주거용 건축물이 그 외형은 그대로 있으나, 세대원이 퇴거·이주하고, 단전·단수 등이 이루어진 경우, 주택이 아닌 토지로 하여 재산세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.처분청은 청구인들이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는OOO 토지 277.13㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)가 OOO(이하 “이 건 사업구역”이라 한다)내의 토지로서 주택건설사업에 공여되는 토지로 보아 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분한 다음, 지방세법 제188조 제1항 제1호, 제195조의2 및 지방세법 시행령 제142조 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 아래와 같이 하여 2009.9.10. 청구인들에게 부과고지하였다. OOO 나.청구인들은 이에 불복하여 2009.12.11.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1)청구인들은 2009.6.1. 재산세 과세기준일 현재OOO(이하 “조합”이라 한다)의 조합원이고, 조합은 2006.7.24. 설립되어 2008.3.24. 관리처분인가를 받고, 2008.3.31.부터 이주가 시작되었으나 2009.12.11. 현재까지 이주가 완료되지 않은 상태이며, 이주가 100% 완료되지 않아 건축물 철거가 전혀 이루어지지 않았음에도 처분청은 이주한 주택에 대하여 재산세 과세대상을 토지로 보아 전년도 대비 2.8배 내지 4.8배의 재산세를 부과하였다. (2)처분청이 단전·단수하고 이주한 주택을 사실상 멸실한 것으로 보아 그 과세대상을 토지로 간주하는 것은 지방세법 제180조 제3호를 자의적으로 해석하는 것으로 부당하다. (3)전기·수도 등의 시설물은 각 가정으로 공급되는 지선만 정지상태에 있고, 만약 사업이 지지부진하여 다시 입주하여야 한다면 언제든지 전기·수도 공급이 가능하다는 것을 한국전력 등 담당자가 확인하였고, 지상의 전기시설물과 지하 수도관은 철거되지 않고 있어 회복불능의 상태가 아니다 (4)OOO는 최근 열린 임시회 본회의에서 재개발·재건축 등 정비사업으로 기존 주택이 철거된 경우 건물이 아닌 토지를 기준으로 재산세를 부과하는 지방세법 시행령이 형평에 어긋난다며 이를 개정하는 내용의 지방세법 시행령 개정안을 채택하고 이를 OOO에게 건의를 하였고, 이처럼 철거가 완료된 주택에 대하여도 토지분 재산세 부과는 부당하다고 개정을 추진하고 있는 시점에 철거되지 않은 주택을 자의적으로 주택으로 간주하여 과세하는 것은 명확한 근거·형평성·일관성 등이 결여된 처분으로 부당하다. (5)2008년 4월부터 이주를 개시하였으나, 2008년도는 재산세 과세대상을 주택으로 하여 재산세를 과세하고, 2009년도는 재산세 과세대상을 토지로 하여 과세하는 것은 도저히 이해할 수 없는 처분으로 이 건 재산세 등의 부과처분을 경정하여야한다.
• 나. 처분청 의견 (1)처분청은 2009.5.25.～6.12. 조합 및 현장을 확인한 결과, 이 건 토지상의 주택에는 주택재건축사업을 위하여 세대원들이 퇴거·이주한 사실을 확인하고, 위 주택에 설치되었던 전기와 수도가 단전, 단수된 사실을 확인하였으며, “주택재건축 및 재개발사업 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거이주하여 단전단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 주택의 외형은 그대로 있다 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하였고, 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다”는 행정안전부 유권해석OOO에 의거하여 이 건 토지상의 주택을 사실상 멸실된 상태로 보아 재산세 과세대상으로 토지로 하여 과세한 것은 적법하다. (2)또한, 이 건 토지에 지방세법 시행령 제142조 제1호 라목을 적용함에 있어, 이 건 사업구역은 2009.6.1. 과세기준일 현재 주택건설 착공신고를 하지 않아 위 라목의 ‘주택을 건축중’인 경우에 해당되지 않으므로, 같은 법 시행령 제142조 제1호 나목 ‘토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전연도 과세표준이 없는 경우’ 및 다목 ‘해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액’에 의거하여 이 건 토지분 재산세를 부과하였다. (3)처분청은 이 건 재산세 등을 부과함에 있어 재산세 관련 규정인 지방세법 제182조, 제187조, 제188조, 제189조, 제195조의2, 제236조, 제237조, 제260조의3 규정 등을 정당하게 적용하였으므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 재산세 과세기준일 현재주택재건축사업구역내의 주거용 건축물이 그 외형은 그대로 있으나, 세대원이 퇴거·이주하고, 단전·단수 등이 이루어진 경우, 그 주거용 건축물이 멸실된 것으로 보아 재산세 과세대상을 주택이 아닌 토지로 하여 재산세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제180조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. 토지: 지적법에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

2. 건축물: 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물

3. 주택: 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다. 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지 가.공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지

• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
• 다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
• 라. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료돤 곳으로서 대통령령이 정하는 토지 마.가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 제195조의2(세부담의 상한) 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제111조 제2항 제1호에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

3. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

(2) 지방세법 시행령 제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조 제1항 제3호마목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다.

8. 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 제142조 (세부담 상한) 법 제195조의2 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다. <개정 2009.5.21>

1. 토지에 대한 재산세액 상당액

• 가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액
• 나. 토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 토지의 분할·합병으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 재산세액

1. 분할·합병으로 인하여 분할·합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우: 직전 연도에 분할·합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액 2)분할·합병으로 인하여 분할·합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우: 분할·합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할·합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액

• 다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액
• 라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 다음 산식에 따라 산출한 재산세 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 재산세 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 재산세 상당액) 150 n 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액 × (------) 100 n = (과세 연도-멸실 전 주택에 실제 과세한 연도-1) (3)주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 처분청은2006.7.24. OOO를 하였다. (나) 처분청은2007.5.25. 아래와 같이 정금마을주택재건축정비사업 시행인가 고시OOO를 하였다.

1. 근거: 도시 및 주거환경정비법 제28조, 같은 법 시행규칙 제9조 제3항

2. 시행구역 및 면적: OOO 일대 319필지 48,251㎡

3. 시행자: OOO (다)처분청은 2008.3.24. OOO를 하였다. (라)OOO은 2009.3.6. 조합원 중 90% 이상이 이주하였으므로 2009년도 건물분 재산세의 감면요청OOO을 하였다. (마)처분청은 2009.4.15. 위 감면요청에 대하여 주택이 사실상 멸실된 상태(전기단전, 수도철거 등으로 주거생활을 영위할 수 있는 상태로 복원할 수 없는 때)면 재산세가 토지분으로 과세됨을 회신하였다. (바)처분청은 2010.7.1. 「건축물 철거·멸실신고서 수리 통지OOO를 하였다. (사) 이 건 토지상 건축물의 단전·단수 현황은 아래와 같다. OOO 1)단전일자 확인: OOO 2)단수일자 확인: OOO

(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 제180조 제3호의 규정에 의한 재산세 과세대상 “주택”이라 함은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택으로서 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다 할 것이다. (나) 주택재건축정비사업구역내에 소재하는 주택의 경우 주택으로서의 완전한 외형을 갖추고 있을 뿐만 아니라 세대의 세대원이 실제 독립된 주거생활을 영위하고 있는 등 사실상 주거기능을 완전히 상실하지 않은 주택의 경우에는 이를 재산세 과세대상인 주택으로 보아야 할 것이지만, 주택재건축정비사업 등을 위해 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 주택의 경우에는, 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수는 없다 할 것이다. (다) 청구인들의 쟁점주택들의 경우 퇴거하여 공가 상태에 있는 사실이 처분청이 제출한 현황사진에 의하여 확인되고 있고, 전기와 수도도 단전·단수되어 주택으로서의 효능이 상실된 사실이 확인되고 있으므로 이 건 토지상에는 지방세법 제180조 제3호의 규정에 의한 재산세 과세대상 주택이 존재하고 있는 것으로 보기는 어렵다고 판단된다OOO. (라)따라서, 처분청이 청구인들의 소유 토지상에 주거용 건축물이 없는 것으로 보아 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.