건축물들의 재산세 과세표준이 실거래가보다 높게 책정되어 불합리한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구인이 2010년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOOOO OO OOO OOO OOO OOOO OOOOO OOO OOOOOOOO OOOOO, O OOOO OOOO OOOOO OOO OOOOOOOOOOOO, O OOOO OOOO OOOOO OOO OOOOOOO OOOOO, OOOOO OOOO OOOOO 연면적 42.38㎡중 1/2지분(이하“이 건 건축물들”이라 한다)에 대한 소득세법제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는건물신축가격 기준액에 구지방세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22586호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조 제1항제1호에서규정하고 있는 각목을 적용하여 산출한 각각의 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 산출한 가액을 각각의과세표준으로 하고 구지방세법(2010.12.27. 법률제10416호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제188조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여OOOOO OO OOO OOO OOO OOOOOOOOO(OOO OOOOOOOO OOOOO)O OO OOO O OO OOO,OOOO, O OOOO OOOO OOOOO(OOO OOOOOOO OOOOO)O OO OOO O OO OO,OOOO, O OOOO OOOO OOOOO(OOO OOOOOOO OOOOO)O OO OOO O OO OOO,OOOO, O OOOO OOOO OOOOO(연면적 42.38㎡중 1/2지분)에 대해 재산세 등 합계 50,720원을 2010.7.9. 각각 부과 고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 건축물들은 2010년 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 임대수입없이 공실로 있는 실정인데도, 2010년도 재산세는 실제 거래가격보다 재산세 과세표준이 높게 평가되어 재산세 등이 과다부과 되었으므로 실제 거래가격을 반영하여 재산세 등을 부과하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건축물들과 동일지번내 각 호별 최근 거래금액이 이 건 건축물들의 시가표준액(토지+건물)보다 대부분 높게 거래되고 있으며, 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할수 있도록 하고 있다고볼 수 있으므로 위 규정에 따라 산출되어 부과고지된 이 건 재산세 등은 적법하고, 재산세는 일정한 재산의 소유라는 사실에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 과세대상 재산으로부터 생기는 소득에 대해 과세하는 것이 아니므로 이 건 건축물들을일시적으로 공실로 비워 놓았다 하더라도재산세 등의 산출세액에는 영향이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 건축물들의 재산세 과세표준이 실거래가보다 높게 책정되어 불합리한지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 구지방세법 제111조 【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

2. 제1호외의 건축물과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격，신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 제183조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 제187조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지및 건축물: 시가표준액의 100분의50부터 100분의90까지

(2) 구지방세법 시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】①법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율 제138조【공정시장가액비율】법 제187조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 본다. (가) 처분청의 이 건 건축물들 관련 정기 과세내역서에 의하면청구인이 2010년도 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 소유하고 있는OOOOO OO OOO OOO OOO OOOOOOOOO(OOO OOOOOOOOOOOOO)O OO OOO O OO OOO,OOOO, O OOOOOOOO OOOOO(OOO OOOOOOO OOOOO)O OO OOO O OOOO,OOOO,O OOOO OOOO OOOOO(OOO OOOOOOO OOOOO)O OO OOO O OO OOO,OOOO, O OOOO OOOO OOOOO(연면적 42.38㎡중 1/2지분)에 대해 재산세 등 합계 50,720원을2010.7.9.각각 부과고지한 사실이 있다. (나) 처분청은 이 건 건축물들에 대해 OOOO이 고시하는 건물신축가격기준액 540,000원을 각각 적용하여 구조지수 1, 용도지수 0.8, 1.1 또는 1.25, 위치지수 1.1, 경과연수별잔가율 0.760을 적용하여 ㎡당 금액 361,000원, 496,000원 또는 564,000원을 산정하고, 여기에 이 건 건축물들의 청구인 소유면적을 곱하여 이 건 건축물들의 각각의 기준시가를 산출하였고, 여기에 수조 및 저유조의시가표준액을 합하여 전체 기준시가를 각각 산정 하였으며, 전체 기준시가금액에 공정시장가액비율(70%)을 각각 곱하여 재산세 등과세표준으로 적용한 사실이 정기 과세내역서 등 과세자료에 의해 확인된다. (다) 이 건 건축물들이 속한 동일지번내 각 호별 최근 매매거래내역을 보면 ㎡당 713,000원부터 920,000원까지(평당 235만원～300만원) 거래된 사실이 나타나고 있고 이 건 건축물들의 시가표준액(토지+건물)보다 대부분 높게 거래되었음을 알 수 있다.

(2) 구지방세법 제111조 제2항 및 같은 법 시행령 제80조 제1항에서는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수ㆍ경과연수별 잔존가치율등을 적용하여 산출하는 것으로 규정하고 있고, 구지방세법제187조 제1항 및 같은 법 시행령 제138조 제1호에서는 재산세의 과세표준은시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출하는 것으로 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 2010년 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 이 건 건축물들이 임대수입없이 공실로 있는 실정인데도 실제 거래가격보다 지방세 과세표준이 높게 평가되어 재산세 등이 과다부과 되었으므로 이 건 부과고지가 부당하다고 주장하고 있으나, 이 건 건축물들 소재 지번내 건축물의 각 호별 최근 거래금액은 ㎡당 713,000원부터 920,000원까지로(평당 235만원～300만원), 이 건 건축물들의 시가표준액(토지+건물)보다 대부분 높게 거래된 사실이 있으므로, 이 건 건축물들의 재산세등 과세표준이 실거래가 보다 높다는 청구주장은 이유 없고, 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있으므로위 규정에 따라 산출되어 부과고지된 이 건 재산세 등의 부과처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.