실지계약서로 볼 수 없는 경우 계약금액을 취득가액으로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.2.2. 서울시 ○○○(69.62㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 정○○○로부터 취득한 후 2006.3.29. 강○○○ 외 1인에게 389백만원에 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액을 환산취득가액인 344백만원으로 산정하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 주소지 관할 지방자치단체장(서울시 ○○○)으로부터 쟁점토지의 취득신고가액을 212,500,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 회신 받고, 이를 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 2010.8.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 58,705,820원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점금액은 법무사가 작성한 매매계약서상의 금액으로서 개별공시지가에 면적을 곱하여 산정한 금액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 청구인은 양도소득세 신고당시 쟁점토지 취득관련 매매계약서를 찾지 못하여 부득이 환산취득가액으로 신고하였다가 매도인 정○○○로부터 실제 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 찾게 되었는바, 쟁점계약서상의 매매가액인 283백만원을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점금액은 청구인이 취득세 등 신고를 위해 지방자치단체에 제출한 계약서상의 금액으로서 적법하지 않은 서류로 볼 근거가 없으며, 청구인이 제출한 쟁점계약서는 공인중개사 없이 쌍방 합의로 되어 있고 계약내용도 매매물건지에 대한 구체적인 기재가 없으며 매도인 정경수의 주소지 중 아파트 호수가 일부 다르게 기재되는 등 거래당시의 실계약서로 볼 근거가 미약하고, 쟁점계약서상의 계약금 30백만원과 잔금 250백만원 지급에 따른 금융거래 증빙자료를 전혀 제시하지 않고 있으므로 처분청의 양도소득세 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매계약서가 없다는 이유로 취득가액을 환산가액으로 신고한 후 매매계약서를 제출하여 당해 매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 청구 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고와 처분청의 경정결정 및 청구인의 쟁점계약서상 취득가액 주장내역을 보면, 아래 표와 같다. <청구인 신고내역과 처분청 경정 및 청구주장 내역> (단위: 백만원) 청구인 신고 처분청 경정 청구인 주장 취득가액 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 양도가액 344 389 212 389 283 389

• 주) 청구인 주장 취득가액(283)은 쟁점계약서상 취득가액임

(2) 청구인의 쟁점토지에 대한 취득세 등 신고에 따른 과세자료 내역 통보(서울시 ○○○)자료를 보면, 취득일 2004.2.2., 취득가액 은 212백만원으로 나타난다.

(3) 쟁점토지의 전 소유자 정○○○의 쟁점토지 양도소득세 신고내역에 대하여 ○○○세무서장(재산세과)에게 확인한 바에 의하면, 양도일 2004.2.2., 양도금액은 212백만원으로 확인되어 처분청이 산정한 취득가액과 동일한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 정○○○와 청구인간 쟁점토지 취득관련 쟁점계약서 내용을 보면, 계약서 작성일 2004.1.10.(쌍방합의), 매매대금 283백만원(계약금 30백만원), 잔금 253백만원(2004.1.31.), 매도인 정○○○의 주소는 경기도 ○○○로 되어 있어 실제 주소인 ○○○와 다르게 기재된 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 쟁점토지의 전 소유자 정○○○의 양도소득세 신고자료에서 쟁점토지의 양도가액을 212백만원으로 신고한 것이 확인되고, 당해 금액이 처분청이 산정한 취득가액과 동일한 점, 청구인의 양도소득세 신고당시 쟁점계약서를 제출하지 아니하였다가 처분청의 이 건 양도소득세 과세 후에 쟁점계약서를 제출하여 실지계약서라고 주장하면서도 매매대금 지급관련 금융증빙자료를 전혀 제출하지 않은 점, 쟁점계약서상 부동산의 표시부분에 쟁점토지가 공유토지(416.9㎡의 790.4분의 132)임에도 69.62㎡로만 간단히 기재되고 공인중개사 없이 쌍방 합의로 되어 있으며, 전 소유자 정○○○의 주소지 중 아파트 호수가 일부 다르게 기재된 점 등을 미루어 보면, 쟁점계약서를 실지계약서로 보기 어렵다고 하겠으므로, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.