계약서상 잔금지급일이 아니라 사실상 잔금지급일을 취득시기로 볼 수 있는지 여부(경정)

[주 문]

1. 처분청이 2010.4.29. 청구인에게 한 취득세 64,425,570원, 농어촌특별세 6,442,540원, 합계 70,868,110원(가산세 포함)의 부과처분은실제 잔금지급일인 2010.3.24.을 취득시기로 하여 그 납부불성실가산세액을감액 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.청구인은 2010.2.28. OOO OOO OOO OOOO OOOOOO OOOOOO 제지하1층 제비20호 및 제지하2층 제비01호 토지 917.56㎡, 건물 3,423.21㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 2010.3.24. 2,310,000,000원을 매매금액으로 취득신고를 하였다.

• 나. 처분청은 청구인의 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 그 시가표준액(3,211,644,034원)에 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항의세율을 적용하여 산출한 취득세 64,232,880원, 농어촌특별세 6,423,280원,등록세 64,232,880원, 지방교육세 12,846,570원 합계 147,735,610원의납부서를 교부하자, 청구인은 2010.3.24. 등록세와 지방교육세는 납부하였으나,취득세와 농어촌특별세를 납부하지 아니하자 취득세 64,425,570원, 농어촌특별세 6,442,540원, 합계 70,868,110원(가산세 포함)을 2010.4.9. 부과고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 사건 부동산의 지분 31.6%가 2008.6.2. 437,500,000원에 공매되었으며, 이 사건 부동산은 2004.1.9. 준공된 아파트형공장 내의 근린시설(목욕탕)이나 30%이상 공실상태이고, 영업부진 및 관리비 과다·주차난 등으로 계속 떠나고 있는 실정이며, 이 사건 부동산은 목욕업종의 특성상 내부시설이 마감되지 않은 미완성 근린시설로 6년간 방치되어감가상각이 심각한 상태임에도 개인간의 거래라 하여 실거래가를인정하지 아니하고, 실질적인 잔금지급일이 2010.3.24.임에도 계약서상의잔금지급일로 취득일을 기산함은 도저히 납득이 가지 않는 이중성을 가진 모순되고 행정 편의주의에 의한 처분으로 이 사건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 구 지방세법 시행령 제73조 제1항 제2호에서 취득의 시기를 법제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하지 아니하는유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고규정하고 있는 바, 청구인이 2009.11.20. OOO 외 2인과 이 사건 부동산에 대하여 대금을 2,310,000,000원, 잔금지급일을 2010.2.28.로 하여 매매계약을 체결한 점으로 볼 때, 그 계약상의 잔금지급일(2010.2.28.)에 이 사건 부동산을 취득하였다고 봄이 타당하고, 또한, 구 지방세법 제111조에서 취득세의 과세표준은 취득당시의가액으로 하되, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 2005.12월 구 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에서 공인중개사의업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 규정에 따른 가격검증은토지거래, 단독주택거래 및 공동주택거래의 경우를 그 검증대상으로 규정하고 있는 바, 청구인이 개인인 OOO 외 2인으로부터 취득한 이 사건 부동산은 일반건축물 및 그 부속토지로서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어지지 아니하였으므로 이 사건 부동산의 취득은 사실상 취득가액의 적용대상에해당되지 아니한다(OO OOOOO, OOOOOOOOO OO) 하겠고, 이 사건 부동산 취득에 대한 신고가액이 시가표준액에 미달하는 이상, 처분청에서 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 부과고지한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 취득세 신고가액이 시가표준액보다 낮은 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것이 적법한지 여부

② 계약서상 잔금지급일이 아니라 사실상 잔금지급일을 취득시기로볼 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령

(1) 구 지방세법(2010.12.27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것) 제29조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때

2. 등록세: 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때 제105조(납세의무자 등) ② 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ승마회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법ㆍ광업법ㆍ수산업법ㆍ선박법ㆍ산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률ㆍ건설기계관리법ㆍ자동차관리법 또는 항공법 등관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한때에는 각각 취득한 것으로 보고, 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을각각 취득자로 한다. 다만, 차량ㆍ기계장비ㆍ항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가산정한 가액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박ㆍ차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조(과세표준) ① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항 및 제6항에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 제111조 제5항 및 제6항에 따른 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기ㆍ등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 구 지방세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22586호로 개정되기 전의 것) 제73조(취득의 시기) ①유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다.건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다.이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로신고할 수 있다.

1. 토지 또는건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그적정성을 검증하여야 한다.

(4) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(2005.12월 구 건설교통부)

5. 가격검증 가.가격검증 대상: 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를통해 신고처리된 거래건 중 다음 각 호를 대상으로 함.

1. 토지거래

2. 단독주택(단독 및 다가구, 다중주택포함)거래

3. 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함)거래

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 취득세 및 등록세 신고서 등에 의하면 다음과 같은 사실이확인된다. (가) 청구인은 2009.11.20. 이 사건 부동산을 OOO 외 2인과 매매대금은 2,310,000,000원으로 하고 잔금지급일을 2010.2.28.로 하는 부동산매매계약을 체결한 후, 2010.1.18. 처분청에 부동산거래계약신고를 하고 OOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)을 교부받았다. (나) 처분청은 청구인이 2010.3.24. 이 사건 부동산의 취득가액을2,310,000,000원으로 하여 취득신고를 한 데 대하여 그 신고가액이 구 지방세법 제111조 제1항 및 제2항에 의거 산출한 시가표준액 3,211,644,034원에 미달하자, 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 신고납부서를 교부하였다. (다) 한편, 잔금납부일이 2010.3.24.이라 주장하며 청구인이 제출한통장거래내역, 차용금증서 등 금융거래자료에 의하면, 2010.3.24. 청구인의OOOO OO(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 1,420,000,000원이인출되었고, 같은 날 매도인인 OOOO OOO에게는 각 473,333,334원이,OOO에게는 473,333,334원이 입금된 사실을 알 수 있다. 또한, 청구인은 같은 날매도인인 OOO, OOO, OOO로 부터 390,000,000원을차용하고 역시같은 날채권최고액을 470,000,000원으로 하고 채무자는청구인으로근저당권자는 OOO 외 2인으로 하여 OOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOOO)을한 사실이 부동산 OOOOO(OOOOOOO)에서 확인되고 있는 바, 청구인이매도인에게 지급한 1,420,000,000원과 차용한 390,000,000원을 합하면 계약서상의 잔금(1,810,000,000원)과 일치하고 있으므로 이 사건 부동산의 실제 잔금지급일은 2010.3.24.로 확인된다.

(2) 위의 사실관계 등을 종합하여 먼저, 쟁점 ①에 대해 살펴본다. (가) 구 지방세법 제111조 및 제130조에서 취득세ㆍ등록세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득ㆍ등기당시의 가액이 시가표준액에미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만,법인장부 등에 의해 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에의한신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고,구 OOOOO의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리요령에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 규정에 따른가격검증은 토지거래, 단독주택거래 및 공동주택거래의 경우를 그 검증대상으로 하고 있다. (나) 청구인이 취득한 이 사건 부동산은 일반건축물 및 그 부속토지로서 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제28조및구 OOOOO의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리요령등에의한 가격검증 대상 부동산에 해당되지 아니하므로, 청구인이 비록 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 구 지방세법 제111조제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 할 것이다. (다) 살피건대, 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 구 지방세법 제111조 및 제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서,이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간거래에 있어취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과조세정의를 실현하는 규정이라 할 것이므로, 부동산거래가격 검증체계에의하여그 적정성이 검증되지 아니하고 취득신고가액이 시가표준액에미달하는이 사건 부동산의 취득에 대하여 처분청이 이 사건 부동산의시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지한 것은 적법한 것으로 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점 ②에 대해 살펴본다. (가) 구 지방세법 제29조 제1항 제1호에서 취득세 납세 의무는취득세과세물건을 취득한 때에 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법제105조 제2항 본문에서 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의소유자 또는양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법시행령 제73조 제1항 제2호에서 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날)에 취득한것으로보도록 규정하고 있다. (나) 구 지방세법시행령 제73조 제1항 제2호에서개인간 유상승계취득의 경우 그 취득시기를 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로본다고 규정하고 있는 것은 구 지방세법 제105조 제2항에서 규정한“사실상으로 취득한 때”가 불분명하거나 사실상의 취득이 계약상의 잔금지급일과 견련되었을 때 그 취득시기에 대한 의제일 뿐 현저하고 명백한 사실상의 취득시기를 배제하는 것은 아니라는 점(OOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOO OO OO)에 비추어, 구 지방세법 제105조 제2항 소정의“사실상취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은소유권 취득의 형식적요건을갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적요건을갖춘 경우(OOO OOOOOOOOO OO, OOOOOOO OO OO)를 의미하는 것이다. (다) 살피건대, 청구인의 경우 비록 개인간 유상거래로서 부동산매매계약서상에 잔금지급일이 명시되어 있기는 하지만, 2010.3.24.에사실상 잔금을 지급한 사실이 금융거래자료, 차용금증서,부동산등기부등본에 의하여 확인되고 있으므로, 이 사건 부동산의취득시기는구 지방세법 제105조 제2항에 따라 사실상 잔금을 지급한 2010.3.24.이라고 봄이 상당하다. (라) 따라서, 이 사건 부동산의 취득시기를 실제 잔금지급일인2010.3.24.으로 보아 납부불성실가산세를 감액 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.