(1) 분양아파트에 대한 잔금을 대한주택보증(주)에 납부한 후 분양보증이행(환급이행)으로 분양대금을 돌려 받은 경우 취득세 납세의무 해당 여부(취소)

[주 문] 처분청이 2010.3.24. 청구인에게 한 취득세 10,158,030원, 농어촌특별세 3,047,400원, 합계 13,205,430원의 부과처분을 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 2010.2.25. OOO와 분양계약한 OOO에 대하여 OOO에 분양잔금을 납부하고, 2010.3.24. 이 건 주택의 취득가액(1,015,803,100원)에 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항의 세율 및 제273조의2의 경감율을 적용하여 산출한 취득세 10,158,030원, 농어촌특별세 3,047,400원, 합계 13,205,430원을 신고납부하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.14. 이의신청을 거쳐 2010.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 보증약관 제8조제4항에 따르면 보증채권자의 3분의 2이상이 환급이행 결정에 동의한 경우에는 환급이행으로 확정되도록 규정하고 있는바, 환급이행결정은 분양을 받은 다수의 의사로 결정되는 것으로서 청구인의 이 건 주택의 취득의사는 타인에 의하여 제한을 받게 되며, 환급이행이 결정된 경우에는 청구인은 본인의 의사와는 상관없이 이 건 주택의 취득 자체가 불가능하게 되는 것이므로 이 건 주택의 분양계약은 취득세 과세대상이 되는 부동산취득에 해당되지 아니한다. 또한, 다른 분양계약자들의 경우 분양계약서상 잔금지급일에 아파트의 잔금을 납부하지 아니한 상태에서 OOO의 환급이행결정을 사유로 취득세를 부과하지 않으면서, 분양계약서의 계약내용을 충실히 이행하고 관련 취득세를 납부한 청구인에게만 납세의무를 부담시키는 것은 동일한 취득행위에 대하여 잔금납부여부만으로 과세를 달리하는 것으로 이는 지방세법 제1조의2제1항의 규정에 비추어 청구인에게 과세의 불평등을 초래한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 경우 이 건 주택에 대하여 2007.1.19. OOO와 분양계약을 체결한 후 2010.2.25. 이 건 주택의 보증기관인 OOO에게 이 건 주택 취득에 따른 잔금을 지급하였음이 OOO가 발행한 잔금완납 증명서 및 인터넷뱅킹 내역서에서 확인되고 있는 바, OOO 및 연대보증인 OOO가 OOO와 작성한 분양보증채무약정서 제16조제4항에 의하면 “귀사의 내규에 의하여 분양대금의 관리를 귀사가 하여야 할 사유가 발생한 경우 등에는 기존의 분양대금 납부계좌를 폐쇄하고 귀사명의로 계좌를 개설하여 공정율에 따라 수납된 분양대금을 인출할 수 있게 하는 등의 귀사 분양대금관리를 이의없이 수용한다”고 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때, OOO의 잔금수령이 적법한 절차에 의한 것이고, 청구인이 잔금을 지급한 사실 자체가 무효에 해당하지 아니하므로 청구인은 사실상의 잔금지급일인 2010.2.25.에 이 건 주택 취득에 따른 잔금을 지급함으로써 취득세 납세의무는 성립되었다 할 것이며, 이후 청구인이 이 건 주택에 대하여OOOOOO(O)로부터 잔금을 포함한 분양대금 일체를 반환받는다고 하여 달리 볼 수는 없다 할 것이므로 처분청의 이 건 부과처분(신고납부)은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 분양아파트에 대한 잔금을 OOO에 납부후 분양보증이행(환급이행)으로 분양대금을 돌려받은 경우 취득세 납세의무 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 (2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것) 제105조(납세의무자등) ① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법·광업법·수산업법·선박법·산림법·건설기계관리법·자동차관리법 또는 항공법등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 제111조(과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것) 제73조(취득의 시기)① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

(3) 주택법 제76조(대한주택보증주식회사의 설립)① 주택건설에 대한 각종 보증을 함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지 향상 등에 기여하기 위하여 대한주택보증주식회사를 둔다. 제77조(업무)① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무

2. 제1호에 따른 보증을 이행하기 위한 주택의 건설 및 하자보수 등의 업무

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ공공단체 등이 위탁하는 업무

4. 제40조제6항에 따른 주택건설대지 신탁의 인수업무

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무

② 제1항에 따른 업무를 수행하기 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령 제106조(보증의 종류와 보증료)① 법 제77조제1항제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 분양보증: 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)또는 제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

• 가. 주택분양보증: 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

9. 그 밖에 대한주택보증주식회사의 정관으로 정하는 보증

③ 대한주택보증주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다. 제107조(보증과 관련된 업무)① 법 제77조제1항제5호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 업무"란 대한주택보증주식회사가 제106조제1항제1호에 따른 보증으로 인하여 부담하게 되는 보증채무를 면하고 보증채무 이행에 수반되는 손실을 방지하기 위하여 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대ㆍ관리하는 업무를 말한다.

② 대한주택보증주식회사는 법 제77조제1항 각 호에 규정된 업무를 수행함에 있어 다음 각 호의 행위를 할 수 있다.

3. 사용검사(건축법 제22조에 따른 사용승인을 포함한다)의 신청 등 국토해양부령으로 정하는 보증의 이행과 관련된 업무

(5) 주택법 시행규칙 제48조(보증업무의 수행 등)영 제107조제3호에서 "국토해양부령이 정하는 보증의 이행과 관련된 업무"라 함은 사용검사의 신청, 입주예정자(주택조합의 조합원을 포함한다)에 대한 분양대금(조합주택의 경우에는 건축비를 포함한다)의 수납ㆍ관리 등보증이행과 관련된 부대업무를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2007.1.19.시행사인 OOO 및 시공사인 OOO와 이 건 주택을 분양받기로 하는 분양계약을 체결하였다. (나) OOO이 2009.11.5. 청구인에게 통보한 분양대금 납부계좌 변경 안내문에는 ‘이 건 주택 사업장의 공사지연으로 인해 회사 내규에 따라 아래와 같이 분양대금 납부계좌의 예금주 명의를 OOO 단독 명의로 변경되었음을 알려드리며, 향후 분양대금은 변경된 납부계좌로 납입해 주셔야 분양보증 대상이 됨을 알려드림’이라는 내용과 ‘본안내문은 동사업장의 공사지연으로 당사의 내규에 따라 입주예정자를 보호하기 위하여 수입금관리를 OOO이 직접 행하는 것으로 보증사고를 의미하는 것은 아님’이라는 참고내용이 기재되어 있다. 이에 청구인은 2010.2.25. 이 건 주택에 대한 잔금 217,833,000원을 상기 안내문에 따라 변경된 계좌OOO 로 입금한 사실이 이체의뢰내역서에서 확인되며, 2010.3.24. 처분청에 이 건 주택에 대한 취득세를 신고납부하였다. (다) 이 건 주택은 2009.9.15. 주택법상 사용검사되지 않은 상태에서 가압류등기 촉탁으로 인하여 OOO 앞으로 소유권보존등기가 경료되었으며, OOO는 2010.1.22. 처분청으로부터 이 건 주택에 대하여 사용검사를 득하였다. (라) 한편, OOO은 2010.3.25. 분양보증한 OOO의 이 건 주택이 소재하는 아파트 사업장에 보증사고(사고일자: 2010.2.26., 사고사유: 보증약관 제1조 제4호 가목)가 발생하여 보증약관에 따라 분양보증(분양이행 또는 환급이행)을 이행할 것이라는 안내문을 분양계약자들에게 통지하였고, OOO은 2010.4.30. 분양보증한 OOO의 아파트 분양계약자들에게 환급이행하는 것으로 보증이행방법이 결정되었으니, 환급이행을 청구하라는 환급이행 안내문을 작성하여 통지하였으며, 2010.5.25. OOO는 청구인에게 분양대금 환급금을 지급하였다. (마) OOO의 주택분양보증약관(2007.3.7. 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 주요내용을 보면 제1조 제4호에서 “보증사고”라 함은 주채무자(보증서에 기재된 사업주체)가 부도·파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우 등의 사유로 인하여 보증회사가 보증채권자(주채무자와 분양계약을 체결한 자)에게 입주금의 납부중지 또는 입주금납부계좌의 변경을 통보한 때를 말한다고 규정하고 있고, 제3조에서 보증채무의 내용으로 보증회사는 주택법시행령 제106조제1항제1호가목에 따라 주채무자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급책임을 부담한다고 규정하고 있으며, 제8조에서 보증회사는 보증사고일로부터 3월이내에 보증채무이행방법(분양이행 또는 환급이행)을 결정후, 그 사실을 보증채권자에게 지체없이 서면으로 통지하고, 보증회사의 환급이행결정통지서를 수령한 보증채권자의 3분의 2 이상이 환급이행결정에 동의한 경우에는 환급이행으로 확정되며, 그러하지 아니할 경우에는 분양이행으로 확정된다고 규정하고 있고, 제11조 제1항에서 보증회사가 보증채무를 이행한 때에는 주채무자에 대하여 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 가진다고 규정하고 있다. 또한, OOO는 내규에 따라 주채무자로부터 사업양도각서를 수령하는데, 보증규정시행세칙 제56조에 따른 서식 65호상의 사업양도각서에 의하면 ‘양도인이 사업의 시행자로서 부도 등의 사유 또는 귀사의 보증약관상 보증사고 사유로 인하여 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 분양보증약관 또는 귀사의 내규 및 절차 등에 따라 귀사가 분양계약자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건하에 해당 사업과 관련된 분양권, 분양대금수납권 등 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 일체의 권리 등을 귀사에 양도합니다.’라고 기재되어 있다.

(2) 지방세법 제29조제1항제1호가 ‘취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립한다’고 규정하고, 지방세법 제105조제2항은 ‘부동산의 취득에 관하여 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다’고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하므로OOO 아파트분양계약상의 사업시행자에게 분양잔금이 납부되었다면 취득세 과세요건을 충족하여 원칙적으로 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 것이다.

(3) 살피건대, 주택분양보증약관 제3조에서 보증채무의 내용으로 보증회사는 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 가목에 따라 주채무자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급책임을 부담한다고 규정하고 있는 점, 보증사고 이후에는 입주자들은 그 수익의 의사를 표시하고 OOO에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있고, 이 경우 입주자들이 행사할 수 있는 분양계약상의 권리에는 주택건설사업시행자의 채무불이행을 원인으로 분양계약을 해제하여 그에 따른 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있는 권리도 당연히 포함되는 점OOO, OOO는 내규인 보증규정에 따라 심사서류로서 주채무자(사업시행자)로부터 ‘OOO가 분양계약자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건하에 분양권 등 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 일체의 권리 등을 OOO에 양도’한다는 사업양도각서를 수령하는 점 등을 종합할 때, OOO는 보증채무 이행의 원인인 보증사고의 발생이 될 경우 주채무자(사업시행자)의 권리의무를 승계한다고 볼 수 있지만 보증사고 이전에는 보증인인 보증기관에 불과할뿐 분양계약서상의 사업시행자와 동일한 지위에 있다고 보기는 어렵다 할 것이다. 사정이 이와 같다면 비록 OOO가 보증사고전에 분양계약자들에게 분양대금 납부계좌를 OOO로 변경하였다 하더라도 이는 OOO의 내규에 따라 향후 발생할 수 있는 분양사고에 대비하여 수분양자들이 납부하는 금액을 분양보증의 대상으로 관리하기 위한 것으로 분양대금을 수납·관리한 것에 불과할 뿐 OOO를 분양계약자들의 분양계약서상의 권리를 행사할 수 있는 대상인 사업시행자와 동일하게 보기는 어렵다 할 것이므로 청구인이 OOO에 지급한 대금을 이 건 주택의 분양잔금으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분(신고납부)은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.