매매계약서의 원본을 처분청 조사 당시부터 심리일 현재까지 제시하지 못하고 있고, 매매계약서 사본에 중개인 기재사항이 누락되어 진정성을 인정하기 어려울 뿐 아니라, 일반적 부동산거래의 금융거래 관행과 차이가 있어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정하기 어려움
매매계약서의 원본을 처분청 조사 당시부터 심리일 현재까지 제시하지 못하고 있고, 매매계약서 사본에 중개인 기재사항이 누락되어 진정성을 인정하기 어려울 뿐 아니라, 일반적 부동산거래의 금융거래 관행과 차이가 있어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정하기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑪ 법 제97조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다.
(1) 청구인의 쟁점부동산 공유지분의 취득 및 양도경위, 양도소득 과세표준 신고내용과 처분청의 과세처분 내역은 다음과 같다. (가) 청구인의 처 김OOO OO OOO은 1999.7.7. 쟁점부동산을 경매로 3억 3,550만원에 공동 취득(각각 1/2지분)하였다가 2001.6.28. 김OO의 지분을 청구인에게 양도하고, 2004.6.3. 청구인은 쟁점부동산 공유지분을 다시 윤OO에게 양도하였다.(OOOO OOOOO O OO OOOOO OOO) (나) 청구인은 쟁점부동산 공유지분의 양도에 대해 양도가액 3억 5,000만원, 취득가액 3억 4,500만원, 필요경비 4,060,000원, 양도차익 940,000원, 양도소득기본공제 940,000원, 과세표준 0원으로 하여 2004.8.31. 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다. (다) 처분청은 쟁점부동산 공유지분의 후 소유자인 윤OO이 신고한 취득가액(쟁점부동산 전체 12억 5,000만원)과 청구인이 신고한 양도가액이 상이한 사실을 확인하고, 실지조사를 거쳐 양도가액 6억 2,500만원, 취득가액 3억 4,500만원, 필요경비4,060,000원, 양도소득기본공제 2,500,000원, 과세표준2억 7,344만원으로 하여 2010.9.13. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 145,317,980원을 경정·고지하였다.
(2) 쟁점부동산의 등기부등본 기재사항을 보면, 1999.7.7. 임의경매로 인한 낙찰에 의해 공유자 지분 1/2이 김OOOO, OOO OOOO OOO에게 소유권 이전되었고, 2000.2.25. 김OO 지분 전부에 대해 이전청구권 가등기가 경료(OOO OOO OOO, OOOO OOOO)OOOO, OOOOOOOOOO OOO OO OOO OOO OO(OOOOOOOOOO)OO OOOOO OO(OOOOOOOOOO OO OO)되었고, 2004.6.3. 쟁점부동산의 공유자 지분 전부가 매매를 원인(2004.5.27.)으로 윤OO에게 이전된 것으로 나타나며, 1999.7.7.에는 근저당권이 설정되었다가 2001.9.4에 동 설정이 해지된 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 양도소득 과세표준 예정신고시 제출한 쟁점부동산 매매계약서 내용은 다음과 같다. (가) 2004.5.27. 작성된 양도 관련 매매계약서 내용을 보면, 매매당사자는 매도자인 청구인과 매수자인 윤OO이고, 매매대금은 7억원(계약시 계약금 1억원, 2004.6.3. 잔금 6억원)이며, 특약사항으로 본 계약은 현 상태에서 매매계약이며 매도인은 6월말까지 그 임대료를 수령하고, 매도인은 근저당 설정 및 압류는 해제해 주기로 하며, 중개인은 OOO 공인중개사사무소 대표 심OO로 기재되어 있고, 동 계약과 관련하여 2004.5.28. 윤OO이 작성한 부동산 거래사실 확인서에는 매수자 윤OO이 쟁점부동산을 매매대금 7억원에 취득하였다고 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있다. (나) 2000.6.17. 중개인 없이 매도자 김OO과 청구인간에 작성한 쟁점부동산 공유지분별 취득 관련 매매계약서 내용을 보면, 매매대금은 3억 4,500만원(계약시 계약금 3천만원, 2001.6.25. 잔금 3억 1,500만원)이고, 특약사항으로 매매대금 중 융자금 1억원(전체의 1/2), 임대보증금 5천만원(전체의 1/2)은 잔금에서 차감하며, 임대차 월세와 융자이자는 잔금일 기준으로 정산한다고 기재되어 있고, 동 계약과 관련하여 2004.7.15. 김OO이 작성한 부동산 거래사실 확인서 내용에는 위 취득 관련 매매계약서 내용과 같이 쟁점부동산 공유지분을 매매대금 3억 4,500만원에 양도하였다고 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있다.
(4) 청구인은 당초 양도소득 과세표준 예정신고 시 제출한 매매계약서와 다른 취득 관련 매매계약서 사본을 제출하고 있는바, 동 계약서 사본의 내용을 보면, 작성일자는 2001.5.14.로 되어 있고, 매매대금은 5억 5,000만원(계약시 계약금 3천만원, 2001.12.30. 중도금 1억 5,000만원, 2002.10.30. 잔금 3억 7,000만원)이며, 특약사항으로 본 계약은 매도자의 채무사정으로 인하여 소유권이전을 쌍방합의에 의해 중도금 잔금전에 소유권 이전하기로 하고, 매수인은 2001년 12월 말까지 1억 5,000만원을 지불하기로 하며, 매수인은 2002년 10월 말까지 매매대금 잔금을 완불키로 하고, 보증금의 1/2 해당액인 5천만원과 융자금의 1/2 해당액인 1억원은 잔금에서 공제한다고 기재되어 있으며, 청구인이 제출한 매매계약서 사본 2부 중 1부는 중개인 기재사항이 나타나지 않도록 복사되었고, 다른 사본 1부는 “OOOOOOOOOOO OO OOO”가 현출되어 복사되어 있다.
(5) 쟁점부동산 공유지분을 청구인에게 양도한 김OO(OOO OOOO OO)이 2010.7.2. 작성한 부동산 거래사실 확인서 내용을 보면, 2004.7.15. 작성한 확인서 내용과 달리 본인이 상기 부동산을 김OO과 공동매입하여 2001.5.14. 청구인에게 5억 5,000만원에 매도하고 당일 3,000만원을 계약금으로 수령하고 2001.12.30.까지 중도금 1억 5,000만원 수령하기로 하였으나, 매수인의 사정으로 9,000만원을 수령하였고, 2002년 5월경 약 1억 1,500만원을 수령하였으며, 나머지 잔액을 2002년 8월·9월·10월경 몇회에 나누어 수령하였고, 잔금시에 보증금 5,000만원, 융자금 1억원을 공제한 후 수령하였다고 확인하고 있다.
(6) 청구인과 김OO으로부터 쟁점부동산을 양수한 윤OO이 양도소득 과세표준 예정신고시 제출한 쟁점부동산 취득 관련 매매계약서(2004.5.27. 작성, 중개인 OOO 공인중개사사무소 대표 심OO) 내용을 보면, 매매대금은 12억 5,000만원(계약시 계약금 1억원, 2004.5.28. 중도금 5억원, 2004.6.3. 잔금 6억 5,000만원)이고, 특약사항으로 본 계약은 현 상태에서 매매계약이며 매도인은 6월말까지 임대료를 수령하고 매수인은 7월부터 임대료를 시작하며, 매도인 1인은 명일(2004.5.28.)에 명의이전하고 일인은 잔금시 명의이전서류를 주기로 한다고 되어 있고, 부기란에 잔금 6억 5,000만원 중 보증금 1억원을 공제한 5억 5,000만원을 지급한다고 되어 있다.
(7) 처분청 담당공무원이 2010년 7월 작성한 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 쟁점부동산 취득가액에 대한 청구주장에 대한 검토에서 김OO으로부터 쟁점부동산 지분을 5억 5,000만원에 취득하였다는 주장의 증빙으로 제시한 부동산매매계약서는 사본이어서 원본을 보여 줄 것을 요구하였으나 응하지 아니하는 바, 이는 이 건 주장을 목적으로 계약서를 임의 작성한 후 사본을 제출한 것으로 밖에 보여지지 아니한다 할 것이어서 5억 5,000만원을 취득가액으로 믿기는 어렵고, 청구인이 당초 양도소득 과세표준 예정신고를 할 당시에는 김OO의 거래사실 확인서를 첨부하였는데 여기에는 거래금액이 3억 4,500만원으로 되어 있으며, 달리 5억 5,000만원을 실제거래금액으로 인정할 만한 객관적인 근거는 없으므로 인근 거래시세에 비추어 5억 5,000만원을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 검토하였다.
(8) 청구인의 쟁점부동산 공유지분 취득대금 지급과 관련하여 증빙으로 제출한 통장거래내역과 김OO의 2010.7.3.자 사실확인서상 대금수령내역을 비교하면 아래 <표1>과 같은바, 계약금, 보증금 및 대출금 승계금액을 제외하고는 쟁점부동산 공유지분에 대한 소유권 이전(2001.6.28) 이후에 대부분의 대금이 지급·수령된 것으로 나타나고, 출금도 청구인이 아닌 청구인의 처 김OO의 금융계좌에서 대부분 인출된 것으로 나타난다.
(9) 김OOO OOOO O OOO의 2000년 이후 사업이력을 보면 주로 부동산 임대업이나 부동산 개발업, 공인중개사업등 부동산 관련 업종에 종사한 것으로 국세청의 국세통합전산망 조회자료에 의해 확인된다.
(10) 청구인이 쟁점부동산의 잔금에 대한 담보로 김OO에게 가등기설정을 해주었다는 OOO OOO OOO OOO OOOOOOO 대지 453.5㎡의 등기부등본을 보면, 2002.6.7. 매매예약을 등기원인으로 한 소유권이전 청구권 가등기설정 후 2002.10.11. 가등기 말소된 사실은 확인되나 제출된 가등기 설정의 근거서류가 없어 매매예약의 사유 등은 구체적으로 확인되지 아니한다.
(11) 위 사실관계 등을 종합하여 먼저 쟁점부동산 공유지분의 실지 취득가액이 5억 5,000만원이라는 청구주장(주위적 청구)에 대해 살펴보면, 청구인이 매매가액 5억 5,000만원으로 기재된 매매계약서의 원본을 처분청 조사 당시부터 심리일 현재까지 제시하지 못하고 있고, 제출된 매매계약서 사본 2부도 하나는 중개인 기재사항이 포함되어 복사된 반면, 다른 사본 1부는 중개인 기재사항이 누락되어 복사되어 있어 계약서의 진정성을 인정하기 어려운 점, 청구인이 매매대금 증빙이라 주장하며 제시하는 금융거래내역을 보면 대부분의 금융거래일자가 청구인의 쟁점부동산 공유지분 소유권이전등기일(2001.6.28)보다 뒤늦게 되어 있어 일반적인 부동산 거래에 있어서의 금융거래 관행과는 차이가 있고, 관련 자료상 부동산 관련업에 종사하는 것으로 나타나는 청구인과 김OO, OOO 상호간에 다른 금융내역도 많이 있는 것으로 나타나 청구주장 금융거래 내역이 반드시 쟁점부동산 공유지분 매매와 관련한 금융거래 내역이라고 단정하기 어려운 점, 김OO이 2010.7.2. 작성한 쟁점부동산 공유지분 매매관련 거래사실 확인서도 사후에 임의 작성한 것으로 보여져 신빙성이 있다고 보기 어려운 점 등을 감안할 때 쟁점부동산 공유지분의 실제 취득가액이 5억 5,000만원이라는 청구주장을 인정하기는 어렵다.
(12) 다음으로 쟁점부동산 공유지분의 취득가액을 환산가액으로 적용하여야 한다는 청구주장(예비적 청구)에 대해 살펴보면, 구 소득세법 시행령제163조 제11항에서 거래대금이 사실이라는 점을 입증하는 방법에는 전소유자의 인감증명을 첨부하는 방법이 있다고 규정하고 있는데, 청구인은 2004.8.31. 쟁점부동산 공유지분 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 전 소유자 김OO이 인감증명서를 첨부하여 거래금액이 3억 4,500만원이라고 확인한 거래사실확인서와 같은 내용의 매매금액이 기재된 매매계약서를 제출한 사실이 있고, 일반적으로 납세자가 당초 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 실제 취득가액이 아니라고 주장하는 사안에 있어 다른 실제 취득가액에 대한 입증책임은 처분청이 아닌 이를 주장하는 납세자에게 있다 할 것인바, 이 건의 경우 청구인이 당초 양도소득 과세표준 예정신고시 제출한 취득 관련 매매계약서가 진실한 계약서가 아니라는 사실을 적극적으로 입증하지 못하고 있으므로 동 계약서상 매매가액인 3억 4,500만원을 부인하고 환산 취득가액을 적용하기는 어렵다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.