실제 매매계약서 및 금융증빙 등 다른 객관적인 증빙에 의하여 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액이 확인되지 아니하는 경우, “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당하는 것으로 보아 환산한 가액으로 취득가액을 산정함.
실제 매매계약서 및 금융증빙 등 다른 객관적인 증빙에 의하여 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액이 확인되지 아니하는 경우, “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당하는 것으로 보아 환산한 가액으로 취득가액을 산정함.
○○○의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제3호의 규정에 의한 환산가액으로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령
○ 제163조【양조자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
○ 제176조의2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 2003.12.26. 쟁점부동산을 김○○○에게 양도한 다음, 양도소득세 신고시 양도가액을 등기부등본상 등록된 가액인 95,000,000원, 취득가액을 검인계약서상 거래가액인 27,728,520원으로 하였다.
(2) 처분청이 제출한 2003.12.26.자 검인계약서에 의하면 매도인 김00이 매수인 청구인에게 쟁점부동산을 매매대금 26,000,000원에 매도하였다고 나타나고, 그 이외에 실제 매매계약서는 제출되지 아니하였다.
(3) 청구인이 제출한 2003.11.13.자 매매계약서 사본의 내용은 김○○○이 위 매매계약 체결 이후 쟁점부동산을 매입하지 못하는 사정이 발생하여 이를 대신 매입한 것이라고 소명하였다.
(4) 쟁점부동산에 대한 등기부등본에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2003.12.26. 쟁점부동산에 채무자 청구인, 채권자 ○○○, 채권최고액 66,000,000원으로 하는 근저당권이 설정되었고, 위 근저당권은 아래 (5)의 전세권이 설정되기 전 날인 2004.3.10. 말소되었다.
(5) 쟁점부동산에 대한 등기부등본에 의하면 청구인은 위 근저당권 설정등기가 말소된 다음 날인 2004.3.11. 한○○○에게 전세금을 55,000,000원, 존속기간을 2004.3.2.~2006.3.1.으로 하는 내용의 전세권 설정 등기를 경료하여 주었다.
(6) 2003.12.26.자 근저당권 설정 비용청구서는 법무사가 ○○○ 설정비용으로 423,720원을 청구한다는 내용이다. (7)소득세법제97조 제1항 제1호 나목은 “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”으로 취득가액을 산정한다고 규정하였고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의하면 매매사례가액 및 감정가액이 없는 경우 “같은 조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 양도시 기준시가에 대한 취득시 기준시가의 비율을 곱하여 환산한 가액”을 취득가액으로 적용한다고 규정하였다.
(8) 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래 당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이나, 청구인이 취득과 관련하여 매매계약서, 금융증빙 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하여 취득당시 실지거래가액을 확인 하기 어렵고, 검인계약서의 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면 그 거래가액을 실지거래가액으로 확정하기는 어렵다 할 것이다.
(9) 살피건대, 청구인이 2003.12.26. 쟁점부동산을 취득함과 동시에 채권최고액을 66,000,000원으로 하는 근저당권이 설정되었던바, 이러한 경우 일반적으로 대출금은 검인계약서상 기재가액인 26,000,000원을 상회한다고 봄이 합리적인 점, 청구인은 2004.3.11. 한○○○에게 쟁점부동산에 대하여 전세금을 55,000,000원으로 하는 내용의 전세권을 설정해 주었던바, 취득일(2003.12.26.)로 부터 비교적 단기일 내에 검인계약서상 취득가액(26,000,000원)의 2배가 넘는 가액으로 전세권이 설정됨은 매우 이례적이라고 보이는 점 등을 종합하였을 때, 청구인이 신고한 검인계약서상 기재가액(26,000,000원)을 실지거래가액으로 보기 어려운 특별한 사정이 있다고 봄이 합리적이라 할 것이고, 실제 매매계약서 및 금융증빙 등 다른 객관적인 증빙에 의하여 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액이 확인되지 아니하는바, 이는소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 소정의 “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당한다고 봄이 합리적이므로, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호, 같은 조 제2항에 의하여 환산한 가액으로 취득가액을 산정하여야 한다고 보인다.
(10) 따라서, 처분청이 검인계약서상 기재가액을 청구인의 쟁점부동산 취득관련 실지 거래가액으로 보아, 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제3호 소정의 환산가액 적용대상이 아니라고 본 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.