주택분양보증수수료가 공동주택의 신축 취득가액에 포함되는지 여부(경정)

[참조결정] 조심2009지0797

[주 문] 처분청이 2010.5.11. 청구법인에게 한 취득세 2,301,158,580원, 농어촌특별세 92,884,280원, 등록세 920,463,420원, 지방교육세 184,092,680원, 합계 3,498,598,960원의 부과처분(수정신고납부)은, OOO 소재의 아파트 및 상가 171,804.45㎡의 신축 취득가액 120,625,982,427원에서 주택분양보증수수료 1,275,606,070원을 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2010.1.25. OOO 대지 57,650.4㎡ 위에 아파트 및 상가 171,804.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고서, 2010.2.18. 쟁점부동산의 취득가액 120,625,982,427원에 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율 및 같은 법 시행령 제229조의2(친환경건축물 등의 감면) 제3항의 감면율(100분의5)을 적용하여 취득세 등을 신고납부하였다가, 2010.5.11. 공사원가 정산에 따라 121,080,590,695원을 과세표준으로 하여 취득세 2,301,158,580원, 농어촌특별세 92,884,280원, 등록세 920,463,420원, 지방교육세 184,092,680원, 합계 3,498,598,960원을 수정신고하고 당초 신고납부세액과의 차액을 납부하였다.
• 나. 이후 청구법인은 이에 불복하여 2010.5.17. 이의신청(2010.7.14. 기각 결정)을 거쳐 2010.10.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 주택분양보증이라 함은 주택분양사업을 시행하는 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 보증회사가 당해 주택의 분양의 이행 및 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증으로서, ① 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함하는 것으로 규정하고 있는바, 분양보증수수료는 착공과 동시에 입주자를 모집할 경우 강제되는 비용에 불과할 뿐, 주택을 취득하기 위하여 지출하는 비용이라고 할 수 없는 점, ② 당해 비용이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라 할 수 없는 경우에는 설사 그것이 과세대상 물건을 취득하기 위하여 지급된 것이라 할지라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함시킬 수 없다할 것이므로OOO, 분양보증수수료는 주택을 취득하기 위하여 지출한 비용이 아니라 선분양하기 위하여 지출한 비용인 점, ③ 분양보증수수료는 오직 선분양을 할 때만 납부가 강제된 비용으로서 선분양과 후분양의 구분은 취득물건의 물리적 성질 차이가 아니라 단순히 판매의 시기와 방법에 따라 구분되는 것으로 판매 시기와 방법에 따라 취득가액을 달리 적용하여 취득세와 등록세를 산출하는 것은 세법해석․적용에 있어 형평성을 고려하지 않은 것으로 위법한 점 등을 감안하여 볼 때, 분양보증수수료 1,275,693,070원(이하 “쟁점분양보증수수료”라 한다)은 취․등록세 과세표준에서 제외되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 분양보증수수료는 주택법 시행령제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도․파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이며, 분양이행은 주택보증약관에 따라 대한주택보증주식회사가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것으로 미루어 볼 때, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 하겠으며, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경ㆍ영향평가 등의 용역비ㆍ부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 본다 하더라도 쟁점부동산 신축에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함하여야 한다고 하였으며 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한 것은 적법하다OOO.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택분양보증수수료가 공동주택의 신축 취득가액에 포함되는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제104조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.

8. 취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3) 주택법 제77조(업무) ① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 사업주체가 건설․공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무

(4) 주택법 시행령 제106조(보증의 종류와 보증료) ① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 분양보증: 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

• 가. 주택분양보증: 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

③ 대한주택보증주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2007.2.5. 처분청으로부터 쟁점부동산 신축 사업계획 승인을 받아, 2007.4.5. 건립공사에 착공하였으며, 그 신축공사와 관련하여 OOO와 주택분양보증계약을 체결하고 2007.5.8.부터 2010.4.6.까지의 기간 중 주택분양보증수수료로 1,275,606,070원을 지급하였다. (나) 또한, 청구법인은 2010.1.25. 쟁점부동산에 관한 사용검사필증을 교부받고 2010.2.18. 취득세 등을 신고납부한 후, 2010.5.11. 공사원가 정산에 따라 121,080,590,695원(쟁점분양보증수수료 포함)을 과세표준으로 하여 취득세 2,301,158,580원, 농어촌특별세 92,884,280원, 등록세 920,463,420원, 지방교육세 184,092,680원, 합계 3,498,598,960원을 2010.5.11. 수정신고하고 당초 신고납부세액과의 차액을 납부하였다(아래 ＜표＞ 참조). ＜표＞ 취득세 등 신고납부 내역 구분 과세표준 납부세액 취득세 농특세 감면분 농특세 등록세 지방교육세 감면분 농특세 계 계 121,080,590,695 2,301,158,580 59,157,390 24,090,640 920,463,420 184,092,680 9,636,250 3,498,598,960 분양보증 수수료 1,275,693,070 24,244,770 623,270 253,810 9,67,910 1,939,580 101,520 36,860,860 엘리베이터 280,854,546 5,337,690 137,210 55,870 2,135,070 427,010 22,350 8,115,200 기타 취득비용 119,524,043,079 2,271,576,120 58,396,910 23,780,960 906,630,440 181,726,090 9,512,380 3,453,622,900

(2) 지방세법 제111조 제5항 제3호에서 취득세의 과세표준에 관하여, 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의하는 것으로 규정하고, 같은 조 제7항에서 위 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있으며, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말하는 것으로 규정하고 있는바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다OOO.

(3) 살피건대, 주택건설촉진법 시행령 제43조의5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증으로서, 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도인 점, 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나로서 위 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 신축건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐인 점 등에 비추어 이 사건 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라 할 수 있는 점, 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기는 어려운 점, 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점분양보증수수료는 쟁점부동산 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 쟁점부동산 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함되지 아니한다 할 것이다OOO. 따라서, 쟁점분양보증수수료를 쟁점부동산의 신축 취득가액에서 차감하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.