사용검사를 득하지 못한 공동주택을 취득한 경우 분양목적으로 건축한 공동주택에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.청구법인은 2009.11.5. OOOO OOO OOO OOO OO OOOO, OOO OOO OO OOOO, OOO OOO 전 721㎡ 합계 3필지 1,389㎡ 및 그 지상의 아파트 1동(전용면적 57.09㎡ 45세대, 이하 “이 건 주택”이라 한다)과 상가1동(“이 건 상가”라 한다)을 취득하고, 위 토지 및 건축물(이하 “이 건 부동산”이라 한다)의 취득가액 1,542,000,000원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 등의 규정을 적용하여 산출한 취득세 19,707,230원, 농어촌특별세 857,440원, 등록세 19,707,230원, 지방교육세 3,941,440원, 합계 44,213,340원을 신고납부하였다.

• 나. 청구법인은 2009.12.2. 이의신청을 거쳐 2010.5.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1)청구법인은 2009.9.30. 주택건설사업자 등록을 하고, 임대사업자 등록을 한 다음, 2009.11.5. 공정율 80%에 미달하는 미완성건물인 이 건 주택 및 상가의 잔여공사를 마무리하고 사용승인을 득하여 분양할 목적으로 취득하고, 그 취득가격을 1,542,000,000원을 과세표준액으로 하여 이 건 취득세 등을 신고하였다. (2)이 건 주택은 전 사업자인 (O)OOOO의 채권자들에 의하여 가처분등기 촉탁으로 강제적으로 소유권보존등기가 이루어진 상태이고, 처분청의 주장과 같이 이 건 주택 중 33세대가 불법으로 사전입주하여 처분청이 OOOOOO에게 고발한 내용을 보더라도 일부세대의 입주는 사실상의 사용이라기보다는 불법점유에 해당하는데도 불구하고 사실상의 사용으로 보아 이 건 주택의 취득을 신축에 의한 원시취득이 아닌 원시취득 이후의 승계취득에 의한 취득으로 보아 취득세 과세대상이라는 처분청의 판단은 사실판단의 오류이다. (3)위에서 살펴본바와 같이, 청구법인은 주택건설사업자 겸 임대주택사업자로서 미완성의 전용면적 60㎡이하인 아파트 45세대를 잔여공사를 완료하고 사용승인을 득하여 분양을 목적으로 취득하였으므로 OOOO세감면조례(이하 “감면조례”라 한다) 제12조 제1항의 규정에 따라 이 건 주택에 대한 취득세 등을 면제하여야 한다. 나.OOOOOO 의견 (1)감면조례 제12조 제1항의 입법취지는 취득세와 등록세 면제대상을 “주택건설사업자가 분양목적으로 건축한 공동주택”이어야 함을 전제로 하고 있으나, “이 건 상가”는 공동주택에 해당되지 않으므로 감면대상이 아닌 것은 법문 해석상 명백하다 할 것이고, “조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OOOO)”고 할 것이다. (2)청구법인이 이 건 주택을 취득하기 이전부터 이 건 주택에 33세대가 사전입주하여 사실상 불법입주가 있었고, 이에 따라 OOOO OOOOOO이 1994.9.9.과 1999.11.1. OOOOOO에게 당시 사업자인 (O)OOOO OO OOO, OOO을 고발조치한 사실이 있었던 점을 미루어보아 이 건 주택은 사용승인서 교부일 이전에 일부입주 세대가 사실상 사용한 사실이 있다. (3)위와 같은 사실로 보아 청구법인이 이 건 주택을 취득할 당시에 이미 신축에 의한 원시취득이 이루어진 주택으로서 취득세 납세의무가 성립되었던 건축물이었으므로 청구법인이 OOO로부터 이 건 주택을 취득한 것은 건축 중에 있는 건축물을 취득한 것이 아니라 완성된 건축물을 승계취득한 것이므로 주택건설사업자가 분양목적으로 “건축한 공동주택”에 해당하지 아니하므로 감면조례 제12조 제1항의 감면대상에 해당되지 아니한다. (4)따라서, 처분청의 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택건설사업자가 소유권보존등기가 되어 있으나, 주택법 제29조 사용검사를 득하지 못한 공동주택을 취득한 경우,그 공동주택을 감면조례 제12조 제1항의 분양목적으로 건축한 공동주택에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 9.건축: 건축법제2조 제1항 제8호의 규정에 의한 건축을 말한다. (2)지방세법 시행령 제73조 (취득의 시기 등) ④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. (3)OOOO세감면조례 제12조 (주택에 대한 감면) ① 주택건설사업자(부가가치세법제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업으로 사업자등록증을 당해 건축물의 사용승인교부일 이전에 교부받거나 같은 법 시행령 제8조의 규정에 의한 고유번호를 부여받은 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 주택법 제9조 제1항 제6호의 규정에 의한 고용자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되 분양 또는 임대하는 복리시설을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 당해 공동주택을 건축 후 미분양 등의 사유로 제13조의 규정에 의한 임대용으로 전환하는 경우에 그 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다. 다만, 당해 공동주택의 사용승인서교부일로부터 2월 이내 보존등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다. 제13조 (임대주택에 대한 감면) ①임대주택법 제2조 제4호에 의한 임대사업자(임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자” 라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(아파트·연립주택 및 다세대 주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날로부터 정당한 사유없이 2년내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구법인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가)OOOOOOOOOO은 1992.1.24. 아래와 같이 주택건설사업계획 승인을 하였다.

1. 신청자: OOOOOO(O)

2. 위치: OOO OOO OOO OOOOOO외 4필지 2,001.56㎡ 3)규모: 아파트 지상8층 1동 45세대 및 상가 지하1층 지상3층 1동

3. 건축연면적:아파트 5,135.06㎡(57.09㎡ 32세대, 54.66㎡ 13세대) 상가 839.5㎡ (나)1992.12.10. 주택건설사업자 명의를 OOOOOO(O)OO (O)OOOO으로 변경하고, 1993년 5월 마감공사 진행중 (O)OOOO이 도산하였다. (다)OOOOOOOOOO은 1994.9.9. (O)OOOO이 아래와 같이 주택건설촉진법 및 건축법을 위반한 것으로 보아 건축주를 고발(OO OOOOOOOOOO)하였다.

1. 위반내용: 공동주택(아파트) 사용검사전 입주사용 - 13세대(4세대 기고발)

2. 위반법령: 주택건설촉진법 제33조의2 (사용검사 등), 건축법 제18조 (건축물의 사용검사) (라)처분청(도시과)은 1996.5.21. 아래와 같이 OOO(OO)OOO추진현황 내부보고를 하였다.

1. 위치: OOO OOO OOO OOOOOO외 4필지

2. 규모: 1동 8층 18평형 45세대

3. 사업자: OOOO OO OOO(OO OOOO, OOO)

4. 현공정: 95%(지하실 마감, 전기, 수도, 전화 인입, 조경 등)

5. 사전입주조사내역

• 입주내역: 33세대(92년 입주: 1세대,93년 입주: 3세대, 94년 입주: 9세대, 96년 입주: 20세대)·조치사항: 3회에 걸쳐 13세대 고발, 96년 입주 20세대 고발코저함

6. 위반내용: 공동주택(아파트) 사용검사전 입주사용 - 13세대(4세대 기고발)

7. 위반법령: 주택건설촉진법 제33조의2 (사용검사 등) 건축법 제18조 (건축물의 사용검사) (마)OOOOOOOOOO은 1999.11.1. (O)OOOO이 아래와 같이 주택건설촉진법 및 건축법을 위반한 것으로 보아 건축주를 고발(OO OOOOOOOOO)하였다.

1. 위반내용: 공동주택(아파트) 사용검사전 입주사용 및 주택공급(입주자모집승인)위반, 추가사전입주 - 22세대

2. 위반법령: 주택건설촉진법 제32조·제33조의2 제5항 및 건축법 제18조 제3항 (바)이 건 주택 등의 소유권 등기 내역은 아래와 같다. (사)OOO는 2006.8.11. 이 건 주택취득에 따른 취득세 23,760,000원,농어촌특별세 2,376,000원, 합계 26,136,000원을 신고하고 2007.4.18. 이를 납부하였다. (아)청구법인은 2009.9.30. 영업소소재지를 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOO로 하여 주택건설사업자등록(OOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOO)을 하고, 2009.11.5. 아래와 같이 이 건 주택 등에 대한 매매계약을 체결하였다.

1. 매도인: OOO, 매수인: 청구법인

2. 매매대금: 1,542,000,000원

3. 매매대금지급: 매도인이 매수인에게 차용한 차용금으로 대물변제 상계처리 (자)청구법인은 2009.11.12. 임대주택을 이 건 주택(아파트 45세대)으로 하여 임대사업자등록(OOOOOOOOOOOOOO)을 하였다. (차)2010.5.18. 심판청구일 현재까지 주택법 제29조에 의한 사용검사를 득하지 못한 상태에 있고, 무단입주자들은 모두 퇴거한 상태이다.

(2) 쟁점에 대하여 본다. (가)지방세법 시행령제73조 제4항에서는 건축물의 취득시기를 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일)로 규정하고 있고, 감면조례 제12조 제1항에서는 주택건설사업자 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택에 대하여 취득세와 등록세를 면제하는 것으로 규정하고 있다. (나)청구법인은 2009.11.5. 현재 공정율 80%에 미달하는 이 건 주택에 대한 잔여공사를 마무리하고 사용승인을 득하여 분양할 목적으로 이 건 주택을 취득하였고, 이 건 주택은 전 사업자의 채권자들에 의하여 가처분등기 촉탁으로 소유권보존등기가 이루어진 상태이고, 일부세대의 사용검사전 입주는 사실상의 사용이라기보다는 불법점유에 해당하므로 청구법인의 이 건 주택의 취득은 원시취득으로 보아야 하고, 청구법인은 주택건설사업자 겸 임대주택사업자로서 미완성의 전용면적 60㎡이하인 아파트 45세대를 잔여공사를 완료하고 사용승인을 득하여 분양을 목적으로 취득하였으므로 취득세 등을 면제하여야 한다고 주장한다. (다) 그런데,청구법인의 경우를 보면, 이 건 주택의 45세대 중 33세대가 사용검사전 무단 입주함에 따라 처분청이 1994.9.9.과 1999.11.1. 건축주가 주택건설촉진법 및 건축법 위반한 것으로 보아 건축주를 고발한 사실이 있고, 처분청(도시과)의 1996.5.21. OOO(OO)OOO추진현황 내부보고에 의하면, 이 건 주택은 지하실 마감, 전기·수도·전화 인입, 조경 등이 이루어져 현공정이 95%인 사실을 알 수 있고, 이 건 주택의 전소유자인 OOO가 이 건 주택을 취득한 다음, 2006.8.11. 이 건 주택취득에 따른 취득세 등을 신고하고, 2007.4.18. 납부한 사실이 있다. (라) 위와 같은 사실관계를 미루어 보면, 이 건 주택은 거의 완성된 상태에 있었던 것으로 보이고, 청구법인이 이 건 주택을 취득하기 전에 이미 고발된 입주자들이 이 건 주택을 사실상 사용한 경우에 해당한다 할 것이므로 이 건 건축물은 청구법인이 이 건 주택을 취득하기 전에 이미 지방세법 시행령 제73조 제4항에서 정한 건축물의 취득시기가 도과한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 또한, 이 건 주택의 전소유자인 OOO가 이 건 주택에 대한 취득세를 신고하고 납부한 사실로 보아 청구법인이 OOO로부터 이 건 주택을 취득한 것은 건축 중에 있는 건축물을 취득한 것이 아니라 완성된 건축물을승계취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 청구법인의 이 건 주택 취득은 취득시기가 도과된 후에 취득한 것으로 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 취득한 경우에 해당하지 않는다 할 것이다.

(3) 따라서, 처분청이 이 건 주택 등의 취득가액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.