평가기준일 전후 6개월을 벗어난 시점의 비교대상아파트의 매매사례가액으로 아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 배우자 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)이 2009.6.23. 사망하여 상속이 개시되자 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 시가를 2009.4.30. 공시된 공동주택가격(이하 “기준시가”라 한다)인 368,000천원으로 평가하여 상속세 과세표준 및 세액을 신고하였다.
• 나. 중부지방국세청장은 피상속인에 대한 상속세 신고내용을 조사하여 쟁점아파트의 시가를 2008.12.10. 거래된 쟁점아파트와 같은 동 104호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 570,000천원으로 평가하여 기준시가와 차액 202,000천원 및 사전증여재산 540,323천원 등을 상속재산가액에 가산하여 상속세를 과세하라는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 과세자료 통보에 따라 2010.8.16. 청구인에게 2009.6.23. 상속분 상속세 363,489,640원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 상속 당시의 시가로 보기 위해서는 그 거래가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 사정이 있어야 하는 바, 쟁점아파트와 같은 동, 평형의 매매사례는 2006 ~ 2010년(5년간) 기간동안 단 4건에 불과하며, 2008년 하반기부터 가격하락 추세가 시작되고 거래자체가 이루어지지 아니한 점으로 볼 때, 2008년 12월에 매매된 비교대상아파트의 매매가액을 시장성이 있는 시가로 인정할 수 없다. 그리고, 2008년 하반기는 미국발 금융위기의 여파로 인해 본격적으로 아파트 가격이 하락추세에 돌입한 시기로서, 쟁점아파트에 대한 국민은행 시세표에 의하면, 2008년 12월 615,000천원에서 2개월 후인 2008년 2월에 545,000천원으로 급격히 하락하였으며, 공시가격 역시 20%이상 하락하였다. 시가가 하락하는 시기에 거래된 아파트의 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 적어도 평가기준일 이후에 거래된 매매사례가액을 시가로 보는 것이 타당함에도, 처분청이 평가기준일 이전 6개월을 초과하여 하락추세 이전의 시기에 거래된 매매사례가액을 시가로 본 것은 합리적이고 타당한 상속재산가액의 평가로 볼 수 없으며, 처분청이 제시한 ○○○은행 시세표는 매도호가 위주의 시세로 시가가 하락하는 시기의 급락세를 반영하지 않아 실제 시가와 큰 차이가 있어 적정한 시세를 반영한 것으로 볼 수 없다. 또한, 2009년 시작된 쟁점아파트 앞 아파트신축공사로 인해 공사기간 동안의 소음과 분진 등 유해환경이 발생하고 추후 조망권 및 일조량을 누릴 수 없게 되는 등 주위환경의 변화가 있었으므로 비교대상아파트의 거래시기와 같은 환경이 유지된 것으로 볼 수 없다. 그리고, 청구인에게 불리하지 않는 과세처분이라 하여 유사성이 적은 재산에 대하여 제한없이 비교대상으로 사용할 수는 없으며, 수도권 외곽에 거주하는 노년층은 전용현관문 및 전용정원이 있는 비교대상아파트를 더 선호하고, 상속개시일로부터 6년 이전인 2003년도에 매매계약이 이루어진(매매예약) 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 의하면, 상속재산 등에 대한 평가는 유사성이 중요할 뿐 거래빈도에 따라 적용여부를 결정한다는 규정은 없고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동 같은 면적으로서 기준시가가 비슷하여 쟁점아파트와 유사하므로 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 것은 잘못이 없다. 쟁점아파트의 상속시기는 비록 공시가격이 하락하는 추세이기는 하나 국세청 공동주택 적정가격 및 ○○○은행 시세표(일반평균가)에 의하면, 가격의 변동폭이 크지 않고 비교대상아파트의 거래가액 570,000천원은 ○○○은행 시세표상의 가격 590,000천원보다 낮으며, 매매사례가액이 평가기준일 전후 6개월을 벗어난 시점의 거래가액이기는 하나 주거전용 아파트로 면적·위치·용도가 동일하거나 유사하고, 오히려 비교대상아파트의 기준시가가 낮으며, 상속세 및 증여세법 시행령에서 규정하고 있는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간의 매매사례가액에 대하여도 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 볼 수 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 본 것은 잘못이 없다. 청구인은 정원을 이용할 수 있는 비교대상아파트의 선호도가 더 높고, 상속개시일로부터 6년 이전인 2003년도에 매매계약이 이루어진(매매예약) 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 시세를 반영한 기준시가 및 공동주택 가격 비교표에 쟁점아파트가 더 높은 가격으로 나타나므로 비교대상아파트의 선호도가 더 높다는 청구주장은 설득력이 없고, 가등기 원인이 매매예약이라고 하여 2003년도에 매매계약이 이루어진 것으로 보는 것은 잘못이며, 4억원의 근저당 설정에 대한 가등기로 보는 것이 타당하므로 비교대상아파트가 2003년도에 매매계약이 이루어졌다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 라. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 피상속인이 2009.6.23. 사망하여 상속이 개시되자 쟁점아파트의 시가를 2009.4.30. 공시된 기준시가 368,000천원으로 평가하여 상속세 과세표준 및 세액을 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 2008.12.10. 거래된 쟁점아파트와 같은 동 104호(비교대상아파트)의 매매가액인 570,000천원으로 평가하여 이 건 과세한 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 아래 (가) ~ (마)와 같다. (가) 처분청이 제시한 상속재산평가에 대한 자문관련 서류에 의하면, 중부지방국세청장은 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지에 대하여 ‘국세청 공동주택 적정가격 변동폭이 크지 않다(거래당시 531,000천원에서 평가기준일 당시 516,000천원으로 15,000천원 하락)’고 판단하여, 비교대상아파트의 매매가액 570,000천원을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있는지에 대하여 자문하였고, 이에 대하여 평가심의위원회는 매매사례가액 570,000천원을 인정한다고 회신한 것으로 나타난다. (나) 쟁점아파트와 같은 단지 같은 면적의 아파트 거래내역은 아래 <표1>과 같다.

○○○ (다) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가 변동내역은 아래 <표2>와 같다.

○○○ (라) 국세전산망 공동주택 적정가격 조회내역은 아래 <표3>과 같다.

○○○ (마) 쟁점아파트에 대한 국민은행 시세표는 아래 <표4>와 같다.

○○○

(3) 청구인이 제시한 증빙은 아래 (가) ~ (마)와 같다. (가) 청구인은 국토해양부 실거래가격 조사표에 의하면 쟁점아파트와 같은 단지 같은 면적의 아파트 거래 내역은 아래 <표5>와 같은 바, 2006 ~ 2010년 기간동안 거래 건수가 4건에 불과하여 시세가 형성된 가격이 없었다고 한다.

○○○ (나) 청구인이 제시한 ○○○은행 아파트시세 추세분석표 및 시세변동표에 의하면, 쟁점아파트 단지의 가격이 2008년 12월 이후에 급격히 하락하는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 국토해양부 실거래가와 ○○○은행 시세 비교표에 의하면, 2008년말 이후 시세가 하락하는 시기에 서울특별시 강남구의 경우 국토해양부가 조사한 실거래가는 36%가 하락하는 것으로 나타남에도 ○○○은행 시세표는 9%만 하락한 것으로 나타나고 있는 바, 이에 대하여 청구인은 ○○○은행 시세표는 시세하락 추이를 정확하게 반영하지 못하였다고 주장한다. (라) 청구인이 제시한 인근 아파트신축 공사현장 사진에 의하면, 쟁점아파트 전방에 공사가 진행중인 것으로 나타나는 바, 청구인은 쟁점아파트의 정남향에 ○○○아파트 신축공사로 인하여 추후 쟁점아파트의 전망권 및 일조량에 심대한 영향을 끼치게 되어 가격하락요인 발생하였다는 주장이다. (마) 청구인이 제시한 사진에 의하면, 비교대상아파트는 전용현관문 및 전용정원이 있는 것으로 나타나는 바, 청구인은 1층의 경우 인근 공사로 인한 영향을 받지 않을 뿐만 아니라, 노년층의 경우 쟁점아파트보다 생활하기가 편리하여 효용가치가 우위에 있으므로 쟁점아파트와 유사성이 적다는 주장이다.

(4) 청구인은 2011.1.10. 심리자료를 사전열람한 후 추가의견이 없다고 회신하였다.

(5) 살피건대, 이 건 매매사례가액은 평가기준일 전후 6개월을 벗어난 시점의 거래가액이기는 하나 주거전용 아파트로 면적·위치·용도가 동일하거나 유사하고, 오히려 비교대상아파트의 기준시가가 낮으며, 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 적용한 점, 쟁점아파트의 상속시기는 비록 공시가격이 하락하는 추세이기는 하나 ○○○은행 시세표(일반평균가)에 의하면, 비교대상아파트의 거래가액 570,000천원은 ○○○은행 시세표상의 가격 590,000천원보다 낮은 점, 청구인은 정원을 이용할 수 있는 비교대상아파트의 선호도가 더 높고, 상속개시일로부터 6년 이전인 2003년도에 매매계약이 이루어진(매매예약) 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 시세를 반영한 기준시가 및 공동주택 가격 비교표에 쟁점아파트가 더 높은 가격으로 나타나므로 비교대상아파트의 선호도가 더 높다는 청구주장은 설득력이 없어 보이고, 가등기 원인이 매매예약이라고 하여 2003년도에 매매계약이 이루어진 것으로 보기 어려우며, 4억원의 근저당 설정에 대한 가등기로 보이므로 비교대상아파트가 2003년도에 매매계약이 이루어졌다는 청구주장은 타당하지 않은 것으로 보이는 점 등으로 보아 처분청이 비교대상아파트의 거래가액 570,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.