동일한 울타리안에 2개의 동 이상이 동일한 생활영역에 있다면 1주택으로 보아야 함

성남세무서장이 2010.7.6. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 42,622,341원의 환급 거부처분은 청구인이 거주하는 주택○○○과 한 울타리 안에 소재하는 미등기 건물 40㎡를 별개의 독립된 주택으로 보지 않는 것으로 하여 그 과세표준 및 환급할 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 경기도 ○○○ 외 3필지 토지 799㎡와 그 지상에 소재하는 3개동의 주거용 건물 347.86㎡(1987년에 신축한 건물 1개동 195.72㎡은 등기된 건물이고, 2006년에 신축한 건물 2개동 116.14㎡는 미등기 건축물이며, 이하 모두 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 소유하다가 2008.2.21. 쟁점주택의 부수토지 중 297㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공익사업을 위한 수용을 원인으로 성남시에 협의양도한 후, 2008.4.10. 쟁점토지의 양도가액을 644,044,500원으로, 취득가액을 50,235,471원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도소득세 110,185,200원을 납부하였다.
• 나. 이 후, 청구인은 쟁점주택이 1세대 1주택인 고가주택에 해당되고, 쟁점토지는 1세대 1주택의 부수토지 중 일부로서 수용에 의하여 양도된 것이므로 6억원 미만은 양도소득세 비과세 대상에 해당된다 하여 2010.2.17. 처분청에 ‘청구인이 납부한 세액 중 108,561,391원을 환급하여야 한다’는 취지의 경정청구를 하였다.
• 다. 처분청은 2010년 6월경 쟁점주택에 대한 현지확인을 실시한 뒤 쟁점주택은 1주택이 아니라 2주택으로 보아야 하므로 2주택의 일부를 동시에 양도한 것으로 보아 쟁점토지를 1세대 1주택으로 비과세요건을 갖춘 주택의 부수토지 240.41㎡와 1세대 2주택으로 양도소득세 중과대상인 주택의 부수토지 56.59㎡로 각각 안분하고, 그에 따른 세액을 재산정하여 청구인이 경정청구한 세액 중 65,939,050원을 환급하고, ‘나머지 42,622,341원은 환급할 이유가 없다’는 뜻을 2010.7.6. 청구인에게 통지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.15. 이의신청을 거쳐 2010.11.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 1987년에 신축하여 등기된 건물 1개동(면적은 195.72㎡이며, 이하 “제1동”이라 한다)과 2006년에 신축된 미등기 건물 2개동{면적이 112.14㎡인 건물 1동(이하 “제2동”이라 한다) 및 면적이 40㎡인 건물 1동(이하 “제3동”이라 한다)}으로 구성되어 있으며, 모두 한울타리 안에 소재하고 있는 바, 처분청의 조사내용과 같이 쟁점주택에는 주민등록상 청구인의 세대 이외에 2세대가 거주하는 것으로 등재되어 있으나, 성남시 수정구청에서도 제1, 2, 3동 건물을 별도의 주택으로 보지 아니하고 쟁점주택을 다가구주택으로 보았고, 다가구주택은 소득세법 시행령제155조 제15호에서 이를 분양하지 아니하고 매각하는 경우에는 단독주택으로 보도록 규정하고 있으며, 청구인은 청구인이 거주하는 제1동 주택을 제외한 제2동 및 제3동 주택을 분양하지 아니한 상태에서 쟁점토지를 양도하였으므로 1세대 1주택의 부수토지를 양도한 경우로 보아야 할 것인데도, 처분청은 제3동을 별도의 주택으로 보고, 청구인이 2주택을 소유한 것으로 판단하여 청구인이 경정청구한 세액 중 일부만 환급한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택에 대한 재산세 과세내역에 제1, 2, 3동 주택이 모두 청구인 소유로 등재되어 있고, 제1동은 청구인과 그 가족이 거주하고, 나머지 제2동 및 제3동은 임대한 것으로 확인되었으며, 쟁점주택은 한 울타리내에 소재하고 있고 대문은 하나이지만 각각의 건물에 출입구가 별도로 있고, 건물별로 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 시설이 갖추어져 있으며, 제2동 및 제3동 주택의 임차인들에게 확인한 내용에서도 제2동 및 제3동을 임차인들이 주거용으로 사용한 사실이 있는 것으로 확인되고, 제1동과 그 뒤쪽에 위치한 제2동은 하나의 주택으로 보이지만, 제1동과 연결되어 있지 아니한 제3동은 별개의 주택으로 판단되므로 청구인은 2주택을 소유한 경우에 해당되기 때문에 1주택을 소유한 것으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 인정할 수 없고, 따라서 수용된 쟁점토지를 1세대 1주택인 제1동 및 제2동 주택의 건축면적과 별개의 주택인 제3동 주택의 건축면적에 따라 안분하여 일부는 1세대 1주택 부수토지로 보아 비과세하고, 나머지는 중과세율을 적용하여 산정한 세액으로 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 동일한 울타리 안에 소재하는 3개동의 주택 중 1개동을 다른 2개동과 독립된 별개의 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.~2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호 생략)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. 제155조【1세대 1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (3) 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 현지확인을 한 후 작성한 현지확인조사서에 의하면, 쟁점토지 양도당시 쟁점주택의 현황 및 거주현황 등은 아래 <표>와 같다.

(2) 처분청의 조사자료 및 답변자료에 의하면, 처분청이 쟁점주택의 제1동과 제2동을 하나의 주택으로 보고, 제3동을 이와는 별개의 독립된 주택으로 본 이유는 아래와 같다. (가) 건설교통부의 개별주택가격을 조회한 바, 2007년부터 주택면적이 195.72㎡에서 307.86㎡로 증가하여 공시된 사실이 확인되므로 성남구청 세무과에서 재산세 과세대장과 2009.12.17. 촬영한 쟁점주택의 사진을 입수하여 확인한 바, 동 사진에서 쟁점주택 양도당시 1987년에 벽돌조로 건축된 제1동 건물 이외에 제1동의 옆쪽과 뒤쪽 공터에 2동의 판넬구조의 건물이 있었음(현지확인일 현재에는 2010년부터 옆쪽 공터에 신축건물 공사중으로 판넬구조 건축물은 멸실되어 있었음)을 확인하였다. (나) 성남시청에 주민등록 전출입 상황을 조회한 바, 쟁점토지의 양도일(2008.2.21.) 현재 쟁점주택에는 청구인 세대 이외에 ○○○ 세대(2006.5.29. 전입, 동거인 ○○○ 세대(2006.12.5. 전입, 자녀 2인 포함 3인)의 주민등록이 되어 있었던 사실을 확인하였고, 2006.12.30. 및 2007.6.19. 현재에도 4세대가 거주하였음을 확인하였다. (다) 2006.12.5.부터 현지확인일 현재까지 쟁점주택에서 거주하고 있는 ○○○와 전화통화하여 확인한 바, ○○○ 세대는 본건물 뒤편에 있는 건물(제2동)에 거주중이고, 본건물 옆쪽에 있는 건물(제3동)에서도 별도 세대가 거주하다가 건물 멸실후 본건물 지하에 거주하고 있는 것으로 알고 있으나 정확한 인적사항이나 가족관계는 모른다고 답변하였다. (라) 1989.5.17.부터 2007.6.15..까지 쟁점주택에서 거주하였던 ○○○에게 전화통화하여 확인한 바, 본인 세대를 포함하여 2세대가 본건물 지하에서 거주하였고, 청구인 세대는 본건물 1층에서 거주하였으며, 본건물 옆쪽과 뒤쪽에 있는 건물(제2, 3동)에는 각각 다른 세대가 거주하였다고 답변하면서도 현재에도 인근에 거주하고 있고 동네 사람에 관한 일이라 더 이상의 자세한 진술은 할 수 없다며 면담을 거부하였다. (마) 따라서, 쟁점주택은 제1, 2, 3동이 한 울타리 내에 있고, 대문도 하나로 되어 있지만, 제1, 2, 3동 건물은 부엌, 화장실, 수도시설, 전기계량기 등이 각각 별개로 갖춰져 있고, 청구인 세대와 임차인이 각각 별도로 사용하고 있으므로 청구인 세대가 거주하는 본건물(제1동)과 바로 뒤에 위치하고 있는 건물(제2동)을 하나의 주택으로 보고, 본건물과 연결되어 있지 아니한 제3동은 별개의 독립된 주택으로 보는 것이 타당하다.

(3) 성남시장이 작성한 2007년 재산세 과세대장을 보면, 쟁점주택은 3개동의 건축물로 구분하여 6가구가 거주할 수 있는 다가구주택 형태로서 제1동은 지하1층과 지상1층의 건물이고, 제2동은 지하1층, 지상2층의 건물(지하 10㎡, 지상1층 72.14㎡, 지상2층 30㎡)이며, 제3동은 지상1층의 건물인 것으로 등재되어 있다.

(4) 국토해양부가 공시한 개별주택가격 내역을 보면, 쟁점주택은 2006년에는 대지면적이 339㎡이고, 주택면적이 195.72㎡인 것으로 공시되어 있으나, 2007년에는 주택면적이 307.86㎡로 증가하였고, 대지면적도 799㎡로 변경되어 공시된 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 2008.2.19. 성남시장과 쟁점토지에 대하여 수용가액을 644,044,500원으로 하여 양도하는 내용의 협의수용계약서를 작성하여 2008.2.21. 쟁점토지를 양도하였다.

(6) 살피건대,소득세법에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인 바(대법원 91누10367, 1992.08.18., 조심 2009서2087, 2009.7.10. 등 참조), 이 건의 경우 쟁점주택은 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 3개동의 주거용 건물로 구성되어 있었고, 그 중 제1동은 청구인이 사용하고 제2동과 제3동은 임대하고 있었던 것으로 확인되나, 모두 동일한 울타리 안에 소재하고 있었고, 같은 대문을 사용하고 있었으며, 더구나 제2동과 제3동은 판넬 구조의 조립식 건축물로서 언제든지 철거가 가능한 상태에 있었던 점, 그 중 제3동은 면적이 40㎡에 불과할 뿐만 아니라 처분청의 현장확인 당시에는 이미 철거되어 멸실된 건축물로 확인되는 점 등을 감안하면, 쟁점토지 양도당시 쟁점주택의 제3동은 제1동 및 제2동과 분리하여 독립적으로 양도하거나 소유할 수 있는 정도의 독립된 주택의 상태에 있었다고 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 양도소득세는 쟁점주택의 제3동을 제1동 및 제2동과는 별개의 독립된 1주택으로 보지 아니하는 것으로 하여 그 과세표준 및 환급할 세액을 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.