청구법인이 10년 동안 임대한 후 분양할 예정으로 미분양 주택을 취득한 경우 제3자에게 공급할 목적으로 일시 취득한 부동산에 해당 여부(기각)

[참조결정] 조심2009지006 / 조심2009지006 /

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구법인(O OOOOOO)이 2008.11.10. OOOOO OO OOO OOO OOOOOOO 201동 201호 외 99개호 미분양 아파트(건물 전용면적 각각 84.9936㎡, 부속토지를 포함하여 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 취득한데 대하여 구 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제289조 제1항의 규정에 의하여 OOOOOO가 국가계획에 의하여 제3자에게 공급할 목적으로 일시 취득하는 부동산에 해당되는 것으로 보아 취득세와 등록세를 각각 면제하였다가 그 후 이 건 아파트가 위 규정에 의한 취득세와 등록세의 면제대상에 해당되지 아니한 것으로 판단하여 그 취득가액(16,259,628,000원)을 과세표준으로 하고 구 지방세법 제112조 제1항과 제131조 제1항의 세율 및 구 OOOOOO 감면 조례(2008.12.22. 조례 제3656호로 개정되기 전의 것) 제15조 제4항의 규정을 적용하여 산출한 취득세 106,557,460원, 등록세 107,289,140원, 지방교육세 19,831,850원, 합계 233,678,450원(가산세 포함)을 2009.12.14. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2010.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 주택의 건설·공급·관리 등의 업무를 수행함으로써 국민주거생활의 향상 및 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 법인으로서, 위 주택 관련 사업을 영위하고 있는 과정에서 2007.9.20. OOOOO(O OOOOO)에서 지방 미분양 주택 증가시 건설업체들의 연쇄부도로 지방경제가 어려워지고 주택의 안정적 공급시스템에도 문제가 발생할 우려가 있으므로 건설업체의 유동성 지원 등을 통한 지방건설경기를 활성화하고 매입주택을 임대로 활용하여 서민주거안정을 도모하고자 지방 미분양 아파트를 공공에서 매입하여 임대주택으로 활용하도록 하는 내용이 포함된 지방 미분양 아파트 활용방안을 마련하여 발표하였고, 2007.9.27. 청구법인에게 서민주거 안정 및 건설업체의 유동성을 지원하기 위해 공공임대 수요가 있는 지역의 미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 임시 활용하다가 추후 분양하도록 하는 “임대주택 확보 협조” 요청과 더불어 청구법인이 신청한 미분양 주택 매입계획을 승인함에 따라 청구법인은 이 건 아파트를 포함한 총 15개 단지(3,025세대)에 대한 미분양 주택 매입신청서를 접수받아 OOOOO에 매입 주택(아파트) 결정을 위한 수요평가를 요청하였고, 그 후 OOOOO OOOOOOO의 평가결과에 따라 매입대상으로 확정된 이 건 아파트 소유자인 OOOOOO(O)와 가격협의를 거쳐 매입하였는바, 이 건 아파트를 매입한 것은 전적으로 국가계획과 결정에 의한 것으로 청구법인의 자체계획 또는 재량이 개입할 여지가 전혀 없었고, 이 건 아파트는 청구법인이 소유목적으로 취득한 것이 아니라 국가정책으로 결정된 기간(10년) 동안 입주자 모집공고 등 소정의 절차를 거쳐 무주택 세대주 등 일반인들에게 임대한 후에 제3자인 일반인에게 분양전환(공급)하기 위함에 그 목적이 있어 10년이라고 확정되어 있는 기간 동안만의 일시 취득으로 봄이 타당하다 하겠으므로, 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 할 것이다. 한편, 구 지방세법 제120조 제3항 및 제150조의2 제3항에서 이 법 또는 다른 법령에 의하여 취득세와 등록세를 비과세·과세면제 또는 경감받은 후에 당해 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징대상이 된 때에는 그 사유발생일부터 30일 이내에 취득세와 등록세를 신고납부하여야 한다고 규정하고 있는바, 여기에서 사유발생일이라 함은 관련법령 개정 및 직상급 관청의 처분 등 당해 처분청을 기속할 수 있는 새로운 사정변경이 발생한 때를 말하는 것이라 할 것으로, 처분청은 청구법인의 이 건 아파트 취득이 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 보아 감면결정하였고, 이러한 당초의 감면결정과 유사한 조세심판원의 심판결정(OO OOOOOO, OOOOOOOOOO O OO)이 있음에도 불구하고 그 이후인 2009.11.20. 법제처에서 “10년 임대를 목적으로 취득하는 부동산은 위 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당되지 아니한다”는 법령해석(09-0336)을 하자 이를 근거로 면제된 취득세 등을 추징하면서 가산세를 가산하였는데, 설사 이 건 아파트가 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당되지 아니하더라도 이 건 취득세 등의 부과처분은 위 종전 심판결정(5년 임대후 분양하는 아파트는 일시 취득에 해당)을 변경하는 새로운 결정이 있기 전에 이루어진 것이므로 가산세 부분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 OOOOO의 계획 및 승인에 따라 10년 임대 후 제3자에게 공급하기 위하여 이 건 아파트를 취득하였으므로 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 주장하나, 당해 부동산이 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제요건에 해당되려면 첫째, 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따른 것이어야 하고 둘째, 제3자에게 공급할 목적으로 대통령령으로 정하는 사업에 사용하기 위하여 취득하여야 하는 부동산이어야 하며 셋째, 동시에 그 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산이어야 한다는 요건을 모두 충족하여야 할 것으로, 청구법인이 국가계획에 따라 미분양 아파트인 이 건 아파트를 매입하여 10년간 임대하는 경우에는 일단 위 규정에서 정하고 있는 국가 또는 지방자치단체의 의 계획에 따른 것이어야 한다는 첫째 요건은 충족하였다고 보아야 할 것이나, 그렇다 하더라도 그 취득은 제3자에게 공급, 즉 제3자에게 소유권이전이 주된 목적이고, 임대는 소유권이전을 위한 경과적·잠정적 활용에 불과하여야 함에도 10년간 임대하는 것은 제3자에게 소유권을 이전하기 위한 경과적·잠정적 활용이 아니라 임대 그 자체가 미분양 아파트의 소유권을 취득한 주요목적이라고 보여지며, 다른 임대사업자와 마찬가지로 장기간 보유하면서 임대수익을 얻는 사업에 해당되어 “제3자에게 공급”할 목적으로 취득한 부동산이어야 한다는 둘째 요건을 충족하지 못하였다 하겠으므로 청구법인의 이 건 아파트 취득은 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상으로 볼 수는 없다 할 것이어서 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 10년 동안 임대한 후 분양할 예정으로 미분양 주택을 취득한 경우 제3자에게 공급할 목적으로 일시 취득한 부동산에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부 및 면제된 취득세 등을 추징하면서 가산세를 가산한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 구 지방세법 제289조【공공사업용 토지 등에 대한 감면】① 한국토지공사법에 의하여 설립된 한국토지공사와 OOOOOO법에 의하여 설립된 OOOOOO가 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로 대통령령이 정하는 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산에 대하여는 취득세 및 등록세를 면제한다. 제120조【신고 및 납부】① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9월)]이내에 그 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다.

③ 이 법 또는 다른 법령에 의하여 취득세를 비과세·과세면제 또는 경감받은 후에 당해 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징대상이 된 때에는 제1항의 규정에 불구하고 그 사유발생일부터 30일 이내에 당해 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세를 제외한다)을 공제한 세액을 말한다]을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다. 제121조【부족세액의 추징 및 가산세】① 취득세 납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제111조 및 제112조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각 호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

1. 제120조의 규정에 의하여 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실가산세

2. 제120조의 규정에 의하여 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 금융기관의 연체이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율(이하 “가산율”이라 한다)과 납부지연일자를 곱하여 산출한 납부불성실가산세 제150조의2【신고 및 납부】① 등기 또는 등록을 하고자 하는 자는 제130조의 규정에 의한 과세표준액에 제131조 내지 제146조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 등기 또는 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하여야 한다.

③ 이 법 또는 다른 법령에 의하여 등록세를 비과세·과세면제 또는 경감받은 후에 당해 과세물건이 등록세 부과대상 또는 추징대상이 된 때에는 제1항의 규정에 불구하고 그 사유발생일부터 30일 이내에 당해 과세표준에 제131조 내지 제146조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세를 제외한다)을 공제한 세액을 말한다]을 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다. 제151조【부족세액의 추징 및 가산세】등록세 납세의무자가 제150조의2 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제130조 내지 제143조, 제145조 및 제146조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각 호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

1. 제150조의2 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실가산세

2. 제150조의2 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 제121조 제1항 제2호의 규정에 의한 가산율과 납부지연일자를 곱하여 산출한 납부불성실가산세

(2) 구 지방세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것) 제225조【공급목적사업의 범위】법 제289조 제1항에서 “대통령령이 정하는 사업”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 사업을 말한다.

2. OOOOOO법 제3조 제1항 제1호·제3호·제5호·제6호 및 제8호의 규정에 의한 사업 제86조의2【납부불성실가산세】법 제121조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 율”이라 함은 1일 10,000분의 3을 말한다. (3)구 OOOOOO법(2009.4.22. 법률 제9629호로 개정되기 전의 것) 제3조【업무】① 공사는 제1조의 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 행한다.

1. 주택의 건설·개량(설계 및 감리를 포함한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)·매입·비축·공급·임대 및 관리

(4) O OOOOOO 감면 조례 제15조【주택에 대한 감면】④ 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 주택공급에 관한 규칙 제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 6월 11일부터 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택(구청장으로부터 미분양 주택 확인서를 발급받은 주택에 한한다. 이하 ‘미분양 주택’이라 한다.)을 당해 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에는 다음 각 호에 따라 취득세와 등록세를 각각 경감한다. 다만, 정부의 부동산가격안정심의위원회의 심의결과 미분양 주택의 소재지가 주택 투기지역으로 지정되는 경우에는 그 지정일 이후에 계약하는 미분양 주택에 대하여는 다음 각 호의 규정을 적용하지 아니한다.

1. 취득세: 지방세법 제112조 제1항에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 경감한다.

2. 등록세: 지방세법 제131조 제1항 제3호 (2)목에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 경감한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2007.9.20. O OOOOOOO(O OOOOOOO)은 공공임대주택 건설계획이 있고 임대수요가 충분한 지역은 건설계획을 축소하는 대신 공공에서 미분양 아파트를 매입하여 국민임대주택(건물 전용면적 60㎡ 이하, 수도권·지방) 또는 비축용 임대주택(건물 전용면적 60㎡ 초과, 지방)으로 활용하는 것과 민간의 여유자금을 펀드형태로 조직화하여 지방의 미분양 아파트를 매입하여 임대하거나 사원임대로 활용할 수 있도록 하는 것을 주된 내용으로 하는 지방 미분양 아파트 활용방안에 대하여 발표하였다.

(2) 2007.9.27. O OOOOOOO은 “지방 미분양 아파트 활용방안”을 근거로 청구법인에게 임대주택을 확보할 것으로 요청하였다.

(3) 2008.9.8. 청구법인은 OOOOOOO에게 이 건 아파트와 OOOOO 소재 OO OOOOO 등 15개 미분양 아파트 매입과 관련하여 수요평가를 요청하였고, 이에 OOOOOOO은 2008.9.22. 청구법인에게 이 건 아파트를 포함한 11개 단지 1,225세대에 대하여는 매입 적정으로, 나머지 4개 단지에 대하여는 매입 부적정으로 의결되었다는 수요평가 소위원회의 의결 결과를 통보하였다.

(4) 2008.10.24. 청구법인은 OOOOOOO에게 미분양 주택 매입계획서를 제출하였고, 이에 OOOOOOO은 2008.10.29. 청구법인의 미분양 주택 매입계획을 승인(OOOO O OOO OO OO OOOOOOOO)하였는데, 매입계획 승인서에 사업구분은 “국민임대 및 10년 임대 주택 공급을 위한 미분양 주택 매입”으로, 매입대상주택은 “민간 미분양 공동주택”으로, 매입예정호수는 “2,774호(전용 60㎡ 이하: 606호, 전용 60㎡ 초과: 2,168호)”로, 매입시기는 “2008년 10월부터 2008년 12월까지”로, 매입예정지역은 “전용면적 60㎡ 이하는 지역제한이 없고, 전용면적 60㎡ 초과는 지방 미분양 주택을 우선 매입”하는 것으로 기재되어 있다.

(5) 2008.11.10. 청구법인은 건물 전용면적이 각각 84.9936㎡인 이 건 아파트를 취득한 후 같은 날 처분청에 취득신고 및 감면신청을 하였고, 이에 처분청은 청구법인의 이 건 아파트 취득이 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 보아 취득세 등을 면제하였다가 2009.12.14. 이 건 취득세 등을 추징하였다.

(6) 한편, 2008년 10월 청구법인이 수립한 미분양 주택 매입 및 임대 업무처리지침을 보면, 건물 전용면적 60㎡를 초과하는 주택은 10년간 임대하되, 이러한 임대 의무기간(10년) 만료 후에는 매각하는 것으로 되어 있다.

(7) 구 지방세법 제289조 제1항에서 청구법인이 취득하는 부동산에 대하여 취득세 등을 면제한다고 하면서, 국가 또는 지방자치단체의 계획에 의하여 제3자에게 공급할 목적으로 취득할 것과 일시적으로 취득할 것을 그 감면요건으로 하고 있는바, 2007.9.20.과 2007.9.27. O OOOOOOO이 보도 또는 청구법인에게 통보한 지방 미분양 아파트 활용방안, 2008.10.24. 청구법인이 OOOOOOO에게 미분양 주택 매입계획서, 2008.10.29. OOOOOOO이 청구법인에게 한 미분양 주택 매입계획 승인 등 청구법인의 이 건 아파트 취득경위를 볼 때 이 건 아파트는 국가계획에 의하여 취득한 부동산에 해당된다 할 것이나, 위 규정에서 부동산이 취득목적이 “제3자에게의 공급”에 있어야 하는 것으로 한정하고 있으므로 제3자에게로의 소유권이전이 주된 취득목적이어야 하고, 임대는 소유권이전을 위한 경과적·잠정적 활용에 불과하여야 할 것임에도 미분양 주택을 매입한 후 10년간 임대하는 것은 그 목적 자체가 임대에 있다고 봄이 타당하다 하겠고, 더구나 10년이란 기간 동안 보유하면서 임대하는 것은 다른 임대사업자와 마찬가지로 임대수익을 얻는 사업을 영위하는 것으로 보아야하므로 이를 일시 취득에 해당된다고 인정할 수는 없어 이 건 아파트는청구법인이 국가계획에 따라 취득한 부동산이라 하더라도 위 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 볼 수는 없다 할 것이다. 한편, 구 지방세법 제120조 제1항 및 제150조의2 제1항에서 취득세는 취득일부터 30일 이내에, 등록세는 등기 또는 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부토록 규정하고 있고, 같은 법 제121조 제1항 및 제151조에서 이러한 신고 납부의무를 이행하지 아니하거나 산출세액에 미달하게 신고하고 납부한 경우에는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 가산하여 징수토록 규정하고 있는바, 신고납세방식의 조세인 취득세와 등록세는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 신고하여야 하는 것이고, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납세의무 등을 위반한 경우 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하며, 법령의 부지 또는 오인은 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다 할 것으로, 청구법인은 이 건 취득세 등의 부과처분이 매입후 5년간 임대하다가 분양할 예정인 부동산 취득이 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당된다는 심판결정(OO OOOOOO, OOOOOOOOOO)에 반하는 처분이므로 가산세를 가산한 것은 부당하다고 주장하나, 이 건 취득세 등의 부과처분은 매입 후 10년간 임대하다가 분양할 예정인 미분양 주택은 취득세 등의 면제대상에 해당되지 아니한다고 보아 면제된 취득세 등을 추징한 것으로 위 심판결정과는 그 사실관계가 다르다 하겠고, 더구나 이 건 아파트 취득은 이러한 심판결정이 있기 전에 이루어졌을 뿐만 아니라 취득 당시 이 건 아파트가 구 지방세법 제289조 제1항의 규정에 의한 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 볼 수 있는 아무런 근거가 없었음에도 청구법인은 이 건 아파트가 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 잘못 판단하여 이 건 아파트에 대하여 지방세 감면신청을 하였고, 이에 처분청 또한 사실관계를 오인하여 착오로 이 건 아파트 취득에 따른 취득세 등을 면제하였다가 뒤늦게 취득세 등의 면제대상이 아니라고 판단하여 면제된 취득세 등을 추징하면서 가산세를 가산한 것으로, 청구법인은 위 지방세법령의 규정에 의하여 이 건 아파트 취득에 따른 취득세 등을 신고·납부하였어야 함에도 이를 이행하지 아니한 이상, 처분청이 사실관계를 오인하여 청구법인의 지방세 감면신청을 받아들인 잘못이 있다 하더라도 이를 이유로 청구법인이 신고·납부의무를 제대로 이행하지 아니한 정당한 사유가 있다고 인정할 수는 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.