상속개시일 전후 6개월 이내 거래된 매매사례가액을 상속재산가액으로 평가해야 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 피상속인 ○○○이 2008.7.5. 사망함에 따라 상속재산인 경기도○○○(전용면적 134.64㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2009.1.2. 상속세 신고시 시가를 반영한 800,000천원으로 평가하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 상속세 조사 결과, 위치지수와 기준시가가 동일한 같은 단지 내 아파트 601-2001(이하 “매매사례아파트”라 한다)가 2008.4.18. 900,000천원에 매매계약된 사실을 확인하고 쟁점아파트의 상속재산가액을 900,000천원으로 평가하여 2010.10.15. 청구인에게 2008.7.5. 상속분 상속세 13,602,280원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 피상속인이 폐암으로 사망하여 소득원이 전혀 없는 상태에서 쟁점아파트를 처분하려고 2008년 7월 말경 단지 내에 위치한 대우공인중개사에 750,000천원에 매매 의뢰하였으나, 여름철 비수기와 미국의 금융위기 등 세계적인 경기 악조건으로 부동산경기가 침체되어 매매되지 아니하였으며, 국토해양부에서 공시한 공동주택 실지거래가액을 보면, 매매사례아파트는 900,000천원에 매매되었으나 그 이후 2009년 2월에는 6～7억원 대로 2～3억원 정도 하락한 것으로 공시되고 있고, 개별주택공시가격을 보면 2008.4.30. 공시된 가격은 712,000천원이었으나 2009.4.30. 공시된 가격은 564,000천원으로 20%이상 하락한 것으로 나타난다. 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 평가기준일 전후 6개월 이내에 당해 면적, 위치 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가격이 있는 경우에는 당해 재산가액은 시가로 본다고 규정하고 있으나 쟁점아파트의 경우 평가기준일 전 후 6개월 동안 실지 매매가 단 한 건이고 그 실지매매가격도 부동산 경기 침체 전의 성수기 때 매매된 것이며, 이후 청구인이 상속개시일 이후 쟁점아파트를 매매하려고 한 시점 이후에는 부동산경기 침체로 상속개시일 이후 6개월 동안 거래가 전혀 없는 상황이었고, 국토해양부의 같은 단지, 같은 평수에 대한 실지거래가격 공시도 7개월이 지난 시점에 공시되었으며 그 가격도 상속개시일 이전 가격보다 30%이상 하락한 6～7억원이었다. 청구인이 쟁점아파트를 750,000천원에 매물로 내놓아도 매매가 없는 상황에서 상속세 신고시 쟁점아파트를 800,000천원으로 높게 신고한 것임에도 처분청은 부동산 경기 상황을 무시한 채 상속개시일 전 성수기의 매매가격을 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제61조 와 해석사례에 따르면, 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내에 위치한 위치지수, 기준시가가 동일한 매매사례아파트가 상속개시일 전후 6개월 이내에 존재하고 있으므로 이를 쟁점아파트의 매매사례가액으로 하여 상속재산가액을 평가하는 것은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 상속재산가액을 매매사례아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 피상속인 ○○○이 2008.7.5. 사망함에 따라 상속재산인 쟁점아파트에 대하여 2009.1.2. 상속세 신고시 시가를 반영한 800,000천원으로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 상속세 조사 결과, 2008.4.18. 900,000천원에 매매계약된 매매사례아파트가 위치지수와 기준시가가 동일한 사실을 확인하고, 쟁점아파트의 상속재산가액을 900,000천원으로 평가하여 2010.10.15. 청구인에게 2008.7.5. 상속분 상속세 13,602,280원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 나타난다.

(2) 처분청의 상속세 조사종결보고서(2010.8.)에 의하면, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 기준시가(712,000천원)가 동일하며 위치는 서현시범길 주변에 같은 조건에 위치하고 있고, 아파트 단지 내 ○○○에 문의한 바, 쟁점아파트가 약간 더 비싼 가격에 거래되고 있음을 진술하고 있어 쟁점아파트의 평가액을 900,000천원으로 확정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 매매사례아파트는 부동산경기가 침체되기 전에 매매된 것으로 상속개시일 후 6개월 동안 부동산경기가 침체되어 한 건도 거래된 사실이 나타나지 아니하고 있어, 단 한 건의 거래사실만으로 이를 매매사례가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 매매의뢰한 공인중개사 확인서 및 의뢰내용을 보면, 대우공인중개사 김정숙은 청구인이 2008.7.27. 쟁점아파트의 매매가를 750,000천원으로 매매 의뢰하였으나 부동산침체로 인하여 거래가 이루어지지 아니하였다고 확인하고 있으며, 부동산 매물 접수대장에 750,000천원으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (나) ○○○ 인터넷 부동산시세 자료에 의하면, 쟁점아파트 단지 내 같은 평형의 월별 시세 현황은 아래 <표>와 같다. (다) 국토해양부에 공시된 같은 단지 내 같은 평형의 실지거래가액은 아래 <표>와 같다. (라) 국토해양부의 쟁점아파트와 매매사례아파트의 공동주택가격 공시가격은 아래 <표>와 같다. (마) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 현황은 아래 <표>와 같다. (바) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 매매사례아파트가 부동산경기가 침체되기 전에 매매된 것으로 상속개시일 후 6개월 동안 부동산경기가 침체되어 한 건도 거래된 사실이 나타나지 아니하고 있으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하는 것은 부당하다고 주장하나, 매매사례아파트 매매계약 당시와 상속개시 당시 쟁점아파트의 ○○○ 인터넷 부동산 시세에 의하면, 2007년 최고점 이후 2008년부터 하락추세에 있기는 하나 매매사례아파트의 매매계약일 이후부터 부동산경기가 침체되었다고 보기 어려운 점, 상속개시일 이후 리먼브라더스 파산 등 국제금융 위기로 국내부동산 시세가 급격히 하락한 것은 사실이나 매매사례아파트의 매매계약일과 상속개시일 사이의 아파트 시세변동에 직접적인 영향을 미친 것으로 보기 어려운 점, 매매사례아파트(○○○)는 쟁점아파트(603-1702)와 같은 단지 내 옆 동으로 층의 위치도 크게 차이나지 아니하고 전용면적 및 2008년 기준시가도 같은 점, 매매사례아파트는 상속개시일(2008.7.5.) 전으로부터 3개월 이내인 2008.4.18. 매매계약된 점 등으로 보아, 상속개시일 전·후 6개월 이내에 거래된 매매사례아파트가 1건이라 하더라도 매매사례가액으로 볼 수 있으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가한 것은 타당한 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.