[요지] 감정평가액을 법인장부에 등재하여 회계처리하였다거나 현물출자에 의한 취득이라 하더라도 인근 비교표준지를 선정하지 아니함으로써 인근 비교표준지의 개별공시지가와 현저하게 다른 가액으로 평가된 이상, 그 가액 자체가 실제 취득가액에 부합되는 사실상 취득가격이라든가 객관적 가치를 반영한 가액으로 볼 수는 없는 것이므로 이를 지적하여 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 추징하는 것은 합리성이 충분히 인정된다고 판단됨
[요지] 감정평가액을 법인장부에 등재하여 회계처리하였다거나 현물출자에 의한 취득이라 하더라도 인근 비교표준지를 선정하지 아니함으로써 인근 비교표준지의 개별공시지가와 현저하게 다른 가액으로 평가된 이상, 그 가액 자체가 실제 취득가액에 부합되는 사실상 취득가격이라든가 객관적 가치를 반영한 가액으로 볼 수는 없는 것이므로 이를 지적하여 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 추징하는 것은 합리성이 충분히 인정된다고 판단됨
[참조결정] 조심2010지0751 / 조심2010지0811 / 조심2010지0812
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구법인은 2007.8.17. OOO 시행자인OOO(이하 “시행사”라 한다)로부터OOO 토지 155,969.6㎡ 중 24,068.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를현물출자받아 취득하고 감정평가액 OOO(장부가액, 이하“쟁점①금액”이라 한다)을과세표준으로 하고조세특례제한법 제119조 제6항및 제120조 제4항에 의한 세액감면(50%)을 적용받아2007.8.31.취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을신고납부하였고, 2008.7.8. 쟁점토지를 다음 <표>와 같이 분할하기로 하는 계약을체결하고, 감정평가액 OOO(장부가액, 이하 “쟁점②금액”이라하고, 쟁점①금액과 합하여 “쟁점금액”이라 한다)을 과세표준으로 하여 2008.7.11. 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 신고납부하였다. OOO
(1) 청구법인이 쟁점토지의 취득세 등을 납부하기 위하여 과세표준으로 신고한 쟁점금액은 감정평가법인인 OOO이2007.1.1.을 기준시점으로 하여 감정평가하고 청구법인이 이를 장부에 계상한 금액이다. (2)동 금액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007.4.27.개정전, 이하 같다) 제21조 및감정평가에 관한 규칙제17조에 위배되는감정평가액이므로 현물출자한 쟁점토지의 객관적 가치를 적정하게 반영한다고 볼 수 없고 사실상의 취득가액에도 부합되지 아니한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호 외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조 (과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2007.12.31. 개정전) 제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
② 토지와 건축물 등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물 가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.
③ 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다.
(3) 조세특례제한법(2007.6.1. 개정된 것) 제119조(등록세의 면제 등) ⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(지방세법제112조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 제외한다. 이하 이 항 및 제120조 제4항에서 같다)에 관한 등기에 대하여는 등록세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 이 경우 지방세법제138조 제1항의 세율을 적용하지 아니한다.
3. 법인세법 제51조의2 제1항 제6호에 해당하는 회사(이하 이 조 및 제120조 제4항에서 "프로젝트금융투자회사"라 한다)가 취득하는 부동산 제120조 (취득세의 면제 등) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다.
3. 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산
(4) 소득세법(2006.12.30. 개정된 것) 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(5) 소득세법 시행령(2007.8.6. 개정된 것) 제167조(양도소득의 부당행위계산) ③법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. 1.특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
(6) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조(표준지공시지가의 적용) ① 국가·지방자치단체,공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각 호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다.
1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상
2. 국·공유토지의 취득 또는 처분
4. 그 밖에대통령령이 정하는토지가격의 산정
② 국토해양부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다.
(7) 감정평가에 관한 규칙 제9조(감정평가서의 기재사항) ① 감정평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.
1. 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭
2. 평가의뢰인
3. 평가목적
4. 평가조건
5. 가격시점·조사기간 및 작성일자
6. 대상물건의 내용(소재지·종별·수량 기타 필요한 사항)
7. 평가가액
8. 평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견
9. 대상물건목록의 표시근거
10. 전문가의 자문 등을 거쳐 평가한 경우 그 자문 등의 내용
② 제1항의 규정에 의한 감정평가서에는 평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명날인하여야 한다. 제17조(토지의 평가) ① 토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용 상황·지목·주변 환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.
② 지가공시 후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
④ 제1항의 규정에 의한 지가변동률은 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사·발표하는 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다.
⑥ 제1항 전단의 규정에 의한 기타사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항으로 한다.
1. 관계법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제
2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행
3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경
5. 토지개량비 등 유익비의 지출
6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등
(8) 표준지의 선정 및 관리지침(2010.8.23. 국토해양부훈령 제618호) 제10조 (표준지의 선정기준) ① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.
1. 지가의 대표성: 표준지선정단위구역내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지중 인근지역내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지 2.토지특성의 중용성: 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지 3.토지용도의 안정성: 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지
4. 토지구별의 확정성: 표준지선정단위구역내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지
② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상, 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.
(1) 처분청의 심리자료 및 청구법인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가)청구법인은 OOO을 본점소재지로 하고 OOO조성 등 특정부동산개발사업과 관련된 취득, 개발, 개선, 건축 및 운영사업에 대한 자산투자를 목적으로 2007.1.25. 일시적으로 설립된 프로젝트금융투자회사이다. (나)청구법인은 시행사로부터 OOO 토지155,969.6㎡ 중 24,068.5㎡를 현물출자받기 위하여 2007.8.1. 토지거래허가를받아 2007.8.6. 현물출자약정을 체결하고 2007.8.17.(신주발행일,인가일) 쟁점토지를 현물출자받아 취득하고, OOO이 평가한 감정평가액인 OOO을 장부에 취득가액으로 계상하고 동 금액을 과세표준으로 하고 조세특례제한법 제119조 제6항 및 같은 법 제120조 제4항의 규정에 의한 감면(50%)을 적용받아 2007.8.31. 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 신고납부하였다. (다) 한편, 청구법인은 쟁점토지에 대한 공유물분할계약을 체결하고감정평가액인 OOO을 과세표준액으로 하여 2011.7.11. 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 신고납부 하고, 공유물분할등기를 경료한 사실이 등기부등본에 나타난다. (라)감사원은 OOO이 쟁점토지를 감정평가하면서 쟁점토지와 40m 인근에 있고, 용도지역 및 이용상황 등이 비슷한 비교대상표준지(OOO 소재 토지, 공시지가 OOO㎡)를 선정하지 아니하고, 쟁점토지와 1.7㎞나 떨어져 있고, 쟁점토지와 이용상황이 다른 비교대상표준지(OOO 소재 토지, 공시지가 OOO㎡)를 선정하였고, 감정평가액의 산출근거와 내용을 구체적으로 명시하지 아니한채 개별공시지가보다 낮은 감정평가액으로 현물출자를 하도록 하였으므로, OOO은 현물출자 대상 토지를 부당하게 감정평가한OOO과 감정평가사 김등에 대하여 업무정지 등 적정한 조치를 취하도록 처분지시OOO를 하였고, 이에 따라 OOO는 감정평가서 중 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”의 형식은 갖추었지만 구체적 산출근거를 표기 하지 아니하였으므로 감정평가서의 기재사항을 성실히 기재하는 등 신의성실의무 이행을 다하여야 하고, 향후 다시는 유사 사례가 재발 하지 아니하도록 주의를 촉구하면서, 감정평가에 관한 규칙(2010.1.19. 개정전) 제9조 제1항 제8호에서 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”에 구체적으로 무엇을 기재하여야 하는 지를 규정하지 아니하였다가 2010.1.19. 관련서식을 보완하여 개정하였으므로 이에 대한 위반행위에 대한 징계는 2010.1.19. 이후부터 적용함이 적정하고, 본 사안과 유사사례가 재발하지 않도록 각별히 평가에 유의하라고 감정 평가사 김에게 처리결과를 통지하였다. (마) 또한, 감사원은 청구법인이 과세표준으로 적용한 감정평가액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제21조 및감정평가에 관한 규칙제17조의 규정 등을 위배하여 평가한 것으로 현물출자한 토지의 객관적 가치를 반영한다고 볼 수 없고, 사실상의 취득가액에도 부합되지 아니하여 그 가액을 법인장부상 사실상 가액으로 적용할 수없어 쟁점토지의 시가표준액을 과세표준으로 적용하여야 하므로 청구법인과 주식회사 에스디어드바이져 등 3개 법인으로부터 부족납부세액을 추징하라는 처분사항을 처분청에 통보OOO하였다. < OOO개발 특수목적법인 지방세 부족납부 명세 > OOO (바) 처분청은 쟁점토지에 대한 시가표준액(개별공시지가)을 과세 표준으로 하여 산출한 세액에서 청구법인이 신고납부한 세액을 차감한취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2010.8.18. 청구법인 에게 부과고지(추징)하였다. (사) 한편, 이 건 현물출자와 관련된 회계처리를 함에 있어, 쟁점토지를 현물출자한 법인은 차변에 쟁점토지에 대한 감정평가액을 지분법투자 주식 OOO으로, 대변에 용지 OOO과 선급공사원가OOO과의 차액인 OOO을 유형자산처분이익으로 계상하였고, 청구법인은 차변에 쟁점토지에 대한 감정평가액을 용지OOO으로, 대변에 자본금OOO, 주식발행초과금OOO으로 계상하였다. (아) 쟁점토지에 대한 연도별 개별공시지가, 도면상 위치, 평가토지 및 선정표준지와 인근표준지간 대비표는 다음과 같다. < 대상토지와 인근토지간 연도별 공시지가수준 비교 > < 현물출자 평가토지, 선정표준지 및 인근표준지 비교표 > < 현물출자 표준지 선정관련 비교자료 현황도면 > (자) 처분청은 감사원의 2010.7.2.자 처분지시에 따라, 다음 <표>와 같이시가표준액 (개별공시지가)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 추징하였고,취득세 등을 부과받은 법인들은 불복제기를 하였으나, 기각결정된 사실이 나타난다. <감사원 처분지시에 따른 부과처분 및 불복 결과> (단위: 원) OOO
(2) 청구법인은현물출자받아 취득한 쟁점토지에 대한 감정평가액은 관계법령에 의한 비교대상 표준지 선정기준에 따라 동일한 용도지역 내 토지이용가치 측면에서 가장 유사하다고 판단되는 표준지를 비교대상 표준지로 선정하여 적정하게 평가한 시가(실제 취득가액)에 해당되고,개별공시지가를 공정한 시가로 볼 경우에는 OOO에 큰 장애가 발생할 것이며, 동일한 감사원처분지시에 의하여 추징한 불복제기사건에 대한 OOO의 심리결과 기각으로 결정된 이유는 취득당시 확정되지 아니한 개발이익을 조건 으로 취득한 것이었기 때문이라는 것으로, 현물출자로 취득한 이 건 부과처분과는 다른 것이고, 회계장부상 쟁점토지에 대한 취득가액을 감정평가액인 OOO으로 명백히 계상하였음에도 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하여 부과처분한것은 위법하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.
(3) 지방세법제111조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 제130조 제2항 및 제3항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고,취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하며 그신고가액이 시가 표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하되, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 시가표준액에 불구하고 사실상의 취득가격에 의하도록 규정하고 있고, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제5조 제2항에서 OOO이 표준지의 적정가격을 조사·평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하도록 규정하고 있고, 같은 법 제11조 제3항에서시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있다.
(4) 먼저, 쟁점토지를 감정평가하기 위하여 비교표준지가 적법하게 선정되었는지 여부에 대하여 본다. (가)부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제21조 제1항에서감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가 하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 하고, 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가 대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다고 규정하고 있다. (나)감사원은 감정평가법인이 쟁점토지를 감정평가하면서 쟁점토지와 40m 떨어진 인근에 소재하고 용도지역 및 이용상황 등이 비슷한 비교표준지 (OOO 소재 토지, 공시지가 OOO㎡)를 선정하지 아니하고쟁점토지와 1.7㎞ 떨어져 있으며 쟁점토지와 이용상황이 다른 비교표준지(OOO 소재 토지, 공시지가 OOO㎡)를 선정하였고, 감정평가가액의 산출근거 및 내용을 구체적으로 명시하지 아니한 채 개별공시지가(OOO㎡)를 적용하여 산정한 가액OOO보다 낮은 감정평가액(OOO㎡)을 적용하여 산정한 가액OOO을 현물출자가액으로 하여 OOO이 낮은가격으로 현물출자를 하도록 하였다 하여 OOO으로 하여금현물출자토지를 부당하게 감정평가한 OOO과 감정평가사김***등에 대하여 업무정지 등 적정한 조치를 취하도록 처분지시OOO를 하였고, 이에 따라OOO는 감정평가서 중 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”의 형식은 갖추었지만 구체적 산출근거를 표기하지 아니하였으므로 감정평가서의 기재사항을 성실히 기재하는 등 신의성실의무이행을 다하여야 하고, 유사사례가 재발하지 않도록 주의를 촉구하면서 감정평가에 관한 규칙(2010.1.19. 개정 전의 것) 제9조 제1항 제8호에서 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”에 구체적으로 무엇을 기재하여야 하는지를 규정하지 아니하였다가 2010.1.19. 관련 서식을 보완하여 개정하였으므로 이에 대한 위반행위에 대한 징계는 2010.1.19. 이후부터 적용함이 적정하고 비교표준지는 적법하게 선정된 것이라고 처리결과를 통지하였다. (다) 대규모 토지에 대하여 감정평가를 함에 있어 2개 이상의 감정평가법인을 선정하지 아니하여 1개 감정평가법인이 감정평가한 가액은객관적인 가액이라고 보여지지 아니하는 점, 동일한 중심상업지구내 인근 비교표준지를 선정하지 아니하고 쟁점토지와 1.7㎞나 떨어져 있고 쟁점토지와 가격차이도 큰 비교표준지를 선정한 결과 감정평가액이 인근의 표준지의 가격을 적절히 반영하지 못한 것으로 보여지는 점,OOO의 지침(개별공시지가검증업무처리지침, OOO훈령 제518호)에따른 쟁점토지의 개별공시지가 산정을 위한 토지특성조사표에도 비교표준지를 OOO로 선정하도록 지정되어 있는 점등을 종합적 으로 고려하여 볼 때, 감사원의 처분지시에 의한 지적대로 비교표준지가적정하게 선정된 것으로 보기에는 무리가 있어 보인다 하겠다.
(5) 다음으로, 감정평가액이 아닌 시가표준액(개별공시지가)을 쟁점토지의 취득세 과세표준으로 적용한 것이 부당하다는 주장에 대하여 본다. (가) 지방세법 제111조 제1항, 제2항, 제5항 및 제130조 제2항, 제3항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고, 취득당시의 가액은취득자가 신고한 가액에 의하며, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 규정하면서, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 시가표준액에 불구하고 법인 장부상 사실상의 취득가격에 의한다고 규정하고 있으며, 법인의 장부 가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니라 할 것OOO이다. (나) 이 건의 경우, 쟁점토지의 감정평가액은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 및 감정평가에 관한 규칙 제17조의 규정 등에 위배되어 평가한 것으로 현물출자 토지의 객관적 가치를 적절히반영한 것으로 보기 어렵고, 사실상의 취득가격에도 부합되지 아니한다는 전제하에 시가표준액 (개별공시지가)을 과세표준으로 적용하여 취득세를추징하도록 감사원이 처분지시를 하여 처분청이 이 건 부과처분(추징)을 한 것인 바, 비록, 감정평가액을 법인장부에 계상(회계처리)하였다거나 법원의 인가를 받은 현물출자에 의한 취득이라 하더라도 인근의 비교표준지를 선정하지 아니함으로써 인근의 비교표준지의 개별공시지가와현저하게 다른 가액(저가)으로 감정평가가 이루어진 점, 청구법인이 제출한 재무제표에 대한 주석6. 보유토지의 공시지가 (2) 전기분에서2007.1.25. 청구법인 설립시에는 OOO 및 OOO 소재토지 65,556㎡에 대하여는 개별공시지가(OOO㎡) 대비 95.5% 수준의가격(OOO㎡)으로 감정평가를 한 반면, 2007.8.30. 현물출자로 인한 증자시에는 쟁점토지(24,068.5㎡)에 대하여 개별공시지가(OOO㎡)의38.1% 수준의 가액(OOO㎡)으로 저가평가를 한 점, OOO가 50 대 50의 비율로 지분(의결권)을 갖기로 하면서 청구법인에 대한 합작투자를 약정한 제3의 외국인투자자OOO는 약정내용대로 출연금액이 OOO을 넘지 않도록 특약[기본계약서 3.1조. (b)]을 체결하였고, 이에 따라OOO는 청구법인 설립당시 OOO에 해당하는 토지를 현물출자한후 2007.8.30. 현물출자하는 토지의 가액을 개별공시지가의 38.1% 수준인 OOO으로 저가평가함으로써 OOO으로 조정한 것으로 보인다고 처분청이 의견진술을 하고 있는 점, 제3의 외국인투자자OOO는 50대 50의 지분(의결권)을 확보하기 위하여 2007.12.31. 현금 OOO을 출자 하면서 OOO에 대한 지급보증을 하였다고 청구법인이 의견진술을 하고 있는 점, OOO는 청구법인의 설립(2007.1.25.) 당시 발행주식 849,800주를 소유하여 주식소유비율 84.98%인 과점주주이며 특수관계법인이었다가 2007.9.12. 발행주식 150,000주를 추가로 취득하였음 에도 2007.12.31.OOO가 902,124주를 취득하여OOO의 청구법인에 대한 주식소유비율이 47.38%로 낮아진 점등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 개별공시지가의 38.1% 수준으로 저가평가된 쟁점토지의 감정평가액이실제 시가에 부합되는 사실상 취득가격이라든가 객관적 가치를 적절히반영한 가액이라고 보기는 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 감정평가액이 아닌 시가표준액(개별공시 지가)을 쟁점토지에 대한 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지(추징)한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 조세심판관 합동회의 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.