임차인이 경락으로 취득한 주택의 취득가액 산정시 본인의 임차보증금도 포함함

OOO세무서장이 2011.7.25. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 4,725,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 1996년 청구인은 (주)OOO종합건설로부터 OOO 266 OOO아파트 101-1204(59.88㎡, 이하 “양도주택”이라 한다)를 임대보증금 OOO천원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)에 임차하여 거주하던 중 경매에 부쳐진 양도주택을 2007.12.13. OOO천원에 경락받은 후 2011.2.22. OOO천원에 양도하고 경락가액과 쟁점임차보증금 등을 합한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점임차보증금을 취득가액 부인하여 2011.7.7. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1996년 쟁점임차보증금을 지불하고 거주하여 오다가 이를 회수하지 못한 상태에서 임대회사의 부도로 경매에 부쳐진 양도주택을 경락대금 OOO천원을 지불하고 취득하였으므로 쟁점임차보증금도 취득가액으로 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산의 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 취득가액은 그 자산을 취득할 당시 실제 지급한 금액을 말하는 것이므로 양도주택의 취득가액은 청구인이 아파트를 경락받아 실제 납부한 금액이다.

• 가. 쟁 점 임차인인 청구인이 경락받은 양도주택 임차보증금의 취득가액 산입 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ‘OOO아파트 임대차계약서’ 및 OOO지방법원 주택임차권등기 결정문OOO에 따르면 청구인은 1996.11.1. (주)OOO종합건설로부터 양도주택을 보증금 OOO천원에 임대받아 1997.2.27. 주민등록이전하고 2003.3.11. 주택임차권등기를 경료한 것으로 나타난다. (2)OOO지방법원등기촉탁서OOO와OO지방법원 매각대금완납증명원(2007.10.26.)에 따르면 청구인은 양도주택을 15,340천원에 경매로 취득하고 등록세 184,080원, 등기촉탁수수료 21,000원을 납부한 것으로 나타난다. (3)등기부등본에 따르면 양도주택에는 청구인의 주택임차권등기 외에 다른 설정사항은 없고, 청구인은 양도주택을 2007.12.17. 경매(OOO지방법원 OOO)를 원인으로 취득하여 2011.2.22. 황OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(4) 양도주택은 OOO종합건설(주)가 건설하여 임대한 101동(102세대) 중의 1세대로서 주채권은행(OOO은행)의 경매신청으로 2005년 101동 전체가 경매에 부쳐져 3회 유찰 후에 청구인은 자신이 거주하던 1204호(청구인 1순위)를 OOO천원에 경락받았으나 배당에는 참여하지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 양도주택과 같은 동, 같은 평형의 다른 아파트를 임차인이 아닌 사람이 경락(OOO지방법원등기촉탁서, OOO, 2006.11.7.) 받은 경락가액은 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOO OOO OOOO (OO: OO)

(6) (주)OOO종합건설OOO은 OOO건설(주)로 회사명변경되었다가 2001년 폐업된 것으로 나타난다.

(7) 종합하여 살피건대, 청구인은 1996.11.1. (주)OOO종합건설로부터 양도주택을 쟁점임차보증금 35,000원에 임대받은 후 1997.2.27. 주민등록을 이전하고 2003.3.11. 주택임차권등기를 경료하여 1순위 채권자인 상태에서 임대자의 채무 불이행으로 경매에 부쳐져 3차례 유찰된 양도주택을 경락받았고, 임대자인 (주)OOO종합건설이 2001년 폐업으로 존재하지 아니하여 쟁점임차보증금채권이 멸실되었으며, 임차인 아닌 자들의 OOO아파트 경락가액은 OOO천원, OOO천원에 달하고, 청구인은 확정일자를 받은 1순위 채권자로서 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 타인이 경락받을 경우 청구인의 임차보증금에 대한 부담을 피할 수 없다는 점 등을 감안하면 쟁점임차보증금을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점임차보증금을 취득가액에서 배제하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(국심2004전3745, 2005.4.30. 참조).

심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.