건축물의 재산세 과세표준이 경락 당시의 건물 감정평가액보다 높게 책정되어 불합리한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2009년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 청구인 소유의OOOOO OOO OOO OOOOO 지하층 2호 전용면적 216㎡, 공유면적 41.78㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는건물신축가격 기준액에지방세법 시행령제80조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 각목을 적용하여 산출한시가표준액95,017,707원을지방세법 시행령제138조 제1호 규정에 의한 공정시장가액비율과지방세법제188조 제1항 제2호 다목의세율을 적용하여 산출한 재산세 166,280원, 도시계획세 93,110원, 공동시설세 147,790원, 지방교육세 33,250원 합계 440,430원을 2009.7.16. 부과 고지하였다. 나.청구인은 이에 불복하여 2009.10.14. 이의신청을 거쳐 2010.3.18.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.11.15. 가격 시점의 법원 경매시 감정평가액이 1억 4천만원(토지 85백만원, 건물 55백만원)인 이 건 건축물과 그 부속토지를 2008.10.8. 경락으로 38,999,999원에 취득하였는데,평가액보다과도하게 산정된 이 건 건축물 시가표준액에 따른 2009년도 재산세 등이 과중하게 부과되었으므로 실제 거래가격을 반영하여 재산세 등을 부과하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는건물신축가격기준액, 지방세법 제80조 제1항 제1호 각목의 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율,건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율은 과세대상 물건에 대한 객관적인 가치를 최대한 반영하기 위한 것이며 매년 시가를 반영하여 결정하고 있고, 시가표준액을 결정고시 하거나 이미 결정고시한 시가표준액이 불합리하여 변경 결정할 때는 일단의 단지나 지역에 객관적이고 평균적이며 보편적인 사항을 반영하고 고려하고 있으며 그렇게 하는 것은 당연하다 할 것이므로 이 건 건축물에 대한 시가표준액을이를 근거로 산정·적용하여 건물분 재산세 등을 부과처분한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 건축물의 재산세 과세표준이경락 당시의 건물 감정평가액보다높게 책정되어 불합리한지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세법 제187조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 1.토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

2. 제1호 외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

(2) 지방세법 시행령 제138조【공정시장가액비율】법 제187조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 제80조【토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】①법제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다. 1.건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

③ 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수가 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만,이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 본다. (가) 처분청의 이 건 건축물 관련 정기 과세내역서에 의하면2009.7.16. 처분청은 청구인이 2009년도 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 소유하고 있는OOOOO OOO OOO OOOOO 지하층 2호 전용면적 216㎡, 공유면적 41.78㎡에 대해 재산세 등 합계 440,430원을 부과고지한 사실이 있다. (나) 처분청은 이 건 건축물에 대해 국세청장이 고시하는 건물신축가격기준액 510,000원을 적용하여 구조지수 1, 용도지수 1.25, 위치지수 1.05, 경과연수별잔가율 0.58을 적용하여 ㎡당 금액 388,000원을 산정하고, 여기에 이 건 건축물의 연면적 257.78㎡와 4층이하 건물 지하1층 상가부분 감산율 5%를 곱하여 이 건 건축물의 시가표준액95,017,707원을산출하였고, 이 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 곱한 66,512,395원을이 건 건축물의 재산세 등과세표준으로 적용한 사실이 정기 과세내역서 등 과세자료에 의해 확인된다. (다)이 건 건축물의 2009년도 재산세 과세표준은 66,512,395원이나,청구인이 2008.10.8. 경락으로 취득할 당시 이 건 건축물의 감정평가액은 55,000,000원으로 나타난다. (2)지방세법 제187조 제1항 및 같은 법 시행령 제138조에서 재산세의 과세표준은 같은 법 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고있다.

(3) 살피건대, 청구인은이 건 건축물의 재산세 과세표준이경락 당시의 건물 감정평가액보다높게 책정되어재산세 등이 과다부과 되었으므로 이 건 부과고지가 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이2008.10.8. 경락으로 취득한 이 건 건축물의 감정평가액 55,000,000원은 가격 조사시점이 2007.11.15.인데 반해, 이 건 건축물의 과세표준은2009년 기준으로 산출되었으며 재산세 과세표준은 취득가액을 적용하는것이 아니므로,이 건 건축물의 재산세등 과세표준이 감정평가액 보다 높다는 청구주장은 이유 없고, 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있으므로위 규정에 따라 산출되어 부과고지된 이 건 재산세 등 부과처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세법제77조 제5항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.