소유권이 이전되지 않은 매매계약에서 매도자에 대한 재산세 부과 처분의 당부(기각)

[참조결정] OOOOOOOOOO/OOOOOOOOOO/OOOOOOOOOO

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.처분청은 상가수분양자인 OOO이 2009.10.12. 제기한 OOO에 따라 OOO에게 한 토지분 재산세 등 부과처분을 취소하고 청구법인을 2005년부터 2009년까지 지방세법 제183조 제1항에 의거 토지를 사실상 소유하고 있는 자로 보아 OOO 외 4필지 토지 44,310㎡(이하 쟁점토지 라 한다)에 대하여 지방세법 제187조 규정에 의한 적용비율을적용한 과세표준에 지방세법 제188조 제1항 제1호 다목의 세율을적용하여 산출한재산세 등에 기납부한 재산세를 제외한 후 2005년분 재산세 41,688,430원 도시계획세 154,462,350원 지방교육세 8,337,680원 합계 204,488,460원을 2010.5.10. 부과고지하였고, 2006년부터 2009년분 재산세 715,774,200원, 도시계획세 556,587,160원, 지방교육세 143,154,820원 합계 1,415,516,180원을2010.6.10. 각 부과고지하였다. 나 청구법인은 이에 불복하여 2010.7.28.심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 실체회사인 OOO와 2003.6.2. PF사업 부지매매와 관련하여 체결한 용지매매계약상 청구법인은 토지매도인의 지위를 가지고 있으며 쟁점토지에 대한 재산세에 대하여 건물 준공 후 사용 중인 수분양자 또는 사업시행자인 OOO에게 재산세를 고지하지 아니하고 토지소유권 이전이 되지 아니하였다는 이유로 등기부상 소유자인 청구법인에게 재산세를 부담한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제183조 제1항에서 재산세 납세의무자를 “재산세 과세기준일현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자”로 규정하고, 사실상 소유하고 있는 자의 의미에 관하여 OOO, 구 지방세법 제234조의 9(현행 지방세법 제183조제1항과 동일)에서 종합토지세 납세의무자를 토지를 사실상 취득한 때에 비로소 종합토지세를 납부할 의무가 있다고 할 것인데 그 취득의 시기에 대하여는 종합토지세에 관한 별도의 규정이 없으므로 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 동법 시행령 제73조를 준용하여야 할 것인바, 그 시행령 규정에 의하면 매매 등 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 판시되어 있어 이 사항은 대법원판결 내용에 대한 특정 판시사항이며 청구법인이 제시한 OOO 개요를 보면 청구법인이 OOO 토지매매대금 중 이자제외 85% 미납금이 있는 바, 대법원에서 판시한 대로 취득시기를 동법 시행령 제73조 제1항 제1호에 의거 취득일을 그 사실상의 잔금지급일로 보아야 할 것으로 현재 미납액이 85%를 차지하여 매매가 성립된 사항이 아닌 바, 사실상의 소유자는 청구법인으로 보아 쟁점토지를 부과해야 한다. 또 OOO 판결의 판시내용를 보면 사실상 소유자란 공부상 소유자로 등재되었는지 여부를 불문하고 당해재산에 대한 실질적 소유권을 가진 자라고 하였으나 판시된 내용은 무상양여계약과 소유권이전청구권가등기까지 경료하였다면 해당 사건에 대한 사용·수익·처분권이 공부상 소유자가 아닌 실질적 소유권을 가진 자라고 한 판시내용으로 청구법인이 주장하는 바와는 다른 내용으로 이를 보면 건물부분은 등기를 경료하고 수분양자 및 OOO 임차인들이 현재 영업을 하고 있는 상태로서 쟁점토지에 대한 사실상 물건을 배타적으로 지배하고 있으므로 사실상 소유자라고 주장하나, 수분양자들은 정당한 소유자인 청구법인이 OOO가 일괄매각계약을 맺은 OOO에게 매매대금을 완납한 바, 이는 이미 OOO으로 소유권이 없는 OOO에게 대금을 완납한 것은 청구법인으로부터 취득한 것으로 보기 어려울뿐더러 청구법인 또한 미회수액이 85%를 넘는 상태에서 소유권에 대한 권리를 포기하지 않음은 자명하다.따라서 쟁점토지에 대하여 2005년도분～2009년도분 재산세를청구법인에게 부과고지한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무자가 청구법인인지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제183조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

(2) 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

③ 제1항·제2항 및 제6항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 다만, 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대하여는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무자는 청구법인이 아니라 사업시행자 또는 수분양자라고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청 답변서에 의하면, 청구법인이 쟁점토지에 대해 OOO에 2003.11.24. 토지사용을 승낙하였고, 이에 OOO 건축물은 2006년 9월경에, OOO 건축물은 11월경에 사용승인 받아소유권 보존등기를 경료하였으며, 2006.11.29. 취득세 및 등록세 신고서에 의하면, OOO가 2006.11.16. OOO 20,043㎡에 대하여 청구법인으로부터 연부로 취득중인 사실을 확인할 수 있다. 또한, 청구법인은 OOO로부터 쟁점토지 매매대금의 85%이상을 미회수한 상태에 있으며, 쟁점토지 지상건축물에 대해 수분양자들 및 OOO 임차인들이 입점하여 사업을 운영하고 있다.

(2) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점토지의 지상건축물 중의 하나인 OOO 건물은 2006.10.31. OOO에게 소유권보존등기된 후 2006.12.4. OOO에게로, 2006.12.4. OOO에게로 소유권이 이전등기되었다. 반면에, 쟁점토지 중의 일부인 OOO 대20,043㎡는 2000.9.14. 공공용지 협의취득을 원인으로 2000.9.21. 청구법인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 후 심리일 현재까지 변동이 없다.

(3) 청구법인이 2003.6.2. OOO와 체결한 쟁점토지의 용지매매계약서에 의하면, 이 계약서는 청구법인이 OOO과 체결한 OOO 테마형 쇼핑몰 PF사업협약서 제10조에 따라 프로젝트회사에 공급할 목적으로 작성하는 계약서로서 매매대금은 77,427,000천원, 계약금은 570,000천원, 중도금은 협약서 제5조에 의한 출자일에 추가출자금, 잔대금은 협약서 제3조제5호에 의한 사업기간종료일에, 납부장소는 OOO으로 약정되어 있다.

(4) OOO의 토지대금회수현황에 의하면, 2010년 5월 현재 기회수액(중도금)은 137억원, 사업종료시 회수대상(2008.12.31.)은 1,045억원(잔대금 821억원, 약정이자 224억원), 지연이자 84억원, 회수예정총액은 1,129억원으로 기재되어 있다.

(5) 한편, 처분청은 쟁점토지의 과세기준일 현재 소유자를 상가수분양자로 보아 재산세를 부과하자 수분양자 OOO이 조세심판청구를 제기한데 대해 우리 심판원은 2010.4.9. 수분양자들은 쟁점토지에 대해 청구법인과 매매계약을 체결한 사실이 없을 뿐만 아니라 그 매매대금을 청구법인에게 지급한 사실도 없으므로 지방세법 시행령 제73조 제1항에서 정하고 있는 취득시기가 도래한 것으로도 보기 어려워 수분양자들을 지방세법 제183조의 재산세 납세의무자로 보기 어렵다 할 것이므로쟁점토지의 과세기준일 현재 소유자는 수분양자들이 아니라 청구법인이므로 수분양자들에게 부과처분한 재산세를 취소하라는 취지의 재결OOO을 내린 바 있다.

(6) 지방세법 제183조 제1항은 재산세 납세의무자를 ‘재산세 과세기준일현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자’로 규정하고, 사실상 소유 자의 의미를 규정하는 취득의 시기에 대하여는 재산세에 관한 별도의 규정이 없으므로 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 동법 시행령 제73조를 준용하여야 할 것인바, 그 시행령 제73조 제1항에 의하면 매매 등 유상승계취득의 경우에는 법인의 경우 사실상의 잔금지급일이 되는 것이다.

(7) 살펴보건대,청구법인은 쟁점토지의 잔대금을 매매계약상 매수자인 OOO로부터 심리일 현재까지 매매대금 중 85%이상을 수령하지 못한 상태이고, 부동산등기부상 소유자도 청구법인으로 확인되는 이상, 이 건 각 과세연도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 소유자는 청구법인으로 인정되고, 여기에수분양자들이 토지소유자도 아닌 OOO가 일괄계약을 맺은 OOO과 매매계약을 체결하고 이 법인에게 대금을 완납하였다하여 달리 볼 것은 아니다.그렇다면, 처분청이 2005년 내지 2009년분 재산세에 대한 납세의무자를 청구법인으로 보아 이 건 재산세를 부과고지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.