조세심판원 심판청구 취득세

계약상 잔금지급일부터 30일 경과하여 부동산거래계약해제신고를 한 경우 취득세 납세의무가 소급하여 소멸되는 것인지 여부(기각)

사건번호 조심 2010지0051 선고일 2010-12-17 조세심판원
상세내용

[요지] 계약일을 잔금지급일로 하는 부동산 매매계약을 체결하였으나 그 후 계약상 잔금지급일부터 30일 경과하여 부동산거래계약해제신고를 한 경우 취득세 납세의무가 소급하여 소멸되는 것은 아님

전 문

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

  • 가. 청구인들 중 OOO(이하 “청구인1”이라 한다)은 2009.7.7. OOOO(O) OOO OOO OOO OOO OOO OOOOO O OOOOO OOOOOOO OOOO 외 9개호(건축물 90.3.92㎡, 부속토지 108.081㎡를 포함하여 이하 “쟁점1 부동산”이라 한다)에 대하여 같은 날 매매대금(1,794,500,000원)을 전부 지급하는 조건의 매매계약을 체결한 후 2009.8.4. 그 취득가액을 과세표준으로 하고 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 82,547,000원을 신고한 다음 같은 날 등록세 등을 납부하였다.
  • 나. 청구인들 중 OOO(이하 “청구인2”이라 한다)는 2009.7.7. OOOO(O) OOO OOO OOO OOO OOO OOOOO O OOOOO OOOOOOO OOOO(건축물 529.77㎡, 부속토지 105.542㎡를 포함하여 이하 “쟁점2 부동산”이라 한다)에 대하여 같은 날 매매대금(700,000,000원)을 전부 지급하는 조건의 매매계약을 체결한 후 2009.8.4. 그 시가표준액(856,624,106원)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 39,404,690원을 신고한 다음 같은 날 등록세 등을 납부하였다.
  • 다. 청구인들 중 OOO(이하 “청구인3”이라 하고, 청구인1·2를 포함하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2009.7.7. OOOO(O) 소유의 OOO OOO OOO OOO OOOOO O OOOOO OOOOOOO OOOO(건축물 348.7㎡, 부속토지 69.468㎡를 포함하여 이하 “쟁점3 부동산”이라 하고, 쟁점1·2 부동산을 포함하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 대하여 같은 날 매매대금(1,974,000,000원)을 전부 지급하는 조건의 매매계약을 체결한 후 2009.8.4. 그 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 90,804,000원을 신고한 다음 같은 날 등록세 등을 납부하였다.
  • 라. 그 후 처분청은 청구인들이 당초 신고한 취득세 등을 납부기한 내에 납부하지 아니하자 2009.9.10. 각각의 부동산 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 과세하면서 청구인1에게는 취득세 36,266,800원, 농어촌특별세 3,626,640원, 합계 39,893,440원(가산세 포함)을, 청구인2에게는 취득세 17,312,370원, 농어촌특별세 1,731,220원, 합계 19,043,590원(가산세 포함)을, 청구인3에게는 취득세 39,894,500원, 농어촌특별세 3,989,450원, 합계 43,883,990원(가산세 포함)을 각각 부과고지 하였다.
  • 마. 청구인들은 이에 불복하여 2009.11.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

  • 가. 청구인들 주장 2007년 1월 초순경 사채업을 영위하는 OOO을 통해 OOOO(O)(OOO OOO OOO)에 1,500,000,000원을 대여키로 하였고, 이에 OOOO OOOO(O)에 위 자금을 차용하면서 그 담보조로 이 건 부동산에 대해 2007.1.11. 채권최고액 1,500,000,000원, 채무자 OOO, 근저당권자 청구인3(OOO)으로 된 저당권을 설정받았으나 OOOO(O)가 원금 및 이자를 지급하지 못하게 되자 추가로 소유권이전등기 가등기를 요구하여 2008.9.3. 가등기권자를 OOO으로 하는 소유권이전청구권가등기(원인: 매매예약)를 경료하였으며, 한편, 청구인들 중 청구인3이 대표하여 OOOO(O)로부터 근저당권을 설정받았으나 약정한 이자를 전혀 받지를 못하여 OOO에게 법적조치를 취하겠다고 하자 OOO은 담보조로 설정한 가등기를 청구인들에게 양도하겠다고 제의함에 따라 청구인들은 대여금을 회수하는 방편으로 2009.5.25. 청구인1은 쟁점1 부동산에 대한, 청구인2는 쟁점2 부동산에 대한, 청구인3은 쟁점3 부동산에 대한 각각의 소유권이전청구권가등기를 양도받기로 하는 내용의 약정을 체결하면서 “매매예약에의한 소유권이전등기청구권 일부 양도증서”를 작성한 후 2009.7.15. 청구인들 명의로 가등기를 경료하였고, 그 후 본등기절차를 이행하기 위해 2009.7.7. 매매대금을 일시불로 지급하는 내용의 매매계약서를 작성하고 부동산실거래신고 및 취득신고를 한 다음 가등기에 기한 소유권이전등기를 신청하였으나, OOOO(O)가 청구인들에게 가등기에 기한 본등기를 하는 것은 원인무효이므로 본등기를 하는 경우 사기죄로 고소하겠다고 하면서 본등기신청을 취하하라고 요구하던 중에 2009.8.1. OOO이 교통사고로 사망함으로써 본등기를 하는 것이 어렵게 되자 2009.8.5. 가등기에 기한 본등기신청을 취하하였는바, OOO 판례에서 지방세법 제105조 제2항 소정의 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로, 채권 담보를 목적으로 부동산에 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료하고 본등기에 필요한 서류를 미리 교부받은 후 그 채권의 변제기가 경과하였다 하더라도 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조에서 정한 청산절차를 모두 거치기까지는 사실상의 취득이 있다고 할 수 없다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO)고 판시하고 있고, 유상승계취득의 경우 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건 또는 소유권 이전의 형식도 갖추지 아니한 이상 잔금지급일이 도래하였다고 하여도 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없으며(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OO), 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로, 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로, 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 할 수 없으며, 따라서 소유권이전등기를 경료한 때에 당해 부동산을 취득하는 것으로 보아야 한다(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO)고 판시하고 있음을 볼 때, 청구인들이 OOO에 대한 대여금채권을 담보할 목적으로 이 건 부동산에 대하여 가등기를 경료함과 아울러 위 대여금을 변제하지 않아 본등기에 필요한 서류를 교부받아 있다가 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 및 제4조에서 정한 청산절차를 거치지 아니한 채 바로 취득신고를 한 것이고, 가등기를 승계하여 본등기를 하는 단계에서도 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건 또는 소유권 이전의 형식도 갖추지 아니한 것이 명백한 이상, 청구인들이 이 건 부동산을 사실상 취득하였다고 볼 수는 없다 하겠으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
  • 나. 처분청 의견 지방세법 제105조 제2항은 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조 제1항에서 유상승계취득의 경우에는 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산의 경우에는 등기·등록을 하지 아니하고 30일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공증증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOOOOOOOOOO OO), 청구인들은 2009.7.7. OOOO(O)와 계약일에 잔금을 지급하는 내용의 이 건 부동산 매매계약서를 작성한 후 2009.8.4. 처분청에 부동산거래계약신고와 취득신고를 한 사실이 확인되고 있는 반면, 청구인들은 처분청에 그 취득일부터 30일이 지난 2009.10.27.과2009.10.28.에 부동산거래계약해제확인서를 제출하였을 뿐 잔금의 지급여부를 확인할 수 있는 OOOO(O)의 법인장부를 제출하지 못하고 있는 이상, 일단 조세채권이 적법하게 발생한 이후에는 쌍방합의에의하여 계약을 해제하더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에는 영향을줄 수는 없다 하겠으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

  • 가. 쟁 점 계약일을 잔금지급일로 하는 부동산 매매계약을 체결하였으나 그 후 계약상 잔금지급일부터 30일 경과하여 부동산거래계약해제신고를 한 경우 당해 부동산에 대한 청구인들의 취득세 납세의무가 소급하여 소멸되는 것으로 볼 수 있는지 여부
  • 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것) 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때 제104조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

8. 취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제105조【납세의무자 등】② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법·광업법·수산업법·선박법·산림법·건설기계관리법·자동차관리법 또는 항공법등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것) 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

③ 제1항·제2항 및 제5항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 다만, 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대하여는 그러하지 아니하다.

  • 다. 사실관계 및 판단

(1) 2009.7.7. 청구인들은 OOOO(O)와 계약체결일에 매매대금 전부를 지급하는 것 등을 내용으로 하는 매매계약을 체결하였고, 그 후 2009.7.15. OOO 명의의 이 건 부동산에 대한 소유권이전등기청구권에 기하여 청구인들 명의로 이전등기신청을 하였다.

(2) 2009.8.4. 청구인들은 처분청에 이 건 부동산에 대한 거래계약신고 및 취득신고를 하였다가 2009.10.27.과 2009.10.28. 이 건 부동산에 대한 거래계약해제신고를 하였다. (3)2007.1.11. 작성된 청구인3의 확인서에는 “쟁점3 부동산 외(설정금액1,500,000,000원, 근저당권자 청구인3)에 대한 대출금 1,500,000,000원 중 500,000,000원은 청구인3의 자금이며, 500,000,000원은 청구인2(OOO)의 자금임을 확인합니다”라고 기재되어 있다.

(4) 2008.9.3. 작성된 이 건 부동산에 대한 매매예약증서에 매도인은 OOOO(O)로, 매수인은 OOO으로 기재되어 있고, 2009.5.25. 작성된 이 건 부동산 매매예약에 의한 소유권이전청구권 일부 양도증서에 양도인은 OOO으로, 양수인은 청구인들로 기재되어 있다.

(5) 2009.10.26. 작성된 OOOO(O) 임일권의 확인서에는 “OOOO(O)가 소유한 이 건 부동산에 설정된 소유권이전매매가등기권자인 OOOO OOO으로부터 양수도받은 청구인들로부터 자금정산(입금)이 없었음을 확인합니다”라고 기재되어 있고, 2009.10.27. 작성된 OOOO(O) OOO의 확인서에는 “당사 OOOO(O)는 IMF 여파로 인하여 1998년 부도된 업체로, 이후 세무당국 등에서의 사업자 폐쇄 등 조치가 있었으며, 이에 사실 영업전무하여 장부 등 비치하고 있지 않음을 확인합니다”라고 기재되어 있다.

(6) 살피건대, 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서, 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로, 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 할 수 없고, 따라서 소유권이전등기를 경료한 때에 당해 부동산을 취득하는 것으로 보아야 할 것이나, 청구인들은 직접 OOOO(O)에게 자금을 대여한 것이 아니라 OOO을 통하여 OOOO(O)에게 자금을 대여하였으므로 청구인들과 OOO 사이에 채권·채무관계가 존재한다고 인정할 수 있을 뿐 청구인들과 OOOO(O) 사이에 채권·채무관계가 존재한다고 볼 수는 없다 하겠고, 설령 이를 인정한다 하더라도 OOO에서 채무와 관련하여 채무자 소유의 부동산이 채권자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 그것이 종전채무의 변제에 갈음하여(즉 대물변제조로) 이전된 것인가, 아니면 종전채무의 담보를 위하여(즉 추후 정산절차를 유보하고) 이전된 것인가의 문제는 그 소유권이전 당시의 당사자 의사해석에 관한 문제인 것이고, 이 점에 관하여 명확한 증명이 없는 경우에는 소유권이전 당시의 채무액(당해 부동산이 부담하는 제3자에 대한 채무를 포함하여)과 그 당시의 부동산의 가액, 당해 채무를 지게 된 경위와 그 후의 과정(가등기의 경료관계), 소유권이전 당시의 상황, 그 이후에 있어서의 당해 부동산의 지배 및 처분관계 등 제반사정을 종합하여 그것이 담보목적인지 여부를 가려야 할 것이라고 판시하고 있는바(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO), 이 건의 경우 청구인들 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우는 아니어서 소유권 이전 당시의 상황을 참작하여 이 건 부동산의 취득이 대물변제조인지 담보목적인지 명확하진 않지만, 청구인들 중 OOOO OOO OOO 사이에 발행한 차용금증서를 원인으로 청구인들 앞으로 소유권이전등기청구권이 이전된 경위, 청구인 OOO 앞으로 근저당권이 설정되어 있는 점 및 별도의 대물변제 목적이라 할 만한 자료 등을 확인하기 어려운 점 등을 종합할 때, 이 건 부동산 계약 체결이 대물변제를 목적으로 한 계약체결이라고 보기도 어렵다. 한편, 지방세법 제29조 제1항에서는 취득세 납세의무는 과세물건을 취득하는 때에 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조 제2항에서는 취득세의 과세객체가 되는 부동산 취득에 관하여 민법 기타 관계 법령에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 여기에서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이고, 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하며, 일단 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 재산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수는 없다 할 것으로, 청구인들은 계약체결일인 2009.7.7. OOOO(O)에게 매매대금 전부를 지급하는 내용의 이 건 부동산 매매계약을 체결한 후 2009.8.4. 부동산거래계약신고 및 취득신고를 한 반면, 이 건 부동산 취득에 따른 대금을 실제 지급하지 아니하였음을 입증할만한 자료를 제출하지 못하고 있으므로 청구인들은 계약상 잔금지급일에 매매대금을 완납하여 이 건 부동산을 사실상 취득하였다 하겠고, 그렇다면 그 후 청구인들이 계약상 잔금지급일부터 30일이 경과한 2009.10.27.과 2009.10.28.에 이 건 부동산 매매계약을 해제하였다는 부동산거래계약해제등확인서를 제출하고 있다 하더라도 사실상의 잔금지급이 이루어지거나 법인과의 매매계약에 있어서는 지방세법 시행령 제73조 제1항 제2호 단서 규정을 적용할 수는 없는 것이어서 이 건 부동산에 대한 청구인들의 취득세 등의 납세의무가 소급하여 소멸되었다고 인정할 수는 없다. 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구인들에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

원본 출처 (국세법령정보시스템)