[요지] 공동주택의 취득은 분양에 의한 유상승계 취득에 해당한다 할 것이어서 감면조례에 의한 감면적용 시점은 이 건 공동주택의 취득시점인 잔금지급일 현재의 임대주택법 시행령 제9조 제1항 제2호의 임대의무기간을 5년으로 적용하여 취득세 등의 부과처분은 적법함
[요지] 공동주택의 취득은 분양에 의한 유상승계 취득에 해당한다 할 것이어서 감면조례에 의한 감면적용 시점은 이 건 공동주택의 취득시점인 잔금지급일 현재의 임대주택법 시행령 제9조 제1항 제2호의 임대의무기간을 5년으로 적용하여 취득세 등의 부과처분은 적법함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 이 건 공동주택을 분양회사인 ○○○ 주식회사(이하 “분양회사”라 한다)와 2003.4.30. 분양계약을 체결하고 이 건 공동주택을 임대주택용 부동산으로 하여 2003.11.18. 주소지 관할구청에 임대사업자등록을 하였으나, 분양회사의 부도위기 및 재판으로 인한 소유권이전이 지연되고 잔금을 치를 여력이 없어 분양회사의 임대보장확약서에 따라 2005.3.10. 이 건 공동주택의 준공(2005.7.22.) 이전에 부득이 임차인 ○○○과 부동산임대차계약을 통하여 사실상 임대하였고, 2006.1.4 이 건 공동주택을 청구인 명의로 취득하고 2006.1.12 소유권 이전등기하여 계속 임대하여 오던 중 2010.6.22. ○○○에게 매각하였다.
(2) 임대차계약일인 2005.3.10.임대주택법 시행령(2005.9.16, 대통령령 제19051호로 개정되기 이전의 것) 제9조 제1항 제4호는 임대의무기간을 3년으로 규정하고 있었으므로 임대의무기간을 3년으로 적용하여야 함에도 이 건 공동주택의 취득일인 2006.1.4. 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정된 것) 제9조 제1항 제2호의 임대의무기간 5년을 적용하여 이 건 공동주택이 임대의무기간 내에 매각이 이루어진 것으로 보아 기 면제된 이 건 취득세 등의 신고납부는 위법한 처분이다.
(1) 청구인은 이 건 공동주택을 분양회사인 ○○○ 주식회사(이하 “분양회사”라 한다)와 2003.4.30. 분양계약을 체결하고 이 건 공동주택을 임대주택용 부동산으로 하여 2003.11.18. 주소지 관할구청에 임대사업자등록을 하였고, 건축물 준공(2005.7.22.)전에 분양회사의 확약하에 2005.3.10.부터 이 건 공동주택을 임차인 ○○○에게 임대를 개시하였고, 그 후 이 건 공동주택에 대해 2006.1.4. 잔금을 지급하고 2006.1.10. 처분청에 취득신고와 동시에 이 건 취득세 등을 감면받아 임대를 지속하여 오던 중 2010.6.22. ○○○에게 매각하여 기 감면 받은 이 건 취득세 등을 자진신고하고 2010.7.20. 납부하였다.
(2) 지방세법 시행령 제73조 제1항 규정의 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔급을 지급한 날에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 구 감면조례 제13조 제2항 제2호의 규정은 임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무 기간(5년 이내) 내에 같은 조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우 감면된 취득세와 등록세를 추징하도록 하고 있다.
(3) 이 건 공동주택의 취득은 분양에 의한 유상승계 취득에 해당한다 할 것이어서 감면조례에 의한 감면적용 시점은 이 건 공동주택의 취득시점인 잔금지급일 2006.1.4. 현재의 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정된 것) 제9조 제1항 제2호의 임대의무기간을 5년으로 적용하여야 할 것이다.
(4) 따라서, 처분청의 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제5턴 30내지 제5턴63」 제5턴 30내원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서ㆍ인낙조서ㆍ공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.
(2) 구 대전광역시세감면조례(2006.5.12. 조례 제3414호로 개정되기 이전의 것) 제13조【임대주택에 대한 감면】① 임대주택법 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자(임대용부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다) 및 공무원연금법 시행령 제74조 제1항 제4호의 규정에 의해 임대사업을 하는 공무원연금관리공단이 임대할 목적으로 공동주택(아파트ㆍ연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하거나 건축주(임대주택법에 의한 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날부터 정당한 사유없이 2년내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우와 주택법 제80조의2 제1항의 규정에 의한 주택거래신고지역내 공동주택은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 임대주택법 제12조 제1항 제1호와 제2호의 규정에 의한 임대주택용 및 공무원연금법 시행령 제74조 제1항 제4호에 의한 공무원 임대주택용으로 사용하는 경우에는 도시계획세와 공동시설세를 면제한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.
1. 제1항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재ㆍ지변ㆍ사변ㆍ화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하는 경우
2. 임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무 기간내에 같은 조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우
(3) 구 임대주택법(2005.7.13. 법률 제7598호로 개정된 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. "임대사업자"라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 제12조【임대주택의 매각제한 등】① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. <개정 2005.7.13>
4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.
(4) 구 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정되기 이전의 것) 제9조【임대주택의 임대의무기간 등】① 법 제12조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다.
5. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년
(5) 구 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정된 것) 제9조【임대주택의 임대의무기간 등】① 법 제12조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년 부칙 <제19051호, 2005. 9.16>
① (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
③ (임대의무기간에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 임대사업자의 임대주택으로 등록된 임대주택에 대하여는 제9조 제1항 제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 청구인은 이 건 공동주택을 분양회사와 2003.4.30. 분양계약을 체결하고 이 건 공동주택을 임대주택용 부동산으로 하여 2003.11.18. 주소지 관할구청에 임대사업자등록을 하였고, 2005.3.10. 이 건 공동주택의 준공일인 2005.7.22. 이전에 임차인 ○○○과 부동산임대차계약을 체결하였으며, 2005.7.29. 분양회사 명의로 이 건 공동주택에 대한 소유권보존등기 및 ○○○ 명의로 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 경료되었으며, 2006.1.4. 이 건 공동주택을 청구인 명의로 취득하고 2006.1.12. 소유권 이전등기를 경료한 다음 2010.6.22. ○○○에게 매각하였다. (나) 청구인은 이 건 공동주택 취득일부터 5년이내 매각함에 따라 구 감면조례 제13조 제2항 제2호 및 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 제4호의 임대의무기간 내 매각한 것으로 보아 이 건 공동주택의 취득가액인 64,083,000원을 과세표준액으로 하여 지방세법 제112조 제1항 및 지방세법 제131조 제1항 제3호 등의 규정을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 자진신고하고 2010.7.20. 납부하였다.
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 구 감면조례 제13조 제1항 및 제2항 제2호에서는 임대주택법 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 60제곱미터 이하의 당해 공동주택 등에 대하여 취득세 등을 감면하는 것으로 규정하면서 임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무 기간내에 같은 조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세 등을 추징하는 것으로 규정하고 있다. (나) 청구인은 2006.1.4. 이 건 공동주택의 취득일 이전인 임대차계약일인 2005.3.10. 시점의 임대주택법 시행령(2005.9.16, 대통령령 제19051호로 개정되기 이전의 것) 제9조 제1항 제4호를 적용하여 이 건 공동주택의 임대의무기간을 임대개시일부터 3년을 적용하여야 함에도 이 건 공동주택의 취득일인 2006.1.4. 시점의 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정된 것) 제9조 제1항 제2호를 적용하여 이 건 공동주택의 임대의무기간을 5년으로 적용한 것은 법리를 오해하여 적용한 것으로 위법한 처분이라고 주장하나, (다) 구임대주택법(2005.7.13. 법률 제7598호로 개정된 것) 제2조 제3호에 의하면 매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다라고 규정하고 있고, 주택법 제29조 제4항에 의하면 사용검사권자의 임시사용승인을 득한 경우를 제외하고는 사업주체 또는 입주예정자는 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다라고 규정하고 있다. (라) 또한, 지방세법 제29조에 따라 취득ㆍ등록세 납세의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때 및 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때 성립되는 것이고, 취득세 등의 감면처리를 함에 있어서도 취득세 등의 납세의무성립시점에서 감면요건을 충족하여야 납세의무를 감면해 주는 것이어서, 이 건 임대주택 감면조례 적용에 있어서도 납세의무성립일인 취득 및 등기시점을 기준으로 감면여부를 적용하여야 할 것이다. (마) 따라서, 청구인이 이 건 공동주택의 취득ㆍ등기일을 기준으로 감면조례상의 임대주택법 시행령(2005.9.16. 대통령령 제19051호로 개정된 것) 제9조 제1항 제2호를 적용하여 취득ㆍ등록세를 감면받았는데도 불구하고, 감면조례 제13조 제2항 제2호의 추징사유가 발생하였을 때에는 이 건 공동주택 취득(사용승인일)전의 감면조례상의 임대주택법 시행령(2005.9.16, 대통령령 제19051호로 개정되기 이전의 것) 제9조 제1항 제4호를 적용하여 임대의무기간을 적용하여 줄 것을 주장하는 것은 무리가 있다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 주택 등의 취득가액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.