신탁회사 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 미분양 주택을 취득한 경우 이를 당해 사업주체로부터 최초 분양 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 조심2010지0288

[주 문] 청구인이 2010.7.12. 신고납부한 취득세 3,921,000원 농어촌특별세 1,960,500원, 등록세 3,921,000원, 교육세 784,200원, 합계 10,586,700원은 OOO 제16조 제4항의 규정을 적용하여 산출한 세액으로 감액 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 2010.6.29. OOO(건축물 전용면적 107.1305㎡, 대지 68.68㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후 그 취득가액(392,100,000원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항과 제131조 제1항의 세율 및 제273조의2의 규정을 적용하여 산출한 취득세 3,921,000원 농어촌특별세 1,960,500원, 등록세 3,921,000원, 교육세 784,200원, 합계 10,586,700원을 신고한 다음 등록세(지방교육세 포함)는 2010.6.30.에, 취득세(농어촌특별세 포함)는 2010.7.12.에 각각 납부하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.28. 이의신청을 거쳐 2010.8.30. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 OOO 소재 이 건 주택을 시공사로부터 분양받아 취득하였는데, 당시 이 건 주택이 있는 아파트 35가구 전체가 신탁회사에 담보신탁으로 수탁등기가 되어 있었지만 미분양상태에 있었으므로 취득세와 등록세의 경감혜택을 받기 위하여 2010.6.29. 잔금을 지급하고 법무사를 통하여 소유권이전등기절차를 진행하는 과정에서 시공사의 법인세가 체납되어 2010.6.25. OOO에 의하여 압류가 되어 있기 때문에 취득세 등의 경감혜택을 받을 수 없다는 것을 알게 되었는바, 정상적인 절차라면 수탁등기를 말소하여 소유권을 시공사로 이전하였다가 다시 수분양자로 이전하여야 하고, 이러한 경우에는 취득세 등의 경감혜택을 받을 수 있지만, 시공사가 관련 체납액을 납부할 수 없는 상황이어서 수분양자가 신탁회사로부터 소유권을 이전한 후 수탁등기를 해지하는 경우에는 그러한 경감혜택을 받을 수 없다는 것으로, 동일한 조건의 전체 35가구 중 2010.6.25. 이전에 소유권이전등기절차를 완료한 가구는 취득세 등의 경감혜택을 받았음에도 단지 공공기관의 법적제재로 인하여 아무런 과실없이 불이익을 당하는 것은 불합리하다 하겠으므로, 이 건의 경우와 같이 수탁등기된 미분양 주택을 취득하는 경우 시공사의 사정으로 인하여 신탁회사에서 수분양자인 청구인에게 직접 소유권을 이전한 경우에도 취득세 등의 경감혜택을 주는 것이 타당하다 할 것이어서 이 건 취득세 등은 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 OOO 제16조 제4항에서 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2009.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009.2.12.부터 선착순 등의 방법으로 공급하는주택(구청장으로부터 미분양 주택 확인서를 발급받거나 미분양 확인을받은 주택에 한한다)을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에 취득세 및 등록세액의 100분의 75를 경감하도록 하고 있는바, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다OOO 할 것으로, 청구인이 미분양 주택인 이 건 주택의 분양 취득에 있어서 취득세와 등록세를 감면받고자 할 경우에는 사업주체 겸 위탁자인 OOO로부터 분양받았거나 신탁된 부동산에 대한 신탁관계가 해지되고 사업주체 겸 위탁자와 수분양자인 청구인간의 분양계약이 체결되어야 할 것임에도 사업주체 겸 위탁자와 수탁자인 OOO 사이의 신탁계약이 해지되지 않은 상태에서 매매계약이 체결되어 결국에는 사업주체 겸 위탁자로부터 수탁자에게 소유권이 이전되었고, 청구인은 수탁자인 OOO와의 매매계약의 효과로서 수탁자인 OOO로부터 소유권을 이전받아 등기절차를 완료한 이상, 이는 당해 사업주체로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니하여 위 감면조례에서 정한 취득세 등의 경감요건을 충족하지 못하였다 할 것이어서 청구인이 이 건 취득세 등을 신고납부한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 부동산등기부등본상 사업주체 명의로 소유권보존등기가 경료되었다가 신탁계약에 의하여 신탁회사 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 미분양 주택을 취득한 경우 이를 당해 사업주체로부터 최초 분양 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 서울특별시세 감면 조례 제16조【주택에 대한 감면】④ 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로 주택공급에 관한 규칙 제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여, 2009년 2월 12일부터 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택(구청장으로부터 미분양 주택 확인서를 발급받거나 미분양 확인을 받은 주택에 한한다. 이하 “미분양 주택”이라 한다)을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에는 다음 16각 호에 따라 취득세와 등록세를 각각 경감한다.

1. 취득세: 지방세법 제112조 제1항에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75 경감

2. 등록세: 지방세법 제131조 제1항 제3호(2)목에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75 경감

(2) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “사업주체”란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.

• 가. 국가·지방자치단체
• 나. 한국토지주택공사
• 다. 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
• 라. 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자 제38조【주택의 공급】① 사업주체(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

1. 사업주체(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것

2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것

3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

(3) 주택공급에 관한 규칙 제8조【입주자의 모집절차】⑥ 제5항에 따른 입주자 모집공고는 최초 신청접수일부터 5일 이전에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 이 경우 시장 등은 사업주체로 하여금 다음 각 호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청자에게 교부하게 할 수 있다(제4호의2에 따라 인터넷을 활용한 주택의 공급신청을 받는 경우에는 공급신청을 받는 인터넷 홈페이지에의 게시를 포함한다).

13. 입주자의 계약일·계약장소 등의 계약사항

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2008.6.5. 이 건 주택은 사업주체 겸 위탁자인 OOO 명의로 소유권보존등기가 경료되었다가 같은 날 사업주체 겸 위탁자인 OOO와 수탁자인 OOO사이에 체결된 부동산담보신탁계약에 의하여 수탁자인 OOO 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

(2) 사업주체 겸 위탁자인 OOO와 수탁자인 OOO 사이에 체결된 부동산담보신탁계약서에 신탁목적은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가·정산하는데 있는 것으로, 특약사항으로 위탁자는 우선수익자에 대한 채무변제를 위하여 신탁부동산을 구분하여 분양할 수 있고, 분양결과 수분양자가 분양대금을 완납하여 신탁부동산의 일부 소유권이전이 필요한 경우 위탁자는 신탁부동산의 소유권이전에 대한 동의 요청 등의 절차를 거쳐 자기 책임과 부담으로 수분양자에게 소유권을 이전하기로 하되, 신탁부동산의 수분양자앞 소유권이전을 진행함에 있어 위탁자앞 신탁해지가 불가한 제한권리(소유권이전등기청구권가압류 등)가 발생한 경우 수탁자는 수분양자에게 직접 소유권이전을 할 수 있다라고 기재되어 있다.

(3) 청구인은 2009.4.30. 당초 이 건 주택에 대하여 사업주체 겸 위탁자인 OOO와 분양대금을 430,000,000원으로 하는 내용의 분양계약을 체결하였다가 2010.5.11. 수탁자인 OOO와 매매대금을 405,000,000원으로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

(4) 2010.6.29. 청구인은 이 건 주택에 대한 대금을 전부 납부함으로써 이를 취득하였는데, 사업주체 겸 위탁자인 OOO가 청구인에게 세금계산서를 발행한 것으로 나타나고 있다.

(5) 2010.6.30. 사업주체 겸 위탁자인 OOO와 수탁자인 OOO 사이에 체결된 이 주택에 대한 신탁계약이 해지되지 아니한 상태에서 수탁자인 OOO 명의에서 청구인 명의로 소유권이전등기절차가 완료되었다(등기원인: 2010.5.11. 매매).

(6) 한편, 처분청이 제출한 자료를 보면,OOO에 대한 OOO의 압류신청으로 수탁자인 OOO가 2010.6.25. 법원으로부터 채권가압류 및 소유권이전청구권가압류명령을 받은 것으로 나타나고 있다. 관할법원 (사건번호) 사건명 당 사 자 피보전권리 채 권 자 채 무 자 OOO 소유권이전등기 청구권가압류 OOO OOO 분양계약금 반환금 (211,350,000원) OOO 수익금및소유권이전등기청구권압류 OOO OOO 사업소득세 등 (246,344,960원)

(7) 살피건대, 청구인과 수탁자인 OOO 사이에 이 건 주택에 매매계약이 체결되었고, 부동산등기부등본상 등기원인 또한 위 매매계약으로 되어 있다고는 하나, 이는 위탁자에 대한 OOO의 압류신청으로 인하여 신탁해지가 불가능한 채권가압류 및 소유권이전청구권가압류명령 등 제한권리가 발생한데에 따른 것으로, 사업주체 겸 위탁자인 OOO와 수탁자인 OOO 사이에 체결된 부동산담보신탁계약서상 특약사항에 의하여 청구인 명의로 소유권이전등기절차를 이행하기 위하여 형식적으로 체결하였다고 볼 수 있는 점, 당초 청구인은 사업주체 겸 위탁자인 OOO와 매매계약을 체결하였고 세금계산서 또한 OOO가 발행한 점, 수탁자인 OOO 명의의 등기는 수분양자들의 재산권을 온전하게 보전, 관리한 후 분양계약상 채무이행완료시 소유권을 완전하게 이전하고, 그 대금으로 채권채무를 정산하는데 목적이 있어 OOO는 분양할 수 있는 사업주체가 될 수 없는 점, 조세특례제한법 제98조에 의한 미분양 주택 과세특례에서도 부동산등기부등본상의 요건이 아닌 “당해 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 미분양 주택임을 확인한 주택으로 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택”을 특례요건으로 하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 이 건 주택을 당해 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하였다고 봄이 타당하다OOO. 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구인에게 부과고지한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.