[요지] 등기부등본상 사업시행자 명의로 소유권보존등기가 된 후 신탁회사 명의로 소유권 이전등기가 되어 있는 미분양주택을 취득한 경우 이를 사업시행자로부터 최초 분양취득한 것으로 보아 취득세 등을 감면하는 것이 타당함
[요지] 등기부등본상 사업시행자 명의로 소유권보존등기가 된 후 신탁회사 명의로 소유권 이전등기가 되어 있는 미분양주택을 취득한 경우 이를 사업시행자로부터 최초 분양취득한 것으로 보아 취득세 등을 감면하는 것이 타당함
[참조결정] 조심2009지0664 / 조심2009지0309 /
[주 문] 처분청이 2009.12.24. 청구인에게 한 취득세 1,815,630원, 농어촌특별세 907,810원 및 2009.9.10. 등록세 1,815,630원, 지방교육세 363,120원, 농어촌특별세 726,250원, 합계 5,628,440원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 주택 등기부등본을 보면 갑구의 순위번호 4번의 등기원인에 “2009년 4월 15일 매매”라고 표시되어 있고 권리자 및 기타사항에서 “3번 신탁등기 말소 원인 신탁재산의 처분”이라고 되어 있으므로이 건 주택의매매당사자가사업주체인 (O)OOOOOOOOO과 청구인임을 확인할 수 있는데도 처분청이 이 건 주택에 대해 취득세 등의 부과 처분을 한 것은 부당하다.
(2) 청구인은 이 건 주택을 취득하면서 이 건 주택 사업주체인 (O)OOOOOOOOO과 직접 분양계약을 체결하여 분양받고 처분청으로부터 미분양주택으로 확인을 받아 취득세 및 등록세의 75%를 감면받았음에도 불구하고 단지 이 건 주택의 신탁회사인 OOOOOOOOOOOO에서 청구인에게 소유권이 이전되었다는 이유만으로 이를 번복하여 감면을 배제한 것은 신의칙 위반으로 부당하다.
(1) OOOOOOO의 미분양주택 취득·등록세감면 관련 운영기준 통보(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO)에서 신탁관계가 해지되지않은 상태에서 신탁회사와 수분양자간에 매매계약이 체결된 경우에는 사업주체로부터 분양받은 경우가 아니므로 감면요건을 갖추지 못하여 감면대상에서 제외된다고하고 있고, 감면조례에서 미분양주택에 대한 감면사항을 정하면서 주택건설사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자, 즉 사업주체로부터의 취득을 그 요건으로 하고 있고, 더구나 부동산의 신탁에 있어서 신탁자의 위탁에 의하여수탁자 앞으로 그 소유권이전등기를 경료하게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 제3자에 대한 관계에서는 완전한 소유권을 행사할 수 있는 것이다.(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO OO) 이 건 주택은 사업주체인인 OOOOOOOOOOOOO이 3,000세대를 신축하여 2008.12.2. 소유권보존등기를 접수함과 동시에 OOOOOOOO OOOO로 소유권이전등기(OOOO OOO, OOOO OOOOOO)를 완료한 주택 중 1세대로서 청구인은 이 건 주택의 소유권이 사업주체 명의로 환원되지 아니한 채 신탁회사 명의로 되어 있는 상태에서 이 건 주택을 취득한 이상 이를 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보아야 한다는 청구인의 주장을 인정하기 어렵다 할 것이다.(OOOOO OO OOOOOOOO OOOO, OOOOOOOOO, OO OOOOOOOO OOOO OOOOOOOOOOO OO)
(2) 한편, 청구인이 이 건 주택의 취득에 따른 취득세 등을 신고할 당시 처분청 담당공무원이 취득세 등의 경감대상이 아님에도 착오로 경감한 세액이 기재된 납부서를 교부하였고, 처분청 건축과에서는 미분양주택 확인서를 교부하는 등의 행위는 사실관계의 오인에서 비롯된 착각으로서, 비록 담당공무원이 감면요건에 대한 설명이 없었다 하더라도, 청구인이 이를 믿고 따랐다는 사정만으로는 납세의무자가 자기 책임하에 과세표준과 세액을 확정하여 신고ㆍ납부하는 취득·등록세와 같은 신고납부방식의 조세의 경우에는 그 책임은 납세자에게 있다할 것이므로 이 건 주택에 대한 취득세 등의 부과처분이 신의칙에 위배된다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 부동산등기부등본상 사업시행자 명의로 소유권보존등기가 된 후 신탁회사 명의로 소유권 이전등기가 되어 있는 미분양주택을 취득한 경우 이를 사업시행자로부터 최초 분양취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
② 처분청에서 직접 발급한 미분양주택 확인증(지방세용)에 따라 취득·등록세 감면(75%)받고 나머지는 신고납부하였는데, 이를 번복하여 감면을 배제한 것이 신의칙에 위배되는지 여부
(1) 부산광역시세 감면조례 제13조【주택에 대한 감면】④주택법제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택으로서 주택공급에 관한 규칙제8조 제6항 제13호에 따른 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택(구청장ㆍ군수로부터 미분양 주택 확인서를 발급받거나 미분양으로 확인을 받은주택에 한한다)을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에는 다음 각 호에 따라 취득세와 등록세를 각각 경감한다.
1. 취득세: 지방세법 제112조 제1항에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 경감한다.
2. 등록세: 지방세법 제131조 제1항 제3호(2)에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 경감한다. 부칙 제3조【적용례】제12조의2제1호의 개정규정은 2008년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터적용하고, 제13조제4항의 개정규정은 취득세의 경우에는 2009년 12월 31일까지 취득하는 미분양 주택에 대하여 적용하며, 등록세의 경우에는 2009년 12월 31일까지 등기하는 미분양 주택에 대하여 적용한다.<개정 2009. 4. 1>
(2) 주택법 제2조【정의】7. "사업주체"란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.
(3) 주택공급에 관한 규칙 제8조【입주자의 모집절차】⑥ 제5항에 따른 입주자 모집공고는 최초 신청접수일부터 5일 이전에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 이 경우 시장등은 사업주체로 하여금 다음 각 호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청자에게 교부하게 할 수 있다(제4호의2에 따라 인터넷을 활용한 주택의 공급신청을 받는 경우에는 공급신청을 받는 인터넷 홈페이지에의 게시를 포함한다).
13. 입주자의 계약일ㆍ계약장소 등의 계약사항
(4) 지방세법 제121조【부족세액의 추징 및 가산세】① 취득세 납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제111조 및 제112조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다. 제151조【부족세액의 추징 및 가산세】등록세 납세의무자가 제150조의2 제1항 내지 제3항의 규정에 의한신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제130조 내지 제143조,제145조 및 제146조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각 호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.
(1) 처분청의 과세기록과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면 사실관계는 다음과 같다. (가) 이 건 주택 사업시행자인 OOOO OOOOOOOOO(이하 “사업주체“라 한다)은이 건 주택을 포함한 일단의 주택단지에 대해 2008.10.31. 사용승인을 득하고, 2008.11.27. OOOOOOOO OOOO(이하 “신탁회사“라 한다) 및 시공사인 OOOOOOOO와 부동산담보·처분신탁계약을 체결하였으며, 2008.12.2. 사업주체 명의로의 소유권보존등기와 동시에 신탁회사 명의로 신탁으로 인한 소유권 이전등기를 경료하였다. (나) 청구인은 이 건 주택에 대해 2009.4.15. 사업주체와 매매계약을 체결하여 2009.5.29. 그 계약에 따른 잔금을 지급하고, 처분청으로부터 미분양주택 확인증을 수령한 후 이 건 주택에 대한 취득·등록세액의 75%를 감면받고 나머지 세액을 신고납부하였으며, 그 후 2009.6.9 처분청에 매도인을 신탁회사로 하여 부동산거래계약신고를 완료하고 2009.6.22. 청구인 앞으로 소유권이전등기를 완료하였으나,처분청은이 건 주택이 감면조례에 의한 감면대상에 해당되지 않는다고 보아 청구인이이미 납부한 세액을 차감하여 취득세 1,815,630원, 농어촌특별세 1,634,060원, 등록세 1,815,630원, 지방교육세 363,120원, 합계 5,628,440원을 부과처분하였다. (다) 이 건 주택의 등기부등본 갑구(소유권에 관한 사항)를보면 2008.12.2 순위번호 3번의 신탁회사에서 2009.6.22 순위번호 4번의 청구인 앞으로 소유권이전 되었으며,순위번호 4번의 등기원인에 “2009년 4월 15일 매매”라고 표시되어 있고 권리자 및 기타사항에서 “3번 신탁등기 말소 원인 신탁재산의 처분”으로 나타난다. (라) 한편, 사업주체와 신탁회사 등과 체결한 부동산담보·처분신탁계약서의 주요내용을 살펴보면 제1조에는 ‘이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자(채무자가 따로있는 경우에는 이를 포함한다)가 부담하는 채무내지는 책임의이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무 불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다’라고 되어 있고, 제2조 신탁기간은 2008년 11월부터 신탁부동산의 종료시까지이며 신탁기간 종료전에 우선 수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분한 경우에는 매수인에게 소유권이전등기를 마친 때에 이 신탁계약이 종료되는 것으로 보도록 되어 있으며, 제10조 제1항에서는 처분대금은 사업주체 또는 OOOOOO(O)이 직접 수령하되 분양계약서상의 입금계좌로 입금하기로 되어 있다.
(2) 관련 규정을 살펴보면, 감면조례에서는주택법제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택으로서주택공급에 관한 규칙제8조 제6항 제13호에 따른 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택(구청장ㆍ군수로부터 미분양 주택 확인서를 발급받거나 미분양으로 확인을 받은주택에 한한다)을해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에는지방세법 제112조 제1항에 따른 세율 및지방세법 제131조 제1항 제3호(2)에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득·등록세액의 100분의 75를 각각 경감하도록 규정하고 있다.
(3) 쟁점①에 대하여 본다. 이 건 주택의 청구인이 해당 사업주체로부터최초로 분양받아 취득하는 경우에 해당하는지를 살펴보면,청구인은 이 건 주택의 사업주체와 2009.4.15. 분양계약을 체결하고 그 분양대금을 부동산담보·처분신탁계약서 제10조 제1항에 따라 신탁회사가 아닌 이 건 주택의 시공사인 OOOOOOOO에 입금한 점, 이 건 주택의 등기부상 소유권이 신탁회사 명의에서 청구인 명의로 이전되나 그 등기원인이 2009.4.15. 사업주체와 청구인이 체결한 분양계약(매매)으로 등기되어 있어 신탁회사와 청구인간에 새로운 매매계약이 없었다는 점, 감면조례에서도 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 요건만 규정하고 있을 뿐 부동산등기부상 소유권이전이 반드시 사업주체로부터이전되어야 하는 것을 규정하고 있지 않은 점, 이 건 신탁회사 명의의 신탁등기는 분양자 및 매수예정자들의 재산권을 온전하게 보전, 관리한 후 분양계약상 채무이행완료시 소유권을 완전하게 이전하고, 그 대금으로 채권채무를 정산하는데 목적이 있는 점에서 이 건 주택 신탁회사는 분양할 수 있는 사업주체가 될 수 없는 점, 조세특례제한법제98조에 의한 미분양주택 과세특례에서도 부동산등기부상 요건이 아닌 “당해 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 미분양주택임을 확인한 주택으로 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택”을 특례요건으로 하고 있는 점 등에서 이 건 주택의 청구인은 해당 사업주체로부터최초로 분양받아 취득하는 경우에 해당되는 것으로 해석된다. 따라서, 이 건 주택이 감면조례에 의한 감면대상에 해당된다는 청구주장은 설득력이 있다.
(4) 쟁점②의 청구주장은 쟁점①이 인용결정 되었으므로 그 심리 실익이 없어 판단을 생략한다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세법 제77조 제5항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.