취득세 등 신고가액이 시가표준액보다 낮은 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한 것이 적법한지 여부(기각)

[참조결정] 조심2010지0422 /

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.청구인은 2010.8.3. OOOO OOO OOO 136-3토지 150㎡및 토지상 건축물 686.94㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 2010.8.3. 취득금액을 280,000,000원으로 하여 취득신고를 하였으나, 이 건 부동산의시가표준액(361,005,036원)에 미달하므로 이 건 부동산 시가표준액을 과세표준으로 하고지방세법(2010.12.27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제112조 제1항 및제131조 제1항 세율을 적용하여 산출한 취득세 6,904,100원, 농어촌특별세 816,810원, 등록세 6,904,100원,지방교육세 1,380,820원, 합계16,005,830원을 2010.8.3. 신고하고 2010.8.4. 납부하였다. 나.청구법인은 이에 불복하여 OOOOOO에게 2010.8.27. 이의신청을 하여 2010.11.5. 기각결정 통지를 받고 2010.11.10.심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 건 부동산 거래시 부동산중개소에 3억원에 매물로 나온 것을 건축한지 20년 정도 되었고 6층의 74.40㎡는 사실상 사용할 수 없어 2천만원을 깎아 2억8천만원에 취득하여,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 실제 거래가격으로 신고하였고, 세무서에서도 양도소득세에 대하여는 실거래가액을 인정하여 과세하고 있는데도 처분청은 실제 거래가격을 인정하지 아니하고 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 취득한 이 건 부동산은지방세법제111조 제5항 제5호에서 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조에 따라 부동산거래 신고가격에 대한 검증이 이루어진 취득”에 해당하는 토지 및 주택의 취득이 아닌 근린생활 건축물의 취득으로서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당하지 아니하며, 사실상 취득가액으로 인정할 수 있는 취득에도 해당하지 않으므로, 청구인이 이 건 부동산 취득에 따른 취득세 등 과세표준을 시가표준액으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 취득세 등 신고가액이 시가표준액보다 낮은 경우 시가표준액을과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.12.27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것) 제105조(납세의무자 등) ② 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ승마회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법ㆍ광업법ㆍ수산업법ㆍ선박법ㆍ산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률ㆍ건설기계관리법ㆍ자동차관리법 또는 항공법 등 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한때에는 각각 취득한 것으로 보고, 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을각각 취득자로 한다. 다만, 차량ㆍ기계장비ㆍ항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다)또는 개수한 경우와 대통령령이정하는 선박ㆍ차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조(과세표준) ① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항 및 제6항에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 제111조 제5항 및 제6항에 따른 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기ㆍ등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. (2)지방세법 시행령(2010.12.30. 대통령령제22586호로 개정되기전의 것) 제73조(취득의 시기) ①유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2.제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다. 1.건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다.건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다.이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로신고할 수 있다.

1. 토지 또는건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그적정성을 검증하여야 한다.

(4) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(2005년 12월 구 건설교통부)

5. 가격검증 가.가격검증 대상: 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를통해 신고처리된 거래건 중 다음 각 호를 대상으로 함.

1. 토지거래

2. 단독주택(단독 및 다가구, 다중주택포함)거래

3. 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함)거래

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 취득세 및 등록세 신고서 등에 의하면 다음과 같은 사실이확인된다. (가)청구인은 2010.7.8. 이 건 부동산을 OOO과 매매대금은 280,000,000원으로 하고 잔금지급일을 2010.8.3.로 하는 부동산매매계약을 체결한 후, 2010.8.3. 처분청에 부동산거래계약신고를 하고 부동산거래계약신고필증(OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)을 교부받았다. (나)처분청은 청구인이 2010.8.3. 이 건 부동산의 취득가액을280,000,000원으로 하여 취득신고를 한 것에 대하여 그 신고가액이지방세법 제111조 제1항 및 제2항에 의거 산출한 시가표준액361,005,036원에 미달하자, 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 신고납부서를 교부하였고, 청구인은 2010.8.4. 이를 납부하였다. (2)청구인이 취득한 이 건 부동산의취득세 등 신고가액이 시가표준액보다 낮은 경우 시가표준액을과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것이 적법한지 여부를 살펴본다. (가) 청구인이 취득한 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제28조 및 구 건설교통부장관의부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령 등에의한 가격검증 대상 부동산에 해당되지 아니하므로, 청구인이 비록 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 지방세법 제111조 제5항제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 할 것이다. (나) 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이시가표준액에 미달하는 경우에는 지방세법 제111조 및 제130조의규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO)이다. 따라서, 청구인이부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성이 검증되지 아니하고취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 부동산의 취득에대하여 시가표준액을 과세표준으로 하여취득세 등을 신고ㆍ납부한 것은 적법한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에의하여 주문과 같이 결정한다.