토지를 양도하면서 받은 매매대금 이외에 보상비 명목으로 받은 금액 은 양도가액에 포함함.

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인 외 3인(이하 “청구인등”이라 한다)은 2008.4.17. OOOOO O OO OOO OOOOOO 대지 219.5㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)의 1/4 지분(54.875㎡, 이하 “쟁점지분”이라 한다) 를 주식회사 OOOOO(이하 “OOOOO”라 한다)에게 양도하였고, 2008.6.26. 양도소득세 신고시 실질거래가액기준으로 양도가액 5억원, 취득가액 157,491,250원, 양도차익 342,508,750원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 99,632,830원을 신고․납부하였다.
• 나. 이후 OO세무서장이 양수인인 OOOOO의 토지 취득내역을 검토한 결과, OOOOO가 쟁점토지를 취득하면서 매매계약서상의 매매대금 이외에 보상비 명목으로 6억7,000만원을 추가로 지급한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 위 6억7,000만원이 사실상의 매매대금에 해당된다 하여 동 금액의 1/4에 해당하는 1억6,750만원을 청구인의 토지 양도가액에 포함하여 2010.4.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 78,245,050원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등이 상속받은 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지에는 김OO 등 6인의 세입자가 있었는데, 주상복합건물 등을 건립할 목적으로 인근토지를 매입하고 있던 OOOOO는 빠른 계약을 요청하고 있는 반면, 청구인 등은 쟁점토지를 양도할 경우 세입자의 건물철거, 이주 및 보증금 등에 대한 보상문제로 어려움이 있을 것으로 예상되어, OOOOO와 협의 끝에 2008.2.26. 쟁점토지를 매매대금 20억원에 양도하기로 내용의 매매계약을 체결하면서 ‘세입자 명도문제는 매수 인이 책임지기로 한다’는 내용의 특약을 하는 한편, 같은 내용의 각서를 받았고 2008.3.20. 6억7,000만원의 보상비 약정서를 작성하였으나,이 중 2억7,000만원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)은 양수인이 세입자에게 명도비 등으로 직접 지급하였고, 나머지 4억원은 청구인 등이 수령하였으나 그 중 1억원(이하 “쟁점②금액”이라 하고, 쟁점①금액과 합하여 이하 “쟁점금액”이라 한다)은 OOOOO의 대표이사 구OO이 임차인과의 협상을 전제로 청구인 등과 한 구두약정에 따라 OO OOO의 대표이사 구OOO OO OOO에게 반환하였던 바, 실질적인 매매가액 인상분은 3억원이므로 쟁점금액은 쟁점토지의 양도가액에서 제외하거나, 쟁점토지의 양도와 관련된 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점①금액은 OOOOO가 임차인들과의 협상에 따라 지급한 임차인 명도비용이므로 양도가액에서 제외해야 한다고 주장 하나, 2008.3.20. 청구인 등과 OOOOO가 작성한 보상비 약정서에는 정신․물질적인 보상비, 이주비, 영업권권리비 등이 명시되어 있는 바, 청구인은 동 소재지에 사업자등록을 한 사실이 없어 이주비 및 영업권권리비가 발생할 이유가 없는 바, 쟁점①금액은 명도비용으로 인정할 수 없어 쟁점토지의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다. 또한, 청구인은 임차인과의 보상비 문제를 해결하고 쟁점②금액을반환하였다고 주장하나, 법령이 규정하는 양도비용은 양도를 신속 하게 또는 유리한 가격 등으로 하기 위하여 불특정 다수인과의 협의 및 중개 등을 의뢰하면서 불가피하게 지출된 경우를 뜻하는 것이 어서 청구인이 OOOOO에게 지급한 금액은 필요경비로 인정되는 양도비용으로 볼 수 없어 쟁점토지의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 청구인등이 쟁점토지를 양도하면서 받은 매매대금 20억원 이외에 보상비 명목의 6억7,000만원 중 쟁점①금액은 양수인이 임차인에게 명도비용으로 지급하였고, 쟁점②금액은 양수인에게 반환하였으므로 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 이 건 양도소득세 경정결의서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인 등은 2006.6.19. 쟁점토지를 모(母) 이OO으로부터 상속받아 2008.4.17. OOOOO에게 매매를 원인으로 양도하였고 이 건 심리일 현재 쟁점토지 지상에는 (주)OOOOO OOOOOO OOOOO라는 주상복합건물을 건축하는 중이다. (나) 청구인은 쟁점토지를 20억원에 양도한 것 으로 하여 쟁점지분 상당액인 5억원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 보상비 명목 6억7,000만원의 1/4를 양도가액에 가산하여 이 건 처분을 하였음이 경정결의서에 의해 확인된다.

(2) 처분청이 청구인 등이 쟁점토지를 20억원이 아닌 26억7,000만원에 양도한 것으로 본 근거는 다음과 같다. (가) 청구인 등은 2008.2.26. OOOOO와 체결한 쟁점토지 매매계약서에는 청구인 등이 쟁점토지를 20억원에 양도하고, 특약사항으로 세입자 문제를 OOOOO가 책임지키로 하는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인 등과 OOOOO가 2008.3.20.자로 작성한 보상비 약정서에는 쟁점토지와 관련하여 OOOOO가 청구인 등에게 정신적인 보상비․물질적인 보상비․이주비․영업권권리비․기타보상비 등의 명목으로 6억7,000만원을 별도로 지급하기로 한 사실이 나타난다. (다) 한편, OOOOO의 회계장부를 보면, 2008.2.26.자로 쟁점 토지에 대한 보상금 6억7,000만원이 계상되었다가 2008.12.31. 건설 용지로 대체된 것으로 나타나 OOOOO는 위 보상금 상당액을 토지취득가액으로 처리한 것으로 판단된다. (라) 처분청은 OO세무서장이 OOOOO의 토지취득내역을 검토하는 과정에서 OOOOO가 매매계약서상의 매매대금 이외에 위 약정서에 기재된 보상금액을 추가로 지급한 사실이 확인되었고, 위 약정서상의 보상내역이 정신적인 보상비, 물질적인 보상비, 이주비, 영업권권리비 및 기타보상비로 되어 있으나, 청구인 등이 쟁점토지 에서 사업자등록을 한 사실이 없어 위와 같은 내용의 보상비가 발생할 이유가 없다고 보아 동 보상비 6억7,000만원을 쟁점토지의 양도 가액에 포함하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것이다.

(3) 이에 대하여 쟁점①금액과 관련하여 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) OOOOO가 2008.2.26.자로 작성하여 청구인 등 매도인에게 준 각서에는 ‘쟁점토 지의 매매계약서를 작성함과 동시에 세입자 명도의 건, 건물 철거의 건, 세입자 보증금전부의 건 등을 OOOOO가 책임질 것을 각서한다’는 내용이 기재되어 있다. (나) OOOOO가 2011.2.23.자로 작성한 세입자 예치금 지급 확인서에는 2008.3.3.부터 2008.3.26.까지의 기간 중 쟁점①금액을 김OO 등 세입자 6명에게 보증금으로 지급하였다는 내용과 함께 정OO 등 3인에 대하여는 예치금 지급 계좌번호가 기재되어 있는데, 세부내역을 보면, 김OO에게 1억5,100만원, 박OO에게 3,000만원 여타 4인에게 8,900만원을 지급한 것으로 기재되어 있다. (다) OOO세무서장이 2008.11.25. 청구인등에게 발송한 상속세 세무조사결과 통지서 등에 의하면, 이OO의 사망으로 인해 2006.6.19. 속개시되자 청구인 등은 쟁점토지에 대하여 김OO에 대하여 1억 5,000만원, 박OO에 대하여 3,000만원의 전세금 채무를 각 신고하였고, OOOOOOO은 상속세 세무조사를 실시하여 박OO에 대한 임대 보증금 채무 3,000만원을 부인하여 과세한 것으로 나타나는 바, OOO 세무서장이 쟁점토지에 대한 임대보증으로 1억5,000만원만을 인정한 이상 쟁점①금액 전부를 쟁점토지 매매계약에 따라 OOOOO가 세입자에게 지급한 명도비로 인정하지 못하더라도 위 보증금을 제외한 최소 1억2,000만원은 OOOOO가 지급한 명도비용이라는 주장이다.

(4) 쟁점②금액과 관련하여 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인 등은 위 (2)-(가)에서 적시한 것 이외에 쟁점토지를 24억원에 양도하기로 한 별도의 쟁점토지 매매계약서를 제출하였는데, 당초 2008.2.26. 매매계약을 체결하였으나 임차인들과의 보상비 지급 문제로 협의가 원활치 않아 계약의 유지가 어려웠으나 OOO OO OOOO OOO 등이 적극 개입하여 임차인들과 협의 협상을 완료한 후 4억원을 추가지급받기로 하는 약정을 체결하고 그 중 1억원은 OOOOO 대표이사 구OO 등에게 반환하기로 구두약정하였던 바, 이는 사실상 쟁점토지 양도대금을 지급한 자가 (주)OOOO이었기 때문이라는 것이다. (나) 쟁점토지의 양도인 중 박OO OO OOOO OOOOOO OO, OOOO OOOOOOOOOOOOOO OOO OOOOOOOOOO OOOO, OOOOOOOOOO OO OOO (O)OOOO로부터 각각 입금되었으며, OOOO OOOOOOOOOOO O O O 계좌로는 2008.3.21. 4억원이 (주)OOOOOOO OOOOOO O OOOOOOOO O,OOOOO(OO OOO), OOOOOOOOOO O,OOOOO(OO OOOOOOOO OOOO)이 각각 출금된 사실이 나타나는 바, 청구인은 합계 24억원을 (주)OOOO로부터 입금받은 후 그 중 1억원을 구OO 등에게전달하였다는 주장이다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점금액(3억7,000만원) 혹은 쟁점금액에서 OOO세무서장이 인정한 임대보증금 1억5,000만원을 제외한 2억2,000만원을 쟁점토지 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장이나, (가) 쟁점①금액은 청구인이 제출한 “세입자 예치금 지급확인서”에 의하여도 세입자의 보증금 반환액으로 보일 뿐이며, 단순한 임차인 명도비용으로 보기에는 그 금액이 너무 큰 금액인 점을 감안하면 이는 세입자에 대한 보증금을 반환한 것으로 보아야 하고, 동 반환의무는 양도인인 청구인등에게 있으므로 이를 양수인인 OOOOO가 대신 지급하였다면 동 금액만큼의 매매대금을 더 받은 것으로 보아야 할 것이므로 이를 양도가액에 포함시켜야 할 것이며, (나) 청구인이 제출한 계좌 입출금내역 등에 의하여 (주)OO OOO OOOOO OOO O OOO의 계좌에 24억원을 입금하였고, 그 중 쟁점②금액이 OOOOO의 대표자 구OOO OO OOO에게 반환된 것으로 보이고 이에 대하여는 처분청도 다툼이 없으나, 그렇다고 하더라도 청구인이 동 금액을 지급한 경위를 알 수 있는 객관 적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 동 금액을 보상비의 반환액으로 단정할 수 없는 이상 이를 쟁점토지 양도가액에서 제외할 수는 없다고 할 것이다. (다) 따라서, 처분청에서 청구인 등이 별도로 지급받은 보상비 6억 7,000만원을 쟁점토지 양도대금으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2011서865, 2011.6.15. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.