[요지] 하나의 건축물의 부속토지로 되어있는 용도상 불가분의 관계에 있는 하나의 토지로 보아 산정한 지가가 오히려 토지의 적정가격을 잘 반영하므로 동 토지에 대한 지목변경 후 시가표준액 산정을 재산정하는 것이 타당함
[요지] 하나의 건축물의 부속토지로 되어있는 용도상 불가분의 관계에 있는 하나의 토지로 보아 산정한 지가가 오히려 토지의 적정가격을 잘 반영하므로 동 토지에 대한 지목변경 후 시가표준액 산정을 재산정하는 것이 타당함
[주 문]
1. 처분청이 2009.12.1. 청구인에게 한 취득세 100,938,640원, 농어촌특별세 10,093,850원 합계 111,032,490원의 부과처분은OOO OOOOOO OOO 751 777㎡, 동 소 752-1 1,786㎡, 동 소 754-14 221㎡, 동소754-4 1,881㎡, 동 소 752297㎡, 동 소 755-16 1,028㎡의토지에 대한 시가표준액을 그 지목변경 시점에서 OOO OOO OOO OOO 710-1에 상당하는 ‘공업용’ 비교표준지와 토지이용상황을 ‘공업기타’로 재산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 토지와 인접한 주변토지의 용도는 공장, 주유소, 철강회사, 기숙사 등이 있으나, 주 이용상황은 공장용으로 이용되고 있는 공업지대이고, 상업용으로 볼 수 있는 토지는 주유소 한 곳 뿐이므로 이 건 토지에 대한 시가표준액 산정시 표준지는 공장용 표준지인 OOO OOO OOO OOO 710-1을 적용하고, 토지 용도는 “공업기타”로 하여 재산정하여야 한다. 그 이유는 토지용도 및개발과정 등이 동일하고 실제 지가가 유사한 인접토지의 공시지가 보다 2.3배 정도로 높게 산정한 것은 조세부과의 형평성의 원칙에 위배되기 때문이다.
(2) 또한,이 건 토지 6필지 모두가 각각 다른 모양이고, 특히 이 건 토지 중 2필지(OOO OOOOO, OOOOOO)만 도로에 접해 있고 나머지 4필지는 도로에 접하지 않은 맹지이므로 형상이나 도로접면의 배율을 각각 토지 특성에 맞게 적용하여 시가표준액을 산출하여야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제105조 (납세의무자등)⑤ 선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다. 제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박·차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
(2) 지방세법 시행령 제73조 (취득의 시기등)⑧ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날(사실상 변경된 날이 불분명한 경우에는 공부상 지목이 변경된 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 이 경우 지목변경일 이전에 임시로 사용하는 부분에 대하여는 사실상 사용한 날에 취득한 것으로 본다. 제82조 (토지의 지목변경에 대한 과세표준액)법 제111조제3항의 규정에 의한 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 결정·공시되어 있는 개별공시지가를 말한다)과 지목변경후의 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다. 다만, 제82조의2의 규정에 의한 판결문·법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다. (3)부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제3조 (표준지공시지가의 조사·평가 및 공시)① 국토해양부장관은 토지의 이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
(1) 처분청의 과세기록과 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인의 자 OOO는 2008.4.16. 이 건 제1토지에 근린생활시설(소매점)을 신축하기 위하여 건축허가를 받고, 2009.2.13. 착공신고를하여 2009.7.2. 건축물(1층 일반철골구조, 연면적 445㎡, 높이 5.3m, 용적율및 건폐율 15.98%, 주차장은 옥외 자주식 5대 57.5㎡)사용승인(근린생활시설, 소매점)을 받은 후, 2010.2.24. 건축물 용도를 소매점에서 창고로 변경하였으며,청구인의 배우자 OOO는 2008.4.16. 이 건 제2토지에 근린생활시설(소매점)을 신축하기 위하여 건축허가를 받고,2009.2.13. 착공신고를하여2009.7.6. 건축물(1층 일반철골구조, 연면적 619.2㎡, 높이 4.93m, 용적율및 건폐율 19.31%, 주차장은 옥외 자주식 5대 57.5㎡)사용승인(근린생활시설, 소매점)을 받은 후, 2010.3.17. 건축물 용도를 소매점에서 창고로 변경하였다. (나) 처분청의 2009년·2010년 이 건 토지에 대한 개별공시지가 및2009.11.25. OOOOO의 이 건 토지에 대한 이의신청 경정결정에 따른 산정지가 내역을 살펴보면 아래의 표(단위:원)와 같다. 지번 면적(㎡) ‘09.1.1. 개별지가 ‘09.11.25. 산정지가 ‘10.1.1. 개별지가 합계 5,990
• -
• 제1토지 소계 2,784
• -
• 751 777 332,000 1,190,000 548,000 752-1 1,786 332,000 1,190,000 548,000 754-14 221 376,000 1,190,000 548,000 제2토지 소계 3,206
• -
• 752 297 332,000 1,190,000 548,000 754-4 1,881 376,000 1,190,000 548,000 755-16 1,028 332,000 1,190,000 548,000 (다)2009.11.25. 처분청의 이 건 토지의 지목변경에 따른 지가산정을위한 토지특성조사 및 결정조서 주요내용을 살펴보면 아래 표와 같다. 구분 지번 지목 면적 (㎡) 공적규제 용도지구 토지 이용 상황 지형지세 도로조건 유해시설 총가격배율 비교표준지(원/㎡) 산정 지가(원) 용도지역 고저 형상 도로접면 도로거리 철도 폐기물등 개별토지 제1·2토지 대지 5,990 자연 녹지
• 상업용 평지 자루형 중로한면 0 500m이내 500m이상 1.078 1,110,000 1,190,000 비교표준지 OOO 693-8 대지 563 자연 녹지 수변경관지구 상업용 평지 부정형 중로각지 0 고속도로 100m이내 500m이상 가격배율 1 1 1 1.09 1 1 1 0.98 1 1.01 1 (라)처분청의 이 건 토지에 대한 2010년 개별공시지가 산정을위한토지특성조사 및 결정조서 주요내용을 살펴보면 아래 표와 같다. 구분 지번 지목 면적 (㎡) 공적규제 용도지구 토지 이용 상황 지형지세 도로조건 유해시설 총가격배율 비교표준지(원/㎡) 산정 지가(원) 용도지역 고저 형상 도로접면 도로거리 철도 폐기물등 개별토지 제1·2토지 대지 5,990 자연 녹지
• 공업기타 평지 부정형 중로한면 0 500m이내 500m이상 0.997 550,000 548,000 비교표준지 OOO 710-1 대지 563 자연 녹지 자연취락지구 공업용 평지 사다리 소로한면 0 500m이내 500m이상 가격배율 1 1 1 1 1 1 0.95 1.05 1 1 1
(2) 관련 규정을 살펴보면,지방세법제105조 제5항에 의하면 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 보고, 같은 법 시행령제73조 제8항에 의하면 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날(사실상 변경된 날이 불분명한 경우에는 공부상 지목이 변경된 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다라고 하고,같은 법 시행령제82조에 의하면 법 제111조 제3항의 규정에 의한 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 결정·공시되어 있는 개별공시지가를 말한다)과 지목변경후의 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의가액을 기준으로부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다고 규정하고 있다. (3)처분청은 OOOOO의 이의신청 결정(OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO)에 따라 이 건 토지의 지목변경 후의 지가를 산정함에 있어 OOO OOO OOO OOO 693-8(1㎡당 공시지가 1,110,000원, 상업용, 도로와 1개면이 연접)를 기준으로 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 적용하여 지목변경 후의 시가표준액을 사용하였으나,이 건 토지상의 건축물이 근린생활시설(소매점)로 2009.7.2. 및 2009.7.6.사용승인이 되었다 하더라도 건물높이가 5.3m 및 4.93m이고, 주차장 시설이 자주식 옥외주차장 5대면적(57.5㎡)인 점 등을 고려하면 실질적으로 이 건 토지는 지목변경 당시에 소매점 용지가 아니라 창고용지로 보이는점, 이 건 토지상의 건축물 용도를 2010.2.24. 및 2010.3.17. 각각 창고로용도변경한 점, 2010년 이 건 토지에 대한 처분청의 개별공시지가 산정시(2010.1.1. 기준) 그 표준지를 ‘OOO OOO OOO OOO 710-1 공업용’을 기준(1㎡당 550,000원)으로 이 건 토지의 개별공시지가를 1㎡당 548,000원으로 산정한 점을 종합하여 볼 때, 처분청이이건 토지의 지목변경 후 지가를 산정함에 있어 이 건 토지의 실질 용도에맞지 않은OOO OOO OOO OOO 693-8(1㎡당 공시지가1,110,000원,상업용)의 표준지를 사용하고, 이 건 토지의 이용상황을 실질용도인 공업기타(창고 등)를 적용하지 않고 건축물대장상의 상업용(소매점)을 적용함으로써 결과적으로 이 건 토지의 가격을 인근 유사토지에 비해 너무 높게 산정한 것은 수긍하기 어렵다.
(4) 한편, 청구인은 이 건 토지 모두가 각각 다른 모양이고, 특히 이 건 토지 중 2필지만 도로에 접해 있고 나머지 4필지는 도로에 접하지 않은 맹지이므로 형상이나 도로접면의 배율을 각각 토지 특성에 맞게 적용하여 시가표준액을 산출하여야 한다고 주장하나,이 건 토지는 각각 하나의 건축물의 부속토지로 되어있는 용도상 불가분의 관계에 있는 토지로서 이 건 토지를 일단지로 보아 산정한 지가가 오히려 이 건 토지의 적정가격을 잘 반영하였다고 판단된다. 따라서, 이 건 토지에 대한 지목변경 후시가표준액의산정은 지목변경 시점의 OOO OOO OOO OOO 710-1에 상당하는 ‘공업용’ 비교표준지와 이 건 토지의 토지이용상황을 ‘공업기타’로 하여 그 시가표준액을 재산정하여야 한다는 청구인의 주장은 설득력이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.