[요지] 쟁점금액은 공동주택을 신축하는 과정에서 지급된 직접 비용이나 절차적비용이 아닌 공동주택용 건축물을 신축하여 분양함으로써 생긴 이익금을 나누어 갖는 이익분배금에 해당한다 할 것이므로 쟁점금액을 이 건 아파트의 신축(취득)을 위하여 지급한 비용으로 보기는 어려움.
[요지] 쟁점금액은 공동주택을 신축하는 과정에서 지급된 직접 비용이나 절차적비용이 아닌 공동주택용 건축물을 신축하여 분양함으로써 생긴 이익금을 나누어 갖는 이익분배금에 해당한다 할 것이므로 쟁점금액을 이 건 아파트의 신축(취득)을 위하여 지급한 비용으로 보기는 어려움.
[주 문] 처분청이 2010.3.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO,농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO,합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인과 OOO(청구법인과 공동사업자인 OOO를합하여 “청구법인들”이라 한다)는 OOO과 2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차)에서청구법인들이OOO을 진행하면서 그 개발이익이 OOO을 초과하는 경우 그 초과이익의40%를 OOO에 지급하기로 약정하였고, 그 후 이 건 아파트의 분양(사전분양)이성공적으로 완료되어 초과이익 발생이예상됨에 따라 쟁점금액을이 건 아파트의 도급가액(취득가액)에 반영하여OOO과 도급계약을하였으나, 쟁점금액은청구법인들이 이 건 아파트를 취득하기위하여 지급한 금액이 아니라고보아 이 건 아파트 신축에따른 취득세등의 과세표준에서 제외하였다.
(2) 쟁점금액은 그 지급배경 등을 고려할 때, 이 건 아파트의취득가액(건축비용)이 아니라 OOO이 청구법인들을 대신하여 이 건아파트의 분양과 관련된 각종 업무를 성공적으로 수행함에 따라 그에 대한 대가로지급한 성과분배금에 해당되므로 이 건 아파트의 취득세 과세표준에해당되지 않으며, 실례로 쟁점금액을 취득가액에서 제외하더라도이 건 아파트의 취득가액은 ㎡당 OOO(평당 OOO)으로 인근의 다른 건설사의 ㎡당 OOO(평당 OOO)보다 낮지 않으므로 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액(도급금액 등)의 일부로 볼 수는없으며 청구법인들이 쟁점금액을 장부상 공사원가에 포함하여 회계처리하였다고 하더라도 이는 청구법인들의 초과이익 중 일부를 시공사인OOOO에게 성과금으로 배분하는 것이므로 이를 이 건 아파트의 취득가액에 포함하는 것은 실질과세원칙에 부합하지 않는다.
(3) 쟁점금액의 취득가액 해당 여부에 대한 청구법인들의 질의에 대하여 OOO는 “투입된 건축비 등의 적정성 여부, 동일 시기의 유사 건축물의 도급금액과 현저하게 차이가 있는지 비교 등여러 가지 사항을 종합적으로 고려하여 과세권자가 판단할 사항”이라고회신OOO하였음에도 처분청은 동일 시기의 유사 건축물의 도급금액 등에 관하여 사실 조사 등을 하지 아니하고이 건 아파트의 전체 도급금액을 취득가액으로 판단한 이상 이는 합리적이유 없이 OOO의 법규해석 지침(예규)을 배척한 것이므로 부당하다.
(1) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제82조의3 제1항에서 규정하고 있는 “취득가액”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게지급원인이발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론그이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나그에 준하는 취득절차비용도 취득가액에 포함되는 것이다(OOOOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO OO).
(2) 아파트 신축 사업시행과 관련한 공사발주, 광고홍보에 관한 행위,분양가격결정, 각종 용역발주 등 사업진행상 발생되는 업무를 포괄적으로 위임받아 처리하는데 제공한 용역의 대가는 건축물을 취득하기 위하여 지급한 직·간접비용으로 보아야 할 것이므로OOO, 쟁점금액은 아파트의 신축 사업을 수행하기 위한 OOO의 사업대행(인허가 지원 등)과 용역 제공에 따른 비용에 해당될 뿐 만 아니라 청구법인들의 장부상에도공사원가로 포함되었으므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것) 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고사실상의 취득가액 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득 가액이 입증되는 취득
(2) 지방세법 시행령 (2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의2【취득가액의 입증 등】① 지방세법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음각 호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 제82조의3【취득가액의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 직접 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다)]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 지급조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(1) 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구법인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인들과 OOO은 2005.5.25. 이 건 아파트 신축과 관련하여 아래와 같이 1차 사업약정서를 체결하였다. < 1차 사업 약정서 발췌 > 제2조【사업의 개요】본 사업은 “갑(주식회사 OOO, 이하 같다)”이사업시행자로, “병(OOO, 이하 같다)”이 사업시행대행사및 시공사로 추진하는 OOO 도시개발사업(이하 “도시개발사업”)과 이로 인하여 조성되는 공동주택용지 위에 추진될 주택개발사업(이하 “주택개발사업”)으로서 그 내용은 다음 각 항과 같다. 단, 관련 인·허가 시 그 내용이 변경될 수 있다.
① 사 업 명: OOO 구역 개발사업(가칭)
② 구역명: OOO 도시개발구역
③ 위 치: OOO 일원
④ 면 적: 2,393,748㎡(724,109평)
⑤ 사업내용
⑥ 사업기간: 2003년 3월～ 2009년 12월 제6조【도시개발사업 및 주택개발사업 도급계약】“갑”, “을(OOOOOOOOOO, 이하 같다)” 및 “병”은 “도시개발사업” 과 “주택개발사업 1차, 2차, 3차”를 시행하기 위하여 제9조에 따라 별도의 도급 계약을 체결하며, 그 주요조건은 다음 각 항과 같다. 단, 주택개발 사업의 연면적의 증감과 제3조 ③항에 따라 주택개발사업의 도급 금액이 변경될 수 있다.
① 총 도급액: 약 OOO 제9조【개별약정의 체결】① “갑”, “을” 및 “병”은 “본 약정” 체결 후 실무협의를 거쳐 “본 약정”을 기초로 하여 2005년 6월 10일까지 “토지매매계약” 및 “업무약정”을, 2005년 6월 20일까지 “도시개발사업총괄도급계약”, “대출거래한도약정”을 체결하기로 한다. 단, 당사자 합의에 의하여 “토지매매계약” 및 “업무약정”은 7일, 이를 제외한 각 개별약정은 21일을 연기할 수 있다. (나) 청구법인들과 OOO은 2005.6.29. 이 건 아파트 신축을 위한 업무약정서를 아래와 같이 체결하였다. < 업무 약정서 발췌 > 제10조【운영계정】④ 매월 말일에 향후 2개월간 수입금과 총사업비지출금액(제7조 ⑤항의 조달비용을 포함한다을 고려하여 운영계정의 잔액이 있을 것이라고 예상되는 경우, 당사자들이 협의하여 그 예상잔액을 아래와 각 호의 방법에 따라 집행하기로 한다.
② “본 사업”의 분양촉진을 위하여 “갑”과 “을”은 “병”에게 주택개발사업의 분양홍보비로 금 OOO을 주택개발사업 11, 12B/L 도급계약의 간접비에 추가 반영하여 지급하기로 하며, 그 지급시기는선급금 지급일부터 2006. 12.까지 매월 균등분할(총 4회)하여 지급하기로한다. 따라서 본 항의 금원은 사업약정서 제3조(총사업비)에 포함된다.
③ “본 약정” 제3조 ‘라’호 “병”의 지분은 주택분양, 도시개발사업의용지분양계획 등을 고려하여 주택개발사업 도급계약 시에 그 예상금액을 선 반영하기로 하되, 그 금원의 지급(정산)은 본 약정 제3조에따르기로 한다. (라) 청구법인들과 OOO은 2006.9.28. 이 건 아파트 신축에 따른 도급계약을 아래와 같이 체결하였다. <12 B/L 도급계약서 발췌>
1. 공 사 명: OOO 12 B/L OOO 아파트 신축공사
2. 공사위치: OOO 도시개발구역지구 12 B/L
3. 공사기간: 실착공일로부터 33개월을 기준으로 하되, 분양공고시결정된 입주예정일자로 한다.
4. 공사금액: 금 OOO정 부가가치세: 금 OOO정 다만, 행정관청으로부터 사업계획(변경)승인시 계약일반조건 제2조1항 단서에 따라 변경될 수 있음.
5. 공사규모
6. 대금지급
• 부가가치세: 금 OOO
7. 지체상금율: 지체일수 당 공사비와 간접비 합계액의 1/1000
8. 대가지급 지연 이자율: 지체일수 당 년 14%
9. 하자담보 책임기간: 주택법 시행령 제59조(사업주체의 하자보수)에 따른다.
10. 하자보수 보증금율: 주택법 시행령 제60조(하자보수보증금)에 따른다.
11. 기타사항: 도급인 OOO와 OOO의 지분은 각 50%임. 위 도급계약의 공사도급계약 일반조건은 아래와 같다. <공사도급계약 일반조건> OOO(이하 “갑”)와 OOO(이하 “을”, “갑”과 “을”을 통칭하여 “도급인”이라 한다) 및 OOO (이하“병”,“수급인”이라 한다. “갑”, “을” 및 “병”을 통칭하여 “당사자들”이라 한다)은 OOO 12B/L 주택개발사업(이하 “본 사업”)을 시행함에 있어 상호 신의와 성실을 바탕으로 OOO 아파트 공사도급계약(이하 “본 계약”)을 다음과 같이 체결한다. 전 문 당사자들은 본 계약의 체결에 앞서 “주택개발사업”은 2005. 5. 25. 체결한 사업약정서(이하“사업약정서”) 제9조(개별약정의 체결) ③항에도 불구하고 각 B/L별로 도급계약을 체결하는데 상호 양해하고 합의하였다. 제1조(용어의 정의) 이 조건에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다
9. “본 계약”에서 사용된 용어들은 본 계약에서 달리 정의되지 않는 한 “사업약정서”, 2005. 6. 29.자 업무약정서(이하 “업무약정서”), 2005. 7. 27.자 도시개발사업 총괄도급계약서(이하 “도시개발사업총괄도급계약서”) 및 2006. 9. 28.자 변경(2차)사업약정서(이하 “(2차)약정”)에서 정한 의미를 갖는 것으로 한다. 제2조(공사도급금액) ① 공사비, 간접비, 및 “(2차)약정” 제4조(총사업비 등) ① 내지③항에 해당하는 공사도급금액은 아래 각 호와 같다.다만, 아래 ‘가’호 ⑴내지 ⑶목은 최종 사업계획 승인(변경을 포함한다.)된 건축연면적 또는 세대수를 기준으로 공사도급 금액을 변경(증감)하기로 하며, 아래 ‘다’ 호는 “(2차)약정” 제3조(자금집행 우선순위 등)‘라’ 호에 따라 최종 확정(배분)되는 시기에 정산(증감)하기로 한다.
② 착공 후 연면적 증가로 인한 사항을 제외하고는 공사금액의 증감은 인정되지 아니하며, 불가항력사유가 발생 시의 처리방법은 “업무약정서” 제17조(불가항력 사유 및 그 처리)에 따르기로 한다. 제17조(기성금 등)
① “병”은 매 1개월(해당월의 말일까지의 기성을 말한다.)마다 [공사감리원이 인정한 기성율(이하 “기성율”)에 “공사비·간접비”를 곱하여 산출한 금액](이하 “1차 기성산출액”)과 [“기성율”에 ‘본 계약 제2조 ①항 ‘다’호의 금액’을 승한 금액](이하 “2차 기성산출액”)을 매1개월마다 “갑”과 “을”에게 각 청구하기로 하며, “갑”과 “을”은 “병”에게 “1차 기성산출액”을 매1개월이 되는 월의 익월 20일에 현금으로 각 지급한다. 기성청구 = (기성율 × “공사비·간접비”) + (기성율 ד본 계약 2조 ①항 다호”) 기성금지급 = 기성율 × “공사비·간접비”
② “갑”과 “을”은 “본 계약” 제2조 ①항 나목의 금원을 선급금 지급일부터 2006.12.까지 매월 균등분할(총 4회)하여 “병”에게 각 지급하기로 한다. 선급금 지급일 이후의 지급일은 위 ①항의 지급일에 지급하기로 한다.
③ 위 ①항의 “2차 기성산출액”은 “(2차)약정” 제3조 라호의 배분 또는 지급일에 지급하기로 한다. 따라서 “2차 기성산출액”은 위 ①항에 따른 지급이 “(2차)약정” 제3조 라호의 배분 또는 지급일까지 유보되며, 아래 ④항을 적용하지 아니한다.
④ “갑” 및/또는 “을”이 “1차 기성산출액” 및 본 계약 제2조 ①항 나목의 금원의 지급을 지연하는 경우에는 지연일수 당 년 14%의 비율로 계산한 금원을 가산하여 “병”에게 지급하기로 한다.
⑤ 위 ④항에 따른 지체상금의 청구는 “본 계약” 및/또는 “업무약정서” 제13조(본 약정의 일부해제) 내지 제16조(본 약정의 해제시의 처리)에 따른 “병”의 계약해제 행사 및 그 처리에 영향을 미치지 아니한다. (마) 이 건 아파트의 도급계약 금액은 총 OOO(11블럭:OOO,OOO,OOO,OOOO / 12블럭: OOO)으로서 블록별 세부내역은<표3>과 <표4>와 같으며, 위 도급금액 OOO은 <표3>과<표4>의 가·나항을 합한 건축공사비(OOO,OOO,OOO,OOOO)와 <표3>과 <표4>의 다항인쟁점금액(인센티브, OOO)으로 구분되며, 청구법인들은 위 금액에 청구법인들이 직접 지급한 금액(옵션품목 구입비 등)을 합하고 쟁점금액과 부가가치세등을 제외한 OOO을 이 건 아파트의 신축(취득)가격으로 신고하였다(<표1> 참조). <표 3> 11블럭 도급계약 세부 내역서(공사도급계약일반조건 제2조) <표 4> 12블럭 도급계약 세부 내역서(공사도급계약일반조건 제2조) (바) 청구법인들은 이 건 아파트의 신축과 관련하여 공사발주, 분양가격 결정, 분담금 납부 등 이 건 아파트 분양과 관련한 각종 업무를 OOOO이나 제3자에게 위탁하지 아니하고 직접 수행하였으며, 이에대한비용 OOO(옵션비용 포함)은 이 건 아파트의 취득가액에 포함하여 취득신고를 하였다. <표1 참조> (사) 청구법인들이 이 건 아파트의 취득가액으로 신고한 가격이 적정한지 여부 등을 확인하기 위하여 이 건 아파트와 인근 아파트의 신축가격 등을 비교하면 아래와 같다. <표 5 > 아파트별 신축가격 비교 구 분 이 건 아파트 웰카운티 논현힐스테이트 소재지 논현 11,12블럭 논현 10블럭 논현 194-1 시행사 (주)한화 외 1 인천도시개발공사 (주)삼정하우징 시공사 (주)한화건설 현대건설(주)외 현대건설(주) 분양공고일 2006년 10월 2005년 11월 2007년 9월 ㎡당 분양가액 280～316만원 205～273만원 318～422만원 사용승인일 2009.7.29. 2008.7.16 2010.10.22. 세대수 2,920세대 888세대 567세대 건축면적 517,149.27㎡ 180,256.91㎡ 127,721㎡ 도급계약금액 5,108억원 1,712억원 1,267억원 ㎡당1)건축비 인센티브 제외 99만원 95만원 99만원 인센티브 포함 110만원 (아) 우리 원이 이 건 아파트의 시공사인 OOO에 제출을 요구하여OOO이 제출한 이 건 아파트의 공사원가는 아래와 같으며, OOOO의 이 건 아파트 총 공사비는 약 OOO으로서 쟁점금액을 매출액(O,OOOOO)에 포함하는 경우 그 매출이익률은 21.77%이고, 쟁점금액을 제외하면(매출액 OOO) 11.26%이다. <표 6> 이 건 아파트 공사원가 현황 (자) 청구법인들과 OOO은 2006년 10월 이 건 아파트를 착공과 동시에 분양하여 분양 완료 후 약 OOO의 개발이익이 발생할 것으로 예상됨에 따라 사업약정서에 따라 이중 OOO은 청구법인들에게 50: 50의 비율로 우선배분하고, 나머지 약 OOO 중 60% 상당액인 OOO은 청구법인들에게50: 50의 비율로 배분한 후, 나머지40% 상당액인 쟁점금액 OOO은OOO에게 배분하기로 약정하였다.
(2) 쟁점에 대하여 살펴본다. (가) 지방세법 제111조 제5항의 규정에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가액이 입증되는 취득에 대하여는제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가액 또는 연부금액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가액이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의비용을 말한다고 규정하고 있다. (나)위 규정에서 말하는 “취득가액”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수없다고 할 것이다(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO, OOOOOOOOOOOO OOOOOOO OO OO). (다) 그런데 이 건의 경우를 살펴보면, 청구법인들과 OOO이2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차)제3조에서 이 건 아파트를 분양하여이익이 발생하면 OOO까지는청구법인들의 몫으로 하고 OOO을초과하는 이익이 발생하는 경우그 초과이익의 40%인 쟁점금액을 OOO에게 배분하기로사전에 약정하고도급금액 OOO을 건축공사비 OOO과쟁점금액 OOOOO으로 구분하여 도급계약서를 작성한 점,쟁점금액은이 건 아파트를분양하여 발생한 분양대금에서 건축비, 토지비등각종 비용을 제외한이익금의 일부를 OOO에게 지급한 것으로서이 건 아파트의 신축과관련된 것이 아니라 이 건 아파트의 성공적인 분양에기여한 OOO의역할(OOO이 건축한 아파트에 대한 수요자의선호 등)에대한보수로볼 수 있는 점, 이 건 쟁점금액을 제외하더라도이 건 아파트의 ㎡당건축비용은 OOO으로서 같은 시기에건축한 인근아파트와 유사하거나더 높은 점, OOO의 이 건아파트건축공사비O,OOOOO은 도급계약서상 계약금액 OOO(쟁점 금액을 제외한금액)의 88.74%(원가율)로 2008년도 주택건설업체(대기업)의 평균 원가율2)과 비슷한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점금액은 청구법인들과 OOO이 이 건 아파트를 신축·분양하여 발생한 초과이익금을 사전 약정에 따라 OOO이 청구법인들로부터이익배분의 성격으로 지급받은 금액으로서 이 건 아파트자체의가격은 물론 그 이외에 실제로 이 건 아파트 자체의 가격으로지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도포함되지 아니한다 할 것이므로청구법인들이 이 건 아파트를 취득하기 이전에 쟁점금액을 OOO에게 지급하였고 이를 이 건 아파트의매출원가로 회계처리하였다고 하더라도 그러한 사실만으로 쟁점금액이이 건 아파트의 취득가액에 포함된다고 볼 수는 없다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.