공동주택을 신축하는 과정에서 지급한 준공청소비 등 일부 비용을 취득세 과세표준에서 제외하여 달라는 청구주장의 당부

[주 문]

1. 처분청이 2010.7.27. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 7,838,510원, 합계 158,479,530원의 부과처분은, OOO 및 그 지상의 건축물 32,060.4824㎡의 취득가액에서 OOO원을 차감하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2008.1.29. 취득한 OOO(2009.12.8. 토지개발사업 시행, 이하 “이 건 토지”라 한다) 지상에 공동주택 32,060.4824㎡(85㎡이하 299세대 및 상가, 이하 “이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지를 포함하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 신축하여 2009.11.18. 사용승인 받은 후, 2009.11.25. 이 건 건축물의 신축과 이 건 토지의 지목변경에 따른 취득세 등을 각 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 2010년 4월경 청구법인에 대하여 실시한 세무조사 결과, 이 건 부동산에 관한 준공청소비․사업권 지급비 등 합계 OOO원을 취득세 등 과세표준에서 신고누락한 것으로 보고 2010.7.27. 청구법인에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.10.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 준공청소비 OOO원(이하 “쟁점준공청소비”라 한다)은 이 건 건축물 취득 후 발생하는 일반관리비 성격이고, 분양광고비 OOO원(이하 “쟁점분양광고비”라 한다)은 판매관리비 성격으로서 이 건 건축물의 취득과 관련된 비용으로 볼 수 없으므로 취득세 등 과세대상에 해당되지 않는다OOO. 또한, 사업권양수비용 OOO원(이하 “쟁점사업권비용”이라 한다)에는 사업승인 등을 받는 데 소요된 비용뿐 아니라 지리적 여건, 거래처 선정 등 향후 영업상의 이점 등 무형의 권리에 대한 비용도 포함되어 있는 것이 사회통념상 타당하고, 관련 해석OOO에서도 물건 자체의 가격이 아니어서 취득세 등 과세표준에 포함할 수 없다고 해석하고 있으므로, 쟁점준공청소비, 쟁점분양광고비, 쟁점사업권비용은 이 건 부동산의 취득세 등 과세표준에서 제외하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 이 건 건축물의 사용승인일(2009.11.18.) 이전인 2009.9.17. 준공청소용역계약을 체결한 후, 2009.9.30.과 2009.10.30. 두 차례에 걸쳐 쟁점준공청소비를 지급하였으므로, 쟁점준공청소비는 이 건 건축물을 취득하기 위하여 취득일 이전에 거래상대방이나 제3자에게 지급한 일체의 비용으로서 취득세 등 과세표준에 포함된다 할 것이다.

(2) 분양광고비 등은 건축물 신축을 위한 필수적인 건축공사 부대비용이 아니라 건축물의 분양을 원활하게 하기 위한 판매관리비용으로 보아야 할 것이므로 신축건축물의 과세표준에서 제외되어야 할 것이나OOO, 세무조사 당시 청구법인이 제출한 공사원가명세서 등에서 쟁점분양광고비의 지출사실이 확인되지 아니하므로, 쟁점분양광고비가 이 건 부동산의 취득원가에 산입되었음이 입증되지 않는 한, 이를 이 건 부동산의 취득원가에서 제외하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

(3) 법인장부상 취득가액에 아파트 사업시행권 명목의 금액이 포함될 수 있다고 하더라도 이 건 토지는 청구인이 취득하기 전에 이미 전 소유자가 아파트 사업승인을 받은 경우로서 청구법인이 취득할 당시에는 전 소유자의 토지 취득가액 이외에 아파트 사업을 가능하게 하는 제반비용 등이 토지가액에 포함되어 있다고 볼 수 있으며, 이러한 제반비용 등은 이 건 토지와 직․간접적으로 관련되었다고 보는 것이 합리적이어서 아파트 사업시행권 가액 명목의 금액도 토지 취득가액에 포함된다고 할 것인 바OOO, 청구법인이 2007.9.13. OOO와 부동산 매매 및 사업권 양도․양수 계약을 공정율 19% 상태에서 총 매매대금 OOO원 중 부동산에 대한 매매대금OOO과 사업권 및 지상물에 대한 매매대금OOO으로 구분하여 체결한 후, 2008.1.29. 청구법인의 법인장부상 건설용지계정에 OOO원, 지급수수료계정에 OOO원을 기장하고 있어, 쟁점사업권비용은 이 건 부동산의 공동주택 사업승인 등을 받은 데 소요된 비용 등을 보전할 목적으로 지급한 것으로 보는 것이 사회통념상 타당하고, 공동주택 사업승인을 위한 비용은 공동주택용 부동산 취득을 위한 필수불가결한 비용이므로, 쟁점사업권비용을 취득세 등 과세표준에 포함한 이 건 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 준공청소비, 광고선전비, 사업권양수비용은 취득세 등 과세표준에 포함되지 아니한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되어 2011.1.1.부터 시행되기 전의 것) 제111조(과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되어 2011.1.1.부터 시행되기 전의 것) 제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2008.1.29. 취득한 이 건 토지 위에 이 건 건축물을 신축하여 2009.11.18. 사용승인 받은 후, 2009.11.25. 이 건 건축물의 신축과 이 건 토지의 지목변경에 따른 취득세 등을 각 신고납부하였는데, 처분청은 2010년 4월경 실시한 세무조사 결과 청구법인이 이 건 부동산에 관한 준공청소비․사업권 지급비 등 합계 OOO원을 취득세 등 과세표준에서 신고누락한 것으로 보고 2010.7.27. 청구법인에게 취득세 등 OOO원을 부과고지한 사실은 처분청 및 청구법인이 제출한 심리자료 등에 나타난다.

(2) 이에 관하여 청구법인은 쟁점준공청소비, 쟁점광고선전비, 쟁점사업권비용은 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴본다. (가) 지방세법 시행령 제82조의 3에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 바, 계약서 등에 의하면 청구법인은 이 건 부동산의 사용승인일(2009.11.18.) 이전인 2009.9.17. 준공청소용역계약을 체결하고 2009.9.17.～2009.10.30. 준공청소용역을 제공받은 것으로 나타나는 바, 쟁점준공청소비는 이 건 건축물의 취득시기(사용승인일) 이전에 이 건 건축물을 취득하기 위하여 거래상대방에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 취득세 등 과세표준에 포함되어야 할 것이다. (나) 또한, 청구법인의 재무제표 및 처분청의 과세자료에 의하면 청구법인은 당초부터 쟁점광고선전비를 공사원가명세서에 공사원가로서 계상한 것이 아니라 손익계산서에 판매관리비로 계상한 것으로 나타나고, 처분청도 세무조사 당시 이 건 부동산에 관한 공사원가 과소신고분을 적출하면서 쟁점분양광고비를 이에 포함시킨 사실이 없는 것으로 나타나는 바, 쟁점분양광고비가 이 건 부동산의 취득원가에 포함되었다는 사실이 객관적으로 입증되지 않는 이상, 이를 공사원가에서 제외하여야 한다는 청구법인의 주장은 사실관계를 오인한 것이므로 인정하기 어렵다 할 것이다. (다) 사업권양수비용의 범위 등에 관하여 지방세법상 명문의 규정은 없으나, 법인세법 제24조 제1항 제2호 가목에서 영업권은 무형고정자산으로 분류하고 있고, 같은 법 시행규칙 제12조 제1항 제1호에서 적절한 방법으로 유상으로 취득한 가액을 영업권으로 인식하는 것으로 규정하고 있는 점, 사업권양수비용을 토지가 아닌 건축물의 취득가액으로 인정하면 과세이연의 효과가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 비록 청구법인은 전 소유자로부터 아파트사업과 관련하여 이 건 토지, 동 지상의 미완성건축물, 쟁점사업권비용을 취득하는 매매계약을 체결하였으나, 이 건 토지 및 쟁점사업권비용 등에 관한 객관적인 평가자료를 제시하지 못하고 있는 바, 단지 쟁점사업권비용이 위 매매계약서에 이 건 토지 등과 구분되어 매매목적물로 표시되어 있고, 청구법인의 계정별원장에 지급수수료 과목으로 계상되어 있다는 사정만으로 쟁점사업권비용을 이 건 토지의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 수긍하기 어렵다 할 것이다.

(3) 한편 직권으로 심리하건대, 처분청의 세무조사 자료 및 처분청 세무공무원의 확인서를 살펴보면 이 건 토지의 지목변경에 관한 과세표준 OOO원이 이 건 건축물의 과세표준 과소신고액(적출액)에도 포함됨으로써, 결과적으로 위 금액이 이 건 부동산의 과세표준에 중복 계상된 흠결이 확인되므로 그 과세표준OOO에서 과다계상된 OOO원을 차감하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 정당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 일부 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.