[요지] 청구인이 취득한 이 건 부동산의 경우 지방세법 제111조 제5항에 의한 공매 방법 등 사실상 취득가격이 입증되는 취득이 아니고, 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달하는 이상, 그 시가표준액을 부동산의 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 적법함
[요지] 청구인이 취득한 이 건 부동산의 경우 지방세법 제111조 제5항에 의한 공매 방법 등 사실상 취득가격이 입증되는 취득이 아니고, 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달하는 이상, 그 시가표준액을 부동산의 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 적법함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.청구인은 2008.10.10. OOOOO OOO OOO OOO OOOOOOOOOOO204호 대지권 54,073분의 292.953㎡, 건물 260.17㎡ 및 동 소OOOOOOOOO205호 대지권 54,073분의 280.283㎡, 건물 248.92㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO과 OOO로부터 각각 매매로 취득한 후 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제107조 제1항 및 제127조 제1항 제1호의 규정에 의하여처분청으로부터 종교용 부동산으로 취득세 등을 비과세 받았으나, 그 후 처분청은2010.4.22.현지 확인결과, 이 건 부동산이제3자에게 임대되고 있는 사실을 확인하여 이 건 부동산의 시가표준액 1,074,155,180원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조제1항 및 제131조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세26,624,000원, 농어촌특별세 2,662,390원, 등록세 26,624,000원, 지방교육세 4,895,130원, 합계 60,805,520원(가산세 포함)을 2010.6.11. 청구인에게과세예고 하였다. 나.청구인은 2010.7.5. 이 건 과세예고에 대한 과세전적부심사를OOOOOO에게 청구하였고, OOOOOO은 2010.7.27. 불채택으로 결정하면서 과세표준과 관련하여 시가표준액이 실거래가액보다 높아 부당하다고 판단되면 처분청에 “건물 시가표준액 자체조정”을 신청할 수 있음을 청구인에게 통보하였다. 다.이에, 청구인은 2010.8.9. 이 건 부동산 중 “건물 시가표준액에 대한자체조정”을 처분청에 신청하였고, 처분청은 그 조정결과를 2010.8.30.청구인에 통보한 후, 이 건 부동산의 조정가액 953,136,926원을 과세표준으로 하여취득세 23,950,400원, 농어촌특별세 2,395,030원, 등록세 23,950,400원,지방교육세 4,408,810원, 합계 54,704,640원(가산세 포함)을 2010.9.7.부과처분 하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것) 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 2.제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 (2)지방세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 이전의 것) 제80조 (토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세 대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다. 1.건축물: 소득세법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.
③ 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수가 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다. (3)국세기본법(2008.12.26. 법률 제9259호로 개정되기 전의 것) 제14조 (실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (4)공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한 법률 제27조 (부동산거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
2. 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 3.주택법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위
② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. 제27조의2 (신고내역 조사) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ①국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다. (5)부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) 내용(발췌) (건설교통부 국토정보기획팀-1009 2005.12.19.) Ⅲ. 신고가격의 검증
1. 가격검증의 대상: 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함
(1) 처분청의 과세기록과 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면 사실관계는 다음과 같다. (가) 이 건 부동산의 시가표준액 등은 아래 표와 같다. (나)청구인이 2010.8.9. 이 건 부동산 중 건물에 대한 시가표준액 조정을신청하자, 처분청은 이 건 부동산에 대한 시가표준액 대비 시가비율을 구하여 이에 해당하는 감산율 30%를 적용하여 이 건 부동산에 대한 당초 시가표준액1,074,155,180원에서 953,136,926원으로 조정하여 2010.9.7. 취득세 등을 부과처분 한 것이 확인된다. (다) 청구인은이 건 부동산 중 204호는 매도인 OOO과 2억8천만원을 매매금액으로 하고, 205호는 매도인 OOO와 2억7천만원을 매매금액으로 하여 2008.9.3. 각각 계약을 체결하고, 이 부동산의 중개업자 OOO은 2008.9.25. 및 2008.9.29.에 각각 부동산거래계약신고를 처분청에 하고 신고필증을 교부받았는 사실이 나타난다. (라)처분청은 2010.4.22. 이 건 부동산 현지확인 결과, 이 건 부동산을 전(前)소유자들로부터 임차한 OOO이 임차기간(2008.2.1.～2010.2.1.)이 만료된 이후인 2010.4.22.에도 계속하여 이 건 부동산을 OOOOO로운영 중에 있음을 확인하였고, 청구인도 수익사업을 하고있는 것에 대해서는 이의가 없는 것으로 심판청구서에 기재되어 있다.
(2) 관련 규정을 살펴보면, 지방세법 제107조 제1호 및 제127조 제1항 제1호에 의하면 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체가 그 사업에 사용하기 위한 부동산(제112조제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)의 취득·등기에 대하여는 취득세 및 등록세를 부과하지 아니하되, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 취득·등기일부터 3년 이내에 정당한 사유없이 그 용도에 직접 사용하지 아니하는경우 또는 그 사용일부터 2년 이상 그 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 그 해당 부분에 대하여 취득세 및 등록세를 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법제111조 제1항 및 제2항에 의하면 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 그취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하나, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있다. (3)살피건대, 처분청은 청구인이2008.10.10.이 건 부동산 취득시에전(前)소유자들과 계약한 임차인 OOO의 임차기간(2008.2.1.～2010.2.1.)을 승계하였을 뿐만 아니라 그 임차기간이 끝난 후에도 계속하여 임대사업(수익사업)을 영위하여 지방세법 제107조 및 제127조 제1항 단서 규정과 같은 법제111조 제1항 및 제2항에 의하여이 건 부동산의 시가표준액 953,136,926원을 과세표준으로 하여취득세 등을 추징처분 하였는 바, 이 건 부동산의 취득이 지방세법 제111조 제5항에 의한 사실상의 취득가격이 입증되는 취득이 아니며,청구인의 건물 시가표준액의 조정신청에 따라 처분청이감산율 30%를 적용하여 이 건 부동산에 대한 당초 시가표준액을1,074,155,180원에서 953,136,926원으로 조정하였음에도 청구인의 신고가액(550,000,000원)이 조정된 시가표준액에 미달하는 이상 처분청이 지방세법제111조 제1항 및 제2항에 의하여이건 부동산의 시가표준액을과세표준으로 하여취득세 등을 추징한 것은 달리 잘못이 없어 보인다.
(4) 한편, 청구인은 이 건 부동산의 취득가액 550,000,000원은 지방세법 제111조 제5항 제5호의 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고 주장하나,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 보기 어렵다할 것이고, 현재 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택, 단독주택, 토지만 그 대상으로 하고 있어,이 건 부동산과 같은상가는 그대상이 아닌 사실을 확인할 수 있으므로, 이 건 부동산의 취득에 관하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률 제28조의 규정에 의한 검증이 가능함을 전제로 한 청구인의 주장은 설득력이 없다. 따라서, 이 건 부동산에 대한 취득세 등의 과세표준을 청구인의 거래가액으로 적용해야 한다는 청구주장은 법리를 오해한 것으로서 이를 받아들이기 어렵다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.