청구법인이 재건축사업지구내에서 교환으로 취득한 쟁점토지에 대한 취득세 부과처분의 적법 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.2001.1.15. 설립된 청구법인은2003.6.23.OOOOO OOO OOOOOOO OO OOO,OOOOOO 지상에 아파트 66개동 6,864세대 등에 대한 주택건설사업사업계획승인을 받아 재건축사업을 진행하여 2008.8.29. 및 2008.10.28. 그 아파트 및 대지면적에 대한 준공인가를 받은 후, 2008.12.23. OOO 소유의 OOO(이하 “이 사건 쟁점 토지”라 한다)와 청구법인 소유의 재건축사업토지인 OOO를교환하기로 하는 교환계약을 체결하고,2008.12.31. 그 교환차액 OOO원을 OOO에게 지급하였다. 나.처분청은 청구법인이 취득한 이 사건 쟁점 토지가 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제104조및 제105조의 규정에 의한 교환취득에 해당한다고 보아 그취득가액 OOO원에지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO원(가산세 포함)을2010.2.10.청구법인에게 부과고지하였다.

• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.4.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 사건 쟁점 토지를 포함한 재건축 부지 전체에 대하여 2008.10.28. 준공인가를 받아 소유권을 취득한 것이므로 그 후 교환계약서는 차액 정산에 불과한 것일 뿐, 청구법인이 취득한 이 사건 쟁점 토지를 다시 교환으로 취득하였다고 볼 수 없다. 이 사건 쟁점 토지중 조합원분양용 토지의 경우에는 재건축조합은 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것이므로, 건축절차의 편의상 조합 명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 그 건물의 소유권은 특단의 사정이 없는 한 건축자금의 제공자인 조합원들이 원시취득한 것으로 보아야(대법원 1996.4.12. 선고 96다3807 판결)하므로 조합원들이 원시취득하는 주택 및 그 부속토지에 관하여 재건축조합이 취득세 납세의무를 부담할 이유는 없으며, 지방세법 제105조 제10항에서 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정한 것은 이러한 당연한 법리를 확인한 것에 불과하여 조합원분양분 토지에 관하여 재건축조합이 취득세를 납부하지 않는 것은 이를 “건축자금의 제공자”인 조합원들이 직접 원시취득한다는 점에 근거한 것이므로, 이러한 법리가 재건축조합이 조합원으로부터 취득하는 토지이든지 조합원이 아닌 자로부터 취득하는 토지인지 여부에 따라 달라질 이유는 없는 것이어서 청구법인에게 취득세 납세의무가 없다. 또한 이 사건 쟁점 토지중 일반분양분 토지의 경우에도 이 사건 쟁점토지는 청구인이 “신탁”을 원인으로 취득한 것이 아니므로, 지방세법 제110조 제1호가 적용될 여지는 없으나, 도시개발사업에 따른 “환지”로 취득한 것이므로 지방세법 제109조 제3항에 따라 취득세가 비과세되어야 하고 청구법인은 처분청이 청구법인의 재건축사업을 승인하면서 부가된 기부채납 조건을 이행하기 위하여이 사건 쟁점 토지를 취득한 것이므로,지방세법 제106조 제2항의 취지에 비추어 보더라도 이 사건 쟁점 토지 취득은 취득세 비과세대상이다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제105조 제10항에서 ‘도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다’는 규정은 이 사건취득세 등을 조합인 법인과 개인인 조합원에게 이중으로 과세하는 것을 막기 위함이지 그 취득세 납세의무가 법인인 재건축조합에게 없다는 것이 아니므로 당해 사업을 위하여 재건축조합이 조합설립 후 조합원 소유 토지가 아닌 제3자의 토지를 취득할 경우 재건축조합은 당연히 납세의무가 있는 것이다, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 것(대법원 2009.8.20. 선고 2009두11372 판결)이므로, 지방세법 제109조 제3항에서는 분명히 사업주체와 공공성 등을 감안하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업 중 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 주택재건축사업과 명확히 구분하여 주택재개발사업 및 도시환경정비사업만을 비과세로 규정하고 있으므로 청구법인의 주택재건축사업은 비과세에 해당하지 않는다. 또한 이 사건 쟁점 토지의 취득은 이 사건 사업을 시행함으로써 가구 수 및 인구 수가 증가하게 되어 기존 1개의 초등학교를 2개로 증설하여야 하는 과정에서 재건축조합의 필요에 따라 기존 학교용지 범위 내에서(결코 재건축조합의 토지를 기부채납 한 것이 아님) 그 위치를 변경하기 위하여 OOO과 교환계약서를 작성하고 토지를 교환하였으며, 그 교환차액을 현금으로 지급하는 등 명백히 거래에 의한 토지 교환이며 도시 및 주거환경정비법 제43조 제2항에 의한 환지에 해당되지 않으므로, 이 사건 취득세 등의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 재건축조합이 사업지구내 OOO 소유토지를 교환으로취득한 경우 그 토지 전체를 ‘조합원용’으로 보아 취득세 납세의무자를조합원으로 볼 수 있는 지 여부 및 이 사건쟁점 토지가환지 또는 관리처분계획에 의한토지로 보아 비과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것) Rr 제105조(납세의무자등) ⑩ 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 제106조 (국가등에 대한 비과세) ② 국가·지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 제109조 (토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ③ 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획등에 의한 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다. 1.환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법 등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득 부동산 소재지가 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역지정 또는 정비구역지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다. 제110조 (형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 다음 각 호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

1. 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득. 다만, 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다. 제111조(과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것) 제73조 (취득의 시기등) ①유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. (4)도시 및 주거환경정비법(2009.1.30. 법률 제9401호로 개정되기 전의 것) 제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다. 2."정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

• 가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
• 나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 다.주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 라.도시환경정비사업: 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 제43조(다른 법령의 적용 및 배제) ② 도시개발법 제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 동법 제41조제2항의 규정에 의한 "환지처분을 하는 때"는 이를 "사업시행인가를 하는 때"로 본다. 제54조(이전고시 등) ①사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다. 제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ①대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)처분청의 과세기록과 청구법인이 제시한 심리자료 등에 의하면 사실관계는 다음과 같다. (가)OOOOO는 2000년 9월기존에 아파트 내부에 위치하고 있던 OOO를 2개로 분할하여 현재의 OOO를 개축하고, 신축되는 OOO의 위치를 도로변으로 변경시키는 내용을 포함하는4지구 OOOOOOOOO,OOOO를 포함하여 OOOOOOOO OO O, O, O, OO, OOO OO O,OOO,OOOO에 대한 OOO개발기본계획을 수립하였다. (나) 2001.1.15. 청구법인은 OOO설립인가를 받았다. (다) 2002.3.6. 기존 OOO를 2개로 분할하여 초등학교를 조합부담으로 신개축하여 기부채납하는 데 있어 그 이행을 담보하기 위하여 사업승인이행조건으로 제출함을 목적으로 OOO 학교부지를 분할하고 신·개축하는 협약서를 OOO과 체결하였다. (라)2003.6.23.OOOOO OOO OOO OOOO OO OOO,OOOOOO 아파트 66개동 6,864세대의 OOO재건축주택건설사업사업계획이 승인되고 고시되었다. (마)2005.3.6조합원 총회에서 OOO학교에 대한 신축건립비 OOO에 대한 사업자금운영계획안 포함하는 재건축사업에 대한 관리처분계획이 확정되었다. (바)청구법인은2005.5.12. OOO재건축사업 공사를 착공하였으며 당시 조합원들은 재건축부지에 해당하는 소유토지를 조합에 신탁하였으나 이 사건 쟁점 토지는 OOO 소유로 그대로 남아 있었다. (사)2008.8.29. 건축물이 준공되고 2008.10.28. 토지가 준공되어도시개발사업에 의한 환지를 등기원인으로 OOOOO OOOOOO OO-O OOOO O,OOOO는 2008.10.28. 등기가 되고, 동 소 17대지 72,363㎡도 도시개발사업에 의한 환지를 등기원인으로 등기가 경료되었다. (아)2008.12.23.재건축조합장은 OOOOO(OOOOO) 교육장과 교환계약을 체결하고2008.12.31. 청구법인의 건설용지원장상 교환차액 OOO원을 지급하여 이 사건 쟁점 토지OOO를 취득하였다. (자)2009.1.19.OOOOO OOO OOO OOOO O OOOO,OOO,OOOOOO의 종전의 지적공부를 폐쇄하고 새로 작성된 지적공부를 확정하는OOOO(OOOO)OOO 재건축정비사업 이전고시(OOOOO OOOOO OOOOO-OO)를 하였다. (차)처분청은 청구법인이 취득한 이 사건 쟁점 토지가 지방세법 제104조및 제105조의 규정에 의한 교환취득에 해당한다고 보아 그취득가액 OOO원에지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원(가산세 포함)을2010.2.10.청구법인에게 부과고지하였다. (카)처분청에서 제출한 자료에 의하면 조합원분 토지는 302,815.9㎡(91.2%), 일반분양분 토지는 18,816.0㎡(8.8%)이며, 교환토지 10,077.3㎡는 조합원분 토지가 9,190.5㎡, 일반분양분이 886.8%로 나타나고 있다.

(2) 살펴 보건대, 첫째,이 사건 쟁점 토지가환지 또는 관리처분계획에 의한토지로 보아 지방세법 제109조 제3항에 의한 비과세 대상인지에 대하여 보면,지방세법 제109조 제3항에서 비과세 대상사업을 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비사업 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로만 한정하여 규정하고 있는 이상, 주택재건축사업은이에 해당하지 않는다고 할 것이며,조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합((대법원 2009.8.20. 선고 2009두11372 판결)하는 것이고 청구법인의 쟁점 토지의 취득은 조합원에게 환지할 계획 등에 의해서 취득하는 것이 아니라 교육청과의 교환에 의하여 취득한 것이 명백히 입증되므로 이 사건 주택재건축사업은 지방세법 제109조 제3항의 규정에 의한 비과세대상에해당되지 않으며, 또한이 사건 사업을 시행함으로써 가구 수 및 인구 수가 증가하게 되어 기존 1개의 초등학교를 2개로 증설하여야 하는 과정에서 재건축조합의 필요에 따라 기존 학교용지 범위 내에서그 위치를 변경하기 위하여 OOO과 교환계약서를 작성하고 교환차액을 지급하는 방식으로 교환취득하도록 협약을 체결한 것에 불과할 뿐, 사업계획승인 당시 기부채납조건으로 취득한 토지로 보기 어렵다는 점을 고려하여 볼 때 지방세법 제106조 제2항의 규정에 의한 취득세 비과세 대상에도 해당되지 아니한다. 둘째, 청구법인이 사업지구내 OOO 소유토지인 학교용지를 교환으로 취득한경우 그 토지를 ‘조합원용’으로 취득한 것으로 보아 청구법인에게 취득세를 과세하지 아니할 수 있는 지에 대하여 보면, 지방세법 제105조 제10항에서주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는 바, 동 규정은 조합원용 부동산을 조합이 취득하여 주택건설사업을 영위할 경우 조합인 법인과 개인인 조합원에게 이중으로 과세하는 것을 방지하기 위한 것일 뿐, 법인인 재건축조합에게 취득세 납세의무 자체가 없다고 규정하는 조항이 아닌 점,청구법인이 취득한 이 사건 쟁점 토지가이 건 재건축사업 사업을 위하여 청구법인이 조합원 소유 토지가 아닌 제3자인 OOO 소유토지를 교환으로 취득한 점, 그 취득한 토지도 조합원용이 아닌 학교용지로 취득한 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 지방세법 제105조 제5항에서 규정하는 조합원용 부동산을 조합이 취득한 경우에 해당된다고 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청에서 청구법인이 OOO과 교환의 방법으로 취득한 이 사건 쟁점 토지에 대하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.