근린생활시설용 건축물과 그 부속토지에 대하여 실제 거래가격과 관계없이 시가표준액을 과세표준으로 산정하여 재산세를 부과고지한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 조심2008지0875

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2010년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 근린생활시설용 건축물인 OOO 지하층 3호 101.94㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다) 중 청구인 소유(2분의 1지분)의 50.97㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)와 이 건 건축물의 부속토지 47.74㎡(이하 “이 건 토지”라 하고, 이 건 건축물을 포함하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다) 중 청구인 소유(2분의 1지분)의 23.87㎡(이하 “쟁점토지”라 하고, 쟁점건축물을 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 재산세를 과세하면서 쟁점건축물의 경우 이 건 건축물의 시가표준액에 지방세법 시행령 제138조 제1호의 규정에 의한 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 산출한 27,319,410원을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제2호의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 청구인 소유지분에 해당하는 재산세 34,140원, 도시계획세 19,120원, 공동시설세 32,350원, 지방교육세 6,820원, 합계 92,430을 2010.7.15.에, 쟁점토지의 경우 이 건 토지의 1㎡당 공시가액에 청구인 소유지분에 해당하는 면적(23.87㎡)을 곱하여 산정한 시가표준액에 위 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 산출한 가액(75,691,770원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 151,380원, 도시계획세 105,960원, 지방교육세 30,270원, 합계 287,610원을 2010.9.15.에 각각 청구인에게 부과고지 하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 첫째, 지방세법 시행령 제143조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다고 규정하고 있는바, 현재 이 건 부동산을 상업용으로 사용하고 있는 것이 아니라 창고로 사용하고 있으므로, 이 건 재산세 등도 창고에 맞는 재산세로 부과되어야 하겠고, 둘째, 이 건 부동산은 건축물과 토지가 등기 및 법률로 따로 구분되어 있는 것이 아니라 집합건물로서 건축물과 토지를 사실상 분리하여 가격을 구분하는 것은 사실상 불가능하고, 또한 그 거래가격 또한 건축물 가격을 감안하여 비례 부과하는 것이 타당하다 할 것이며, 셋째, 청구인은 이 건 부동산을 시가액 이하로 낙찰받아 이에 해당하는 취득세와 등록세를 납부하였고, 부동산 실거래가법이 적용된 이후에는 거래에서도 시가액과는 상관없이 실거래가 우선으로 취득세와 등록세를 적용하고 있고, 청구인은 OOO 사건과 관련한 감정평가서상 가액 77,000,000원(건축물 53,900,000원·토지 23,100,000원)인 아 건 부동산을 31,188,000원에 낙찰을 받았음에도 터무니 없는 거래가격을 산정기준으로 하여 산출한 이 건 재산세 등을 과세한 것은 부당하므로 낙찰가 및 감정가를 참조하여 정당하게 거래가격을 산정한 후 재산세를 과세하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 이 건 건축물의 경우 지방세법령에 정한 바에 따라 지방세 과세표준 심의위원회 심의를 거쳐 2009.12.31. OOO로 2010년 건물 및 기타물건 시가표준액 결정기준을 고시하였고, 이를 토대로 이 건 건축물에 대하여 구조지수(철근콘크리트, 100), 용도지수(근린생활시설, 125), 위치지수(개별공시지가 4,530,000원, 115) 등을 적용하여 2010년도 건물분 시가표준액(39,027,729원)을 산정하였으며, 이 건 토지의 경우 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거 부동산 평가위원회 심의를 거쳐 2010.5.31. OOO로 토지의 개별공시지가를 결정·공시하였고, 이를 근거로 1㎡당 개별공시지가 4,530,000원에 면적(23.87㎡)을 적용하여 2010년도 토지분 시가표준액(108,131,100원)을 산정하였는바, 재산세는 과세대상인 재산(토지, 주택, 건축물, 선박·항공기)의 소유사실에 대해 과세하는 것으로 일종의 시점 보유 과세적 성격을 갖는 세목으로 사실상으로 수익발생여부에 의해 금전상 환산가능한 소득(양도소득, 임대소득, 이자소득등)에 과세하는 소득세와는 차이가 있는 것으로, 지방세법에서 재산세의 과세표준액을 시가표준액에 의하도록 한 것은 건물의 당해연도 표준건축가액, 소재나 재질, 구조, 위치, 규모, 경과 년수에 따른 감가율 등의 항목이 보유세의 근본 취지를 가정 적절하고 객관적으로 반영한다고 보아 그 기준으로 삼는 것이므로 이 건 재산세 등의 부과처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 근린생활시설용 건축물과 그 부속토지에 대하여 실제 거래가격과 관계없이 그 시가표준액을 기준으로 과세표준을 산정하여 재산세를 부과고지한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제181조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다. 제187조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제191조【납기】① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 제195조의2【세부담의 상한】당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 제111조【과세표준】② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호 외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

(2) 지방세법 시행령 제138조【공정시장가액비율】법 제187조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 제142조【세부담 상한】법 제195조의2 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다.

1. 토지에 대한 재산세액 상당액

• 가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액

2. 주택 및 건축물에 대한 재산세액 상당액

• 가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 실제 과세된 재산세가 있는 경우에는 그 세액 제143조【재산세의 현황부과】재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다. 제80조【토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

③ 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수가 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2009.8.18. 청구인은 쟁점부동산을 경락 취득하였는데, 처분청에 그 취득가액으로 신고한 금액은 31,598,000원이고, 당시 감정평가액은 77,000,000원인 것으로 나타나고 있다.

(2) 처분청은 2010년도 이 건 건축물의 시가표준액을 39,027,729원으로 산정하였는데, 이는 2010년도 건물신축기준가액 540,000원/㎡에구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(115, 개별공시지가 4,530,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(52, 1986년 신축),가감산특례(감산율 5%) 등을 적용하였다. 또한, 쟁점토지의 시가표준액을 108,131,100원으로 산정하였는데, 이는 1㎡당 개별공시지가 4,530,000원에 면적(23.87㎡)을 적용하였다.

(3) 살피건대, 재산세는 자산세의 일종으로서 재산을 보유한다는 사실에 착안하여 부과하는 조세, 즉 사람이 어떤 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 크기를 과세표준으로 하는 조세이므로 재산세의 과세표준은 재산을 일정하게 평가하여 금전적으로 환산한 가액이 될 수밖에 없는데, 지방세법 제187조 제1항은 이러한 법리에 따라 재산세의 과세표준이 지방세법 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제2항은 ‘시가표준액’ 결정의 기준과 방법을 부동산공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 하도록 하며, 그 외 건축물 등에 대하여는 거래가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등의 과세대상별 특성을 감안하여 같은 법 시행령 제80조 제1항에서 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 함으로써 재산의 평가방식에 있어 갖춰야 할 합리적 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있는바, 처분청은 건축물의 경우 2010년도 건물신축기준가액 540,000원/㎡에 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(115, 개별공시지가 4,530,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(52, 1986년 신축), 가감산특례(감산율 5%) 등을 적용하여 시가표준액을 산정하고, 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 이 건 건축물에 대한 재산세 과세표준을 산정한 다음 법령에서 정한 세율을 적용하여 산출한 세액에서 청구인 지분(2분의 1)에 해당하는 재산세 등을 산출하였고, 토지의 경우 2010년도 공시된 가액(1㎡당 4,530,000원)에 면적 23.87㎡을 곱하여 시가표준액을 산정하고, 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 과세표준을 산정한 후 법령에서 정한 세부담상한 및 세율을 적용하여 이에 해당하는 재산세 등을 산출하였는데, 이는 위 지방세법령의 규정에 따라 적정한 방식으로 산정되었다 할 것이다OOO. 따라서 처분청이 이 건 재산세 등을 청구인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.