[요지] 공동주택 건설용지의 분양에 응찰하기 위하여는 반드시 채권을 매입하여야 하고 그 채권매입비용은 전액이 토지 취득을 위한 간접비용으로서 등록세 과세표준에 포함되어야 함
[요지] 공동주택 건설용지의 분양에 응찰하기 위하여는 반드시 채권을 매입하여야 하고 그 채권매입비용은 전액이 토지 취득을 위한 간접비용으로서 등록세 과세표준에 포함되어야 함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2010.1.1. 법률 9924호로 개정되기 전의 것) 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.
1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.·2. (생 략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 주택법 제68조【국민주택채권의 매입】① 다음 각 호의 1에 해당하는 자 중 대통령령이 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다.
1. 국가 또는 지방자치단체로부터 면허·허가·인가를 받거나 등기·등록을 신청하는 자
2. 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관 관리기본법 제2조의 규정에 의한 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자
3. 이 법에 의하여 건설·공급하는 주택을 공급받는 자
4. 주거전용면적 85제곱미터를 초과하는 공동주택을 건설하기 위하여 공공택지를 공급받는 자
② 제1항의 규정에 의하여 국민주택채권을 매입하는 자의 매입금액과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 주택법 시행령 제91조【국민주택채권의 발행방법 등】① 국민주택채권은 다음 각 호로 구분하여 발행한다.
1. 법 제68조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 자가 매입하는 제1종 국민주택채권
2. 법 제68조 제1항 제3호에 해당하는 자가 매입하는 제2종 국민주택채권
3. 법 제68조 제1항 제4호에 해당하는 자가 매입하는 제3종 국민주택채권 제92조【국민주택채권의 이자율 등】① 제1종 국민주택채권의 이자율은 재정경제부장관이 그 채권의 발행 당시의 국채·공채 등의 금리와 국민주택기금의 수지상황 등을 참작하여 건설교통부장관과 협의하여 정한다.
② 제1종 국민주택채권의 원리금은 발행일부터 5년이 되는 날에 상환한다.
③ 제1종 국민주택채권의 이자는 그 발행일부터 상환일 전일까지 제1항의 규정에 의한 이자율에 따라 1년 단위의 복리로 계산한다.
④ 제1종 국민주택채권의 매출일부터 발행일 전일까지의 이자는 매출하는 때에 이를 지급한다.
⑤ 제2종 및 제3종 국민주택채권의 이자율·상환일·상환조건 등은 재정경제부장관이 건설교통부장관과 협의하여 따로 정한다. 이 경우 원리금의 상환일은 그 발행일부터 20년을 초과할 수 없다. 제95조【국민주택채권의 매입】④ 법 제68조의 규정에 의하여 건설교통부장관은 법 제41조 제1항의 규정에 의한 투기과열지구안에서 국민주택이 아닌 주택을 공급받고자 하는 자에 대하여 제2종 국민주택채권을 매입하도록 할 수 있다. 이 경우 제2항 후단의 규정은 제2종 국민주택채권의 매입사실 확인에 관하여 이를 준용하며, 제2종 국민주택채권의 매입기준·매입절차 및 매입의 효력 등에 관하여는 건설교통부령으로 정한다.
⑤ 법 제68조의 규정에 의하여 주거전용면적 85제곱미터를 초과하는 공동주택을 건설하기 위하여 공공택지를 공급하는 자는 공공택지를 공급받고자 하는 자에 대하여 제3종 국민주택채권을 매입하게 하여야 한다. 이 경우 제3종 국민주택채권의 매입사실 확인에 관하여는 제2항 후단의 규정을 준용한다. 제96조【국민주택채권의 중도상환】① 국민주택채권은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 중도에 상환할 수 없다.
1. 당해 면허·허가·인가가 제1종 국민주택채권 매입자에게 책임 없는 사유로 철회되거나 취소된 경우
2. 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결한 자가 그에게 책임 없는 사유로 계약을 취소당한 경우
3. 제2종 국민주택채권을 매입한 후 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위를 말한다) 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우
4. 국민주택채권매입대상자가 아닌 자가 착오로 인하여 매입하였거나 법정매입금액을 초과하여 매입한 경우 5.제3종 국민주택채권을 매입하여 체결한 공공택지의 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우
② 국민주택채권을 중도에 상환받고자 하는 자는 그 사무를 취급하는 국가·지방자치단체·정부투자기관 또는 사업주체가 발행하는 사실증명(제1항 각호의 1에 해당한다는 사실의 증명을 말한다. 이하 같다)을 첨부하여 국민주택채권사무취급기관(국민주택채권사무지정취급기관 또는 제93조 제2항의 규정에 의하여 국민주택채권사무지정취급기관으로부터 국민주택채권의 매출·상환업무를 위탁받은 금융기관을 말한다. 이하 같다)에 신청하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 사실증명을 전자적으로 처리하는 경우에는 사실증명을 첨부하지 아니할 수 있다.
(5) 택지개발촉진법 시행령 제13조의2【택지의 공급방법 등】② 택지의 공급은 시행자가 미리정한 가격으로 추첨의 방법에 의하여 분양 또는 임대한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 택지는 경쟁입찰의 방법에 의하여 공급한다.
1. 판매시설용지등 영리를 목적으로 사용될 택지 2.주택법제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 공동주택의 건설용지외의 택지(시행자가 토지가격의 안정과 공공목적을 위하여 필요하다고 인정하는 경우를 제외한다)
⑧ 시행자는 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 공동주택의 건설용지(임대주택 건설용지를 제외하며, 이하 이 항에서 “공동주택의 건설용지”라 한다)를 공급하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 주택법 제68조의 규정에 의한 국민주택채권을 가장 많이 매입하고자 하는 자를 당해 택지의 공급대상자로 결정한다. 다만, 제5항의 규정에 의한 수의계약의 방법으로 공급하는 공동주택의 건설용지에 대한 국민주택채권 매입금액에 관한 기준은 건설교통부령으로 정한다.
⑨ 건설교통부장관은 주택법 제41조의 규정에 의하여 지정된 투기과열지구에서 주택시장의 안정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제8항의 규정에 의한 국민주택채권매입금액의 상한의 설정 등 별도의 기준을 정하여 공급하게 할 수 있다.
(1) 2005.5.30. 구 OOOOOO(O OOOOOOOO)O OOO OOOOOO 공동주택건설용지 공급공고를 하면서, 공급대상자는 필지별로 지정신청 접수받아 채권·분양가 병행입찰(중형임대주택용지는 전산추첨)의 방법으로 결정하며, 경합이 없는 토지는 단독신청자로 결정한다고 하였다.
(2) 2005.6.23. 청구법인은 OOO OOOOOO 공동주택건설용지를 공급받기 위하여 제3종 국민주택채권을 매입(매입금액 77,143,990,000원)하였다.
(3) 2005.6.24. 청구법인과 구 OOOOOOO OOO OOOOOOOOOOOO OOO OOOOOO(OOOOOOO) 대지 50,734㎡에 대한 용지매매계약(매매대금 117,702,880,000원)을 체결하였는데, 이러한 매매계약서에 지정용도는 85㎡ 초과 분양공동주택건설용지로, 사용가능시기는 2006.12.31.로 기재되어 있다. 이후, 2006.11.13. 청구법인과 구 OOOOOO는 토지 매매계약을 변경하여 매매대금을 116,870,000,000원으로 면적은 50,375㎡로 변경하였고, 사용가능시기도 2006.11.15.로 변경하였다.
(4) 2005.9.15. 청구법인은 2005.6.23. 매입한 제3종 국민주택채권을 전부 매도(매도금액 53,537,929,060원)함으로써 23,606,060,940원의 매각차손이 발생하였다.
(5) 2006.11.15. 청구법인은 OOO OOOOOOOOOOOO 내의 이 건 토지를 취득하였다.
(6) 2009.7.30. 구 OOOOOO는 2009.4.30.을 정산일로 하여 토지지번을 952로 확정하고, 면적은 50,353.8㎡로, 공급금액은 116,820,816,000원으로 변경하여 청구법인에게 통지하였다. (7)청구법인은,청구법인이 매입한 국민주택채권 매입관련 비용은 이 건 토지의 가격이라거나 그에 준하는 취득절차비용이 아니라 취득의 대상이 아닌 다른 물건이나 권리에 관한 취득금액이라 할 것이므로 이 건 토지의 취득가액에 포함된다고 볼 수 없고, 따라서 이 건 채권처분손실금도 이 건 토지의 취득행위와는 별개로 청구인이 채권을 만기까지 보유하여 전액 환급받지 아니하고중도에 처분함에 따라 발생된 금액이므로 이 건 토지에 대한 취득가액에포함된다고 볼 수 없으므로 채권처분손실금은 등록세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.
(8) 살피건대, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것인바,주택법제68조 제1항 제4호와주택법 시행령제91조 제1항 제3호의 규정에 따르면 주거전용면적 85㎡를 초과하는 공동주택을 건설하기 위하여 공공택지를 공급받는 자는 제3종 국민주택채권을 매입하도록 되어 있고, 공동주택 건설용지의 분양에 응찰하기 위하여는 반드시 채권을 매입하여야 하고 그 채권매입금액을 가장 많이 제시한 자를 당첨자로 결정하도록 되어 있으므로, 이 건 채권매입비용은 전액이 이 건 토지 취득을 위한 간접비용으로서 등록세 과세표준에 포함되어야 할 것이다. 다만, 청구법인이 채권매각차손만을 등록세 과세표준에 포함하여 당초 신고한 이 건에 있어, 처분청이 청구법인의 당초 등록세 신고사항에 대해 나머지 채권매입비용을 추후 증액하여 경정하는 것은 별론으로 하더라도, 채권매각차손만이 쟁점이 된 이 건 심판청구와 관련하여서는 불이익변경금지의 원칙에 따라 청구법인의 당초 신고사항을 유지하는 것이 타당하다 하겠다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로지방세법제77조 제5항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.