실제 거래가격과 관계없이 그 시가표준액 등을 기준으로 과세표준을 산정하여 재산세를 부과고지한 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 소유의 근린생활시설용 건축물인 ○○○ 201호 158.95㎡(전용면적 121.4㎡, 공용면적 37.55㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 재산세를 과세하면서 이 건 건축물의 시가표준액 89,170,950원에 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 산출한 62,419,665원을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 156,040원, 도시계획세 87,380원, 공동시설세 67,120원, 지방교육세 31,200원, 합계 341,740원을 2009.7.15. 청구인에게 부과고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.17. 처분청에 이의신청을 하고, 2009.10.30. 기각결정 통보를 받은 후 2010.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 이 건 건축물에 대하여 2009년도 재산세 등 341,740원을 과세하면서 그 과세기준금액을 89,170,950원으로 하였는데, 이를 토지분 과세기준금액 31,707,000원과 합산하면 120,877,950원이 되는바, 위 건축물은 한산한 도로변에 소재한 주상복합 건축물 2층에 있는 사무소로서 2006.4.4.에 이를 취득하면서 75,700,000원을 지급하였고, 현재는 부동산 경기침체로 인하여 가격이 하락한 상태에 있음에도 실제 취득가액의 160％에 해당하는 금액을 과세기준금액으로 하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 객관적 거래금액이 확인되는 실제 취득가액을 기준으로 하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 건축물의 재산세 시가표준액이 현시가로 객관성이 있는 경매가액 보다 높게 산정되어 많은 재산세가 부과되었으므로 시가표준액을 경매가액으로 조정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 지방세법 제187조 제1항 및 같은 법 시행령 제138조에서 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고, 시가표준액은 거래가격, 신축가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 지방자치단체의 장이 결정하도록 규정하고 있는바, 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 소유의 이 건 건축물에 대해 2009년도 건물신축가격기준액 510,000원/㎡에 구조지수 100(철근콘크리트), 용도지수 125(근린생활시설), 위치지수 100(개별공시지가 1,160,000원/㎡), 잔가율 88(2003년도 신축)을 적용하여 산출한 가액 561,000원을 이 건 건축물의 ㎡당 가액으로 하고 이에 이 건 건축물의 면적 158.95㎡를 곱하여 산정한 시가표준액 89,170,950원에 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 산정한 가액인 62,419,665원을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 산출한 이상, 이 건 건축물의 실제 거래가액이 재산세 시가표준액보다 낮다고 하더라도 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있으므로 위 규정에 따라 산출되어 부과고지된 이 건 재산세 등은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 근린생활시설용 건축물의 실제 거래가격과 관계없이 그 시가표준액 등을 기준으로 과세표준을 산정하여 재산세를 부과고지한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제187조【과세표준】① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제190조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제191조【납기】① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 제111조【과세표준】② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호 외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

(2) 지방세법 시행령 제138조【공정시장가액비율】법 제187조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 제80조【토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.4.4. 근린생활시설용 건축물(부속토지 포함)인 이 건 건축물을 경매로 취득하였는데, 당시 경락 취득가액은 75,700,000원이었고, 시가표준액은 157,863,836원이었다.

(2) 처분청은 이 건 건축물에 대하여 2009년도 재산세를 과세하면서 당시 1㎡당 건물신축기준가액 510,000원에 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 사무실), 위치지수(100, 개별공시지가 1,160,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(88, 2003년도 신축), 이 건 건축물의 면적 158.95㎡ 등을 적용하여 시가표준액 89,170,950원을 산출한 후 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 그 과세표준을 산정하였다.

(3) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 그 과세표준은 재산을 일정하게 평가하여 금전적으로 환산한 가액이 될 수 밖에 없는바,

지방세법 제187조 제1항은 이러한 법리에 따라 재산세의 과세표준을 같은 법 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액에 공정시장가액을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 분명히 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제2항 제2호는 건축물의 경우 시가표준액 결정기준과 방법을 거래가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등의 과세대상별 특성을 감안하여 같은 법 시행령 제80조 제1항에서 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정함으로써 재산의 평가방식에 있어 갖춰야 할 합리적 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있다 할 것으로,

처분청이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 소유의 근린생활시설용 건축물인 이 건 건축물에 대한 재산세를 과세하면서 위 법령의 규정에 따라 시가표준액을 산출한 후 이에 공정시장가액비율을 곱하여 그 과세표준을 산정하였으므로, 이러한 과세표준에 법령에서 정한 세율을 적용하여 산출한 이 건 재산세 등은 적정한 방식으로 산정되었다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 재산세 등을 청구인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.