양도당시 사실상 하나의 토지로 사용되고 있었고, 양도일 이후에도 하나의 동일한 용도로 사용되었으므로 도로조건에 따라 구분하여 시가를 구하기보다는 전체의 시가를 구해 적용하는 것이 합리적임
양도당시 사실상 하나의 토지로 사용되고 있었고, 양도일 이후에도 하나의 동일한 용도로 사용되었으므로 도로조건에 따라 구분하여 시가를 구하기보다는 전체의 시가를 구해 적용하는 것이 합리적임
[주 문] OOO세무서장이 2010.12.7. 청구인에게 한 2006.1.4. 증여분 증여세 OOO의 부과처분은, OOO으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 쟁점토지의 거래는 개인과 법인 간에 이루어진 거래로서 동 거래의 시가는 상속세 및 증여세법뿐만 아니라 법인세법상의 시가의 개념에도 부합하여야 할 것이고, 법인세법제52조에서 시가를 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자 간에 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제89조는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래한 가격으로 규정하고 있는바, 쟁점토지 중 후면 소로변 필지인 상동OOO는 대로변 필지(상동OOO)와 함께 일괄하여 양도한 반면, 처분청이 시가로 적용한 토지(OOO)는 후면 소로에 접한 일부분만 별개로 거래된 토지로서 서로 유사한 상황에서 이루어진 거래가격으로 보기 어려우므로 시가로 볼 수 없다.
(2) 쟁점토지는 후면 소로변 필지와 대로변 필지가 각각 구분되어 별개로 거래되지 않고 일괄 거래된 경우로서, 후면 소로변 필지나 대로변 필지 모두 하나의 건물에 부속되는 사실상 하나의 토지로 양쪽 도로를 모두 이용할 수 있는 동일한 이용가치를 갖춘 상태이고, 하나의 토지로 합병된 이후에는 외관상으로도 서로 동일한 가치를 갖게 되었으므로 후면 소로변 필지에 대해서도 대로변 필지에 적용한 상동 OOO토지의 경락가액을 시가로 적용하는 것이 타당하다.
(1) 양도당시 쟁점토지 중 OOO는 청구인의 소유이고, OOO등 3인이 공동소유로 소유자가 각각 구분되어 있었으며, 청구인 자신이 의사결정권을 행사할 수 있는 이사로 재직중이던 학교법인이 사업상 필요에 의하여 후면 소로변을 대로변에 비해 2배 정도 비싼가격에 거래한 것은 특수관계자가 아니고서는 형성될 수 없는 가격이며, 이는 건전한 사회통념과 상관행에 비추어 정당하다고 인정될 수 없다.
(2) 기준시가를 산정하는 표준지를 보면 상동 OOO는 소로 한면에 접한 토지인 상동 OOO은 대로 한면에 접한OOO으로 각 필지별로 토지의 특성을 적절히 반영하여 기준시가가 산정되었는바, 각 필지별 토지가 연접하였다는 사실만으로 후면 소로변의 토지의 가치와 대로변 토지의 가치를 동일하게 보아 쟁점토지의 시가를 산정할 수는 없다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자 외의 자 간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.
③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액 중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.
1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다.
2. 재정경제부령이 정하는 기업집단의 소속기업 또는 그 기업의 임원인 자와 다음 각목의 1의 관계에 있는 자
3. 임원의 임면권의 행사 또는 사업방침의 결정 등을 통하여 당해 법인의 경영에 대하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자
⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.
⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다.
⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.
⑨ 법 제35조의 규정을 적용함에 있어서 개인과 법인 간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우(제1항 제2호의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 경우를 포함한다)에는 제1항 내지 제8항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주 등 1인”은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만，토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. (3) 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.
④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.
(1) 부동산매매계약서 및 등기부 등본 등에 따르면, 청구인 등은 쟁점토지 중 상동OOO이 각 1/3씩 소유하고 있다가 2006.1.26. 쟁점토지(약 781평) 전부를 학교법인 영신학원에게 OOO)에 양도한 것으로 나타난다.
(2) 처분청의 증여세 결정결의서 및 조사종결보고서(2010년 11월)등에 따르면 쟁점토지 및 비교대상 토지의 위치는 아래 <표3>과 같이 나타나는바, 평가기준일 전후 3개월 이내 기간 중 쟁점토지 및 쟁점토지와 면적, 위치, 용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가액이 존재하지 아니하여, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항의 규정에 의하여 쟁점토지와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가액이 있는지 검토한 결과, 2006.5.26. 경매된 상동 OOO대 640.5㎡는 쟁점토지로부터 도청방면으로 약 50ｍ거리에 위치한 광로에 접해있는 병원건물 및 부속토지로 경매가액은 토지가 ㎡당 OOO에 경락되었고, 쟁점토지 중 대로에 접한 상동 OOO과 비교할 때, 대로에 접한 대지로 위치 및 용도가 유사하고, 2차선 차로의 횡단보도를 사이에 두고 마주보고 있다는 근접성이 인정되며, 필지별 면적이 비슷하므로 경매가액을 신빙성 있는 유사거래가액으로 보았고, 2005.8.29. 경락된 OOO대 657㎡는 쟁점토지 중 OOO와 같이 소로에 접하고 있으며, 경매가액은 ㎡당OOO으로 경락되었고, 쟁점토지 중 상동 OOO와 비교할 때, 표준지가 상동 OOO로 동일하며 소로에 접한 위치의 유사성, 거래시기가 유사한 점 등으로 보아 당해 경매가액을 신빙성 있는 유사거래가액으로 판단하여, 쟁점토지 중 상동OOO의 시가를 상동 OOO의 경매가액(㎡당 OOO)으로, 쟁점토지 중 상동OOO의 경매가액(㎡당 OOO)으로 보고, 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 고가(평당OOO)에 양도한 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 사실이 나타난다. <표3> 쟁점토지 및 인근 비교대상 토지의 위치 OOO
(3) 청구인은 쟁점토지의 임대차계약서(아파트모델하우스 건립부지로 임대, 2003.8.1.～2004.7.31.), 가설건축물 존치기간 연장신고필증(존치기간 2000.4.26～2004.2.28.), 가설건축물매매계약서(2003.8.1. 명도) 등을 제시하면서, 쟁점토지는 5개의 필지로 나뉘어져 있으나, 2000.4.26.부터 양도시까지 모델하우스 부지로 하나의 토지처럼 사용(임대)하였다고 소명하고 있으며, 매수인(OOO)의 쟁점토지매수 의사결정서류(2005년도 제16차 이사회회의록)에 따르면, OOO의 지리적인 특성상 OOO에 위치하여 목포 시내 지역에서의 불편한 교육여건을 개선하고 학생들의 편의시설을 도모할 수 있도록 쟁점토지를 대불대학교 사회교육원 및 박물관으로 활용하기 위하여 매입한 것으로 나타나며, 2007.11.28. 쟁점토지 중 상동OOO로 합병(1,970.8㎡)된 후 지상에 연면적 7,663.8㎡(건축면적 1,377.41㎡)의 지하1층, 지상7층의 교육원 건물이 신축되었고, 상동 OOO 지상에는 연면적 1,969.77㎡(건축면적 408.85㎡)의 지상6층 교육원 건물이 신축되었는바, 매수인이 쟁점토지 전체를 건물 부속토지라는 동일 용도로 사용하기 위해 매수하였고, 실제로도 전체를 동일 용도에 사용하고 있다고 소명하고 있다.
(4) 쟁점토지 및 인근토지 개별공시지가는 아래 <표4>～<표6>과 같이 나타나는바, <표4> 쟁점토지 및 인근토지의 개별공시지가(2006.1.1. 기준)OOO 후면 소로변 필지와 대로변 필지가 분리되어 있는 상동OOO은 대로변 필지(상동OOO)의 개별공시지가가 후면도로변 필지(상동OOO)보다 높게 형성되어 있고, 후면도로와 전면 광로에 모두 접하고 있으면서, 필지가 구분되지 않고 단일 필지로 되어 있는 상동 OOO는 개별공시지가가 하나로 공시되어 있는데, 그 수준은 다른 토지의 대로변 필지(상동 OOO)와 유사한 수준이며, 쟁점토지 중 후면도로변 필지인 상동OOO는 2007.11.28. 다른 대로변 필지를 합병하기 전에는 다른 후면도로변 필지와 유사한 수준이었다가, 합병 이후 공시된 2008년 이후에는 대로변 필지와 유사한 수준까지 상승한 것으로 나타난다.
(5) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 양도당시 쟁점토지가 5개 필지로 나뉘어져 있었지만 사실상 하나의 토지로 사용되고 있었고, 양도일 이후에도 하나의 동일한 용도로 사용되었으므로 소로변 필지와 대로변 필지를 구분하여 각각의 시가를 구하기보다는 쟁점토지 전체의 시가를 구해 적용하는 것이 합리적으로 보이는 점, 쟁점토지 중 상동OOO의 시가로 본 상동 OOO과는 거리상 떨어져 있는 점, 인근의 대로변 및 소로변의 단일필지인 상동OOO도 필지가 구분되어 있는 대로변 필지인 상동 OOO와 공시지가가 비슷한 것을 감안하면, 하나의 토지로 사용하고 있던 쟁점토지 전체의 시가를 인근 대로변 필지인OOO의 경매가액으로 볼 수 있는 점, 일괄 매매시 토지 전체를 동일한 금액으로 매매하는 것이 일반적인 상거래 관행 및 사회통념에 반하지 아니하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 시가는 각 필지별로 다르게 적용하여야 할 것이 아니라 동일하게 상동 828-2의 경매가액(㎡당OOO)으로 하여 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.