3월 말까지)

• 1조원 규모의 생애 최초 주택 구입자금 신설(2011년 3월 말까지)

• 다주택자 양도세 중과 완화 시한 2년 연장

• 취‧등록세 감면 시한 1년 연장 추진

② 보금자리 주택 공급계획 조정

• 사전예약 물량 축소(80%→50% 이하)와 예약시기 탄력조정

• 민영주택 공급비율(25%) 상향 조정, 85㎡ 이하도 건설 허용

③ 서민주거 지원 확대

• 수도권과 과밀억제권역의 저소득 가구에 대한 전세자금 대출한도 확대(OOO)

• 연소득 500만원 이하 세대 보증한도 확대(전세금의 80%)와 연간 인정소득의 1.5-3백 중 적은 금액 (사) 비교대상아파트의 양도자는 2010.10.21. 비교대상아파트를 양도하고 2010.10.29. 관할세무서장에게 비교대상아파트의 양도가액을 OOO백만원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였고, 1세대1주택 비과세로 OOO억초과분에 대하여 양도소득세를 납부한 사실이 국세통합전산망 자료 등에 의하여 확인된다. (아)상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 증여재산의 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다. (자) 우리 심판원의 2012.2.7.자 심판관회의에 쟁점아파트를 청구인들에게 증여한 OOO가 출석하여 쟁점아파트 증여일 이후 정부의 부동산 활성화 대책에 따라 일시적으로 이루어진 아파트의 거래 가격은 통상적인 거래가액이 될 수 없으며, 무려 1년 7개월 동안 발생한 2건의 매매사례는 더욱더 통상적인 거래가액이라 할 수 없고, 쟁점아파트와 비교아파트는 일조량, 조망권, 계단소음, 옆집과의 프라이버시 침해, 엘리베이터 소음, 단열 등의 차이가 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없다고 진술하였다. 또한, 아파트 실거래 가격은 정보를 독점하고 있는 국세청 직원 이외에는 누구도 구체적으로 알 수 없는 것이 현실임에도 처분청 직원이 매매정보를 파악했다면 청구인에게 통지해 주는 것이 공무원의 자세이며 의무일 것인데 이를 알고도 납세자가 자진신고 해야 한다는 이유만으로 9개월이나 방 치하고 있다가 납부불성실가산세를 부과한 처분은 부당하다는 의견도 진술하였다. (2) 위 사실관계를 근거로 비교대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) 청구인들은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 같은 평형이기는 하나, 층과 라인이 달라 일조량, 조망권, 옆집과 프라이버시 침해, 계단소음 등으로 가치가 다른 부동산이므로 쟁점아파트의 매매가액을 유사매매사례가액으로 볼 수 없으므로 쟁점아파트는 보충적 평가방법인 주택공시가격으로 평가 되어야 한다고 주장하고 있다. (나) 그러나, 2003년말에 개정된 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 당해 재산에 대한 매매사례가액이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있 도록 규정하였는데, 이는 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니 하는 불합리한 점을 해소하려는 데 있다고 할 것(국심 2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임) 인 바, 처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지안에 위치한 아파트로서 신축시기ㆍ면적이 동일한 점, 그 매매계약일이 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 해당되는 점 등을 종합하여 볼 때 비교대상 아파트는 쟁점아파트와 위치‧면적‧용도 등이 유사하며 평가기준일로부터 3개월 이내의 거래가액에 해당되므로 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음으로, 납부불성실가산세를 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) 처분청의 과세처분이 정당하다 하더라도 청구인들은 쟁점아파트를 증여받은 후, 13일 만에 증여세를 납부하였고, 2011년 2월 중순 처분청 직원의 연락이 왔다는 소식을 듣고 납부통지서를 보내주면 이를 납부한 후 이의신청을 하겠다고 하였으며, 처분청 직원의 인사이동 과정에서 인수인계가 잘 이루어지 않은 점을 청구인들에게 책임을 돌리는 것은 무리이고, 증여세를 신고한 후 무려 9개월이 지난 후에야 처분청이 뒤늦게 과세예고통지서를 발부하면서 청구인들을 납부불성실자로 간주하여 가산세까지 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (나) 그러나,상속세 및 증여세법제78조 제2항은 청구인들이 처분청에서 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 미달하게 납부한 세액에 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산하도록 규정하고 있고, 동 규정에 의한 증여세 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고․납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재인 점 등을 종합하여 보면, 증여재산의 가액에 대한 평가상의 차이로 인하여 미납 부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수는 없고, 나아가 위와 같은 사정만으로는 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없다(대법원 2008두6448, 2010.1.14. 같은 뜻임) 할 것이므로, 이 건 증여세 과세시 납부불성실가산세를 부과한 처분도 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.